อสังหาริมทรัพย์

โมเดลประเมินราคา “สวนยางพารา”

ประเทศไทยปลูกไม้เศรษฐกิจ 25 ล้านไร่ ส่วนใหญ่ 21 ล้านไร่ เป็นสวนยางพารา อีก 4.1 ล้านไร่ เป็นไม้เศรษฐกิจอื่น (ในจำนวนนี้ 3 ล้านไร่ ปลูกยูคาลิปตัส)

ความสำคัญของไม้ยางพารามีมูลค่าการส่งออก 80% ของการส่งออกไม้ทั้งหมด การประเมินมูลค่าไม้ยางพาราจึงเป็นการประเมินที่อาจต้องใช้มากที่สุด

“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานกรรมการบริหาร เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA นำเสนอบทความเกี่ยวกับ “การประเมินมูลค่าไม้ยางพาราตามอายุสวนยาง” ในโอกาสที่ประเทศไทยกำลังจะมีการประเมินมูลค่าต้นไม้เพื่อบังคับหลักประกัน

โดย “ต้นไม้มีค่า” สามารถจดจำนองเงินกู้ได้ สรุปสาระสำคัญ ดังนี้

ข้อมูลพื้นฐาน ยางพาราที่กรีดได้มักถูกนำไปแปรรูป 2 กลุ่ม ได้แก่ ยางแห้ง (ยางแผ่นรมควัน ยางแท่ง ยางเครป ยางแผ่นผึ่งแห้ง ยางสกิม) และยางน้ำ (น้ำยางข้นหรือยางลาเท็กซ์) ก่อนนำไปแปรรูปเป็นผลิตภัณฑ์ที่เราพบได้ในชีวิตประจำวัน เช่น ยางรถยนต์ ยางยืด-ยางรัดของ ถุงมือยางทางการแพทย์ รองเท้า อุปกรณ์กีฬา สายพานลำเลียง ฟองน้ำ เป็นต้น

ในการประเมินค่าทรัพย์สิน อาจใช้วิธีการต้นทุนโดยพัฒนาสวนยางจากที่ดินเกษตรทั่วไปหรือที่ดินเปล่า นอกจากนี้อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดว่าเขาซื้อขายสวนยางกันอย่างไร และวิธีสุดท้ายแปลงรายได้เป็นมูลค่า โดยเฉพาะรายได้จากการเก็บกิน-รายได้ในอนาคต

ในที่นี้ เน้นการประเมินด้วยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยกรณีตัวอย่างสำรวจสวนยางพาราในจังหวัดระยอง ที่ดินสวนยางขนาด 10 ไร่ มียางอายุระหว่าง 1-35 ปี โจทย์คือราคาซื้อขายควรเป็นเท่าไหร่

ดัชนีเบื้องต้นจากการสำรวจ มีดังนี้ 1.สมมุติราคา ณ ปีแรกเป็นเงิน 100% 2.ในช่วง 7 ปีแรก ราคาเพิ่มเฉลี่ยปีละ 2.3% หรือเพิ่มขึ้นสูงสุดในปีที่ 7 รวมเป็น 117% (ปีที่ 7 ถือเป็นปีพร้อมที่สุดสำหรับการกรีดยาง ซึ่งจะกินระยะเวลาการกรีดออกไปอีก 25 ปี)

3.สวนยางที่มีต้นยางอายุ 8-32 ปี ราคาจะลดหลั่นตามลำดับ จาก 117% เหลือ 87% หรือลดลง 30% ของราคาสูงสุดในปีที่ 7

4.ตั้งแต่ปีที่ 32 เป็นต้นไป ราคาค่อนข้างคงที่เพราะน้ำยางน้อยเกินกว่าจะกรีดได้คุ้มค่า ชาวสวนจึงนิยมขายเป็นไม้เพื่อทำเฟอร์นิเจอร์แล้วปลูกใหม่

อาจกล่าวได้ว่าราคาที่ดินสวนยางกับที่ดินเกษตรพืชอายุสั้น เช่น ข้าว ข้าวโพด มันสำปะหลัง ฯลฯ มีความแตกต่างกันค่อนข้างสูงเพราะ การปลูกยางพาราใช้เวลาและต้นทุนเตรียมการสูงกว่าที่นาทั่วไป

ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสวนยางพาราสำรวจบางส่วนของจังหวัดระยอง กรณีจังหวัดอื่น เช่น ในภาคใต้ ภาคอีสาน ภาคเหนือ อาจมีตัวเลขที่แตกต่างออกไปบ้าง

อย่างไรก็ตาม แบบแผนการเปลี่ยนแปลงราคาตามจำนวนปีไม่แตกต่างกันมากนัก เนื่องจากปริมาณยางที่จะกรีดได้มีการถดถอยลงตามอายุของต้นยางนั่นเอง