โควิดฟาดหางกู้ไม่ผ่านพุ่ง 80% จี้รัฐลดค่าโอน “บ้านเกิน 3 ล้าน”
อสังหาฯกระอักพิษโควิด ยอดกู้ไม่ผ่านซื้อบ้าน-คอนโดฯพุ่ง 80% เทรนด์ใหม่อาชีพเสี่ยงมีทั้งนักบิน-แอร์-หมอก็โดนด้วย มนุษย์เงินเดือนรายได้ 60,000 บาทไม่รอด-โดนเพ่งเล็งถ้าบริษัทที่ทำงานมีความเสี่ยง จี้รัฐบาลต่ออายุลดค่าโอน-จำนองโดยไม่จำกัดราคาอสังหาฯ กระตุ้น ศก.ปีฉลู
ลดค่าโอน-จำนอง
นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ได้ข้อสรุปกับมหาดไทยที่จะขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% อีก 1 ปี พร้อมขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% อีก 1 ปีเช่นกัน เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ สำหรับบ้านราคาสูงสุด 3 ล้านบาท
นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผยว่า อยู่ระหว่างรอกระทรวงการคลังเสนอคณะรัฐมนตรี เพื่อประกาศบังคับใช้ มาตรการจะเหมือนปี 2563 ที่สิ้นสุดเมื่อ 24 ธ.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งกำหนดเป็นบ้านใหม่จัดสรร และไม่มีผลย้อนหลัง เช่น ประกาศ 1 ก.พ. 2564 จะสิ้นสุด 30 ม.ค. 2565
“มาตรการนี้รายได้กรมจะลดลง 17,000 ล้านบาท จากเป้า 91,000 ล้านบาท”
ขยายชำระ มิ.ย. 64
แหล่งข่าวจากกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นเปิดเผยว่า กระทรวงมหาดไทยได้ส่งสัญญาณถึงท้องถิ่นแล้วในการขยายเวลาชำระภาษีไปอีก 2 เดือนจากเดิมต้องเสียในเดือน เม.ย. ก็เป็นเดือน มิ.ย. 2564 เนื่องจากรอประกาศ พ.ร.ฎ.ลดภาษีสำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท และให้เวลาท้องถิ่นเตรียมตัวส่งใบแจ้งอัตราภาษีให้กับประชาชนด้วย
นอกจากนี้ กทม.จะมีรายได้ลดลงเหลือไม่ถึง 2,000 ล้านบาท เท่าปี 2563 จากเป้าจัดเก็บ 14,000 ล้านบาท จากฐานผู้เสียภาษีใน กทม. เป็นโฉนดที่ดิน 2.7 ล้านแปลง อาคารชุด 1 ล้านยูนิต และสิ่งปลูกสร้าง 3 ล้านหลัง
นายวรยุทธ์ กิตติอุดม อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปีที่แล้วสถานการณ์โควิดมีผลกระทบต่อธุรกิจที่อยู่อาศัยรุนแรง โดยเฉพาะยอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) หรือกู้ไม่ผ่าน มีสถิติสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 80% ขณะที่ปีนี้เจอโควิดรอบใหม่ ยิ่งซ้ำเติมปัญหากู้ไม่ผ่านอีก
เดิมปัญหากู้ไม่ผ่านยุคก่อนโควิดจะเป็นอาชีพอิสระ มาปี 2563 มนุษย์เงินเดือนที่ถือว่ามั่นคง แต่แบงก์เพิ่มเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ โดยนำปัจจัยความเสี่ยงของบริษัทเป็นองค์ประกอบ เพราะหลายธุรกิจปิดกิจการ หรือลดเงินเดือนพนักงาน เช่น นักบิน พนักงานต้อนรับสายการบิน ทำให้เป็นกลุ่มเสี่ยงในสายตาแบงก์
“ยุคโควิดพนักงานประจำรายได้เดือนละ 60,000 บาท เริ่มขอสินเชื่อลำบาก นอกจากปัญหารีเจ็กต์เรตปกติแล้ว แบงก์ยังไปลดเพดานสินเชื่อด้วยเพราะต้องการป้องกันความเสี่ยงระดับสูงสุด เช่น ปกติ LTV ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านแนวราบ คือ ปล่อยกู้ได้ 95% ปรากฏว่ายุคนี้แบงก์ถอยเพดานเงินกู้เหลือ 90% ฉะนั้น แทนที่ลูกค้าจะดาวน์แค่ 5% กลายเป็นต้องดาวน์ 10% จุดนี้แหละที่ทำให้ปัญหากู้ไม่ผ่านทวีความรุนแรงขึ้นมาก”
โคราชกู้ไม่ผ่านพุ่ง 70%
นายวีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา และกรรมการ บริษัท โคราชพัฒนาเมือง จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2562 ที่เริ่มใช้ LTV-loan to value ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงจาก 30% เป็น 50% มาปี 2563 เจอผลกระทบโควิดทำให้ขยับขึ้นเป็น 70%
ข้อสังเกต คือ แบงก์เข้มงวดคุณสมบัติผู้กู้มากขึ้น ผู้มีอาชีพมั่นคงในอดีตกลายเป็นกลุ่มเสี่ยง อาทิ อาชีพนักบิน และพนักงานต้อนรับสายการบิน มีการรีวิวคำขอสินเชื่อ ที่น่าแปลกใจ คือ ลูกค้าวิชาชีพหมอ โดยเฉพาะคุณหมอในโรงพยาบาลเอกชนที่มีคนไข้น้อยลง ทำให้การพิจารณาสินเชื่อเข้มงวดขึ้นกว่าปกติ
โดยที่อยู่อาศัย 3-5 ล้านบาท ในโคราชมียอดปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวชั้นเดียวราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท จะใช้เงินแบบเดือนชนเดือน ไม่มีเงินออมทำให้แบงก์มองว่ามีความเสี่ยงสูง รัฐควรมีมาตรการดูแลผู้ซื้อ ส่วนผู้ประกอบการอยากได้เงินกู้ซอฟต์โลนเพื่อให้ประคองกิจการได้
กานดาฯงัดสูตรสร้างก่อนขาย
นายหัสกร บุญยัง รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า กานดาฯใช้กลยุทธ์สร้างบ้านก่อนขาย ถึงแม้เป็นภาระทำให้บริษัทลงทุนสูงในตอนแรก แต่นโยบายต้องการคุมปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านที่ 32-35% เนื่องจากมีบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ลูกค้าไม่ได้จ่ายดาวน์ แต่ถ้าต้องการซื้อก็ยื่นขอสินเชื่อและโอนได้ใน 7 วัน
“สินค้าหลักเราอยู่ในกลุ่ม 2-6 ล้าน ซึ่งยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงอยู่แล้ว นอกจากปิดความเสี่ยงของบริษัทในการทำกลยุทธ์สร้างเสร็จก่อนขาย ในฝั่งลูกค้าผมโฟกัสลดภาระการจ่ายเงินสดของลูกค้าให้มากที่สุด ฉะนั้นจึงมีโปรโมชั่นฟรีค่าโอน-จดจำนอง ฟรีมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า บางโครงการแข่งขันสูงอาจฟรีค่าส่วนกลาง”
SMEs-หมอในภูเก็ตอ่วมหนัก
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล กรรมการผู้จัดการ บริษัท แคปส์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต เปิดเผยว่า จากการสอบถามสมาชิกดีเวลอปเปอร์ในภูเก็ตพบว่า ส่วนใหญ่ประสบปัญหาลูกค้ามียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ที่สูงมากเป็นเพราะแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อกับลูกค้าขอยกเลิกการซื้อเอง เนื่องจากภูเก็ตเจอปัญหารุนแรงกว่าจังหวัดอื่น ๆ
“กู้ไม่ผ่านตอนนี้ภูเก็ตเจอแทบทั้งเกาะ”
สภาพกู้ไม่ผ่านปี 2563 ยื่นขอสินเชื่อแบงก์ 4 ราย อนุมัติเพียง 1 ราย และส่วนใหญ่ขอให้มีผู้กู้ร่วมอีก 2-3 ราย ซึ่งแทบทั้งหมดเป็นตลาดแมส มีฐานลูกค้าคนไทย ราคาอสังหาฯเฉลี่ย 2 ล้านบาทลงมา เนื่องจากสินค้าตลาดบนลูกค้าต่างชาติหายหมด และคาดว่าเป็นเทรนด์ต่อเนื่องมาถึงปีนี้ด้วย
นอกจากนี้ ยุคโควิดทำให้เห็นเทรนด์ใหม่ในด้านอาชีพที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ ที่เซอร์ไพรส์มาก คือ ลูกค้าแพทย์ ที่ถูกรีวิวปรับลดเครดิตสกอริ่ง กับผู้ประกอบการเอสเอ็มอี ซึ่งผูกกับธุรกิจท่องเที่ยว 90% ในภูเก็ต ทำให้การพิจารณาสินเชื่อเข้มงวดโดยอัตโนมัติ
จี้รัฐต่ออายุลดค่าโอน-จำนอง
สำหรับข้อเสนอแนะถึงรัฐบาล นายวรยุทธ์กล่าวว่า อยากให้รัฐบาลต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในการลดค่าโอนและจดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท แต่ขอให้ขยายเพดานราคาจากเดิมกำหนดราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่เป็นกลุ่มที่มีปัญหากู้ไม่ผ่านสูงมาก จึงเสนอให้เพิ่มเพดานราคาเป็น 6-7 ล้านบาท
“ถ้ารัฐช่วยตรงนี้จะคลุมทั้งตลาด 80-90% รวมทั้งกระตุ้นยอดซื้อยอดขายได้ทั่วประเทศ เพราะกำลังซื้อ 3-5 ล้าน มีการ absorp มากแล้ว”
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า มาตรการลดค่าโอน-จำนองเสนอให้ฝนตกทั่วฟ้า กล่าวคือซื้อที่อยู่อาศัยราคาใดก็ได้ และได้สิทธิ์ตามมาตรการ 3 ล้านบาทเช่น ซื้อบ้านราคา 10 ล้านก็ได้ลดค่าโอน-จำนองที่ 3 ล้านบาทแรก จากนั้นส่วนต่าง 7 ล้านก็ให้เสียภาษีตามปกติ
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ข้อเสนอถึงรัฐบาลนอกจากต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จำนองแล้ว ยังมีอุปสรรคจากการขอสินเชื่อเกี่ยวกับเกณฑ์ “ผู้กู้ร่วม” ที่อยากให้ปลดล็อกในช่วงวิกฤตโควิดออกไปก่อน 1-2 ปี ให้ขอสินเชื่อโดยไม่ต้องใช้ผู้กู้ร่วมได้
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า มาตรการรัฐในการลดค่าโอน-จำนอง ทางนายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รมว.คลัง เตรียมเสนอเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี วันอังคาร 26 มกราคมนี้ เบื้องต้นคาดว่าจะต่ออายุลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.01% ออกไปอีก 1 ปี สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2564 โดยคงเกณฑ์เดิมไว้ด้วยการให้สิทธิประโยชน์เฉพาะที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาท