มิกซ์ยูสแสนล้านกลางกรุงเดือด เซ็นทรัลปั้นแลนด์มาร์กระดับโลก

มิกซ์ยูสเมืองกรุงเบ่งบานกว่า 4 แสนล้าน ทุนใหญ่โหมลงทุน ผุดไม่หยุด ศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน ที่อยู่อาศัย หนีที่ดินแพง รับเทรนด์ผู้บริโภคเปลี่ยน “เซ็นทรัลพัฒนา” ผนึก “มิตซูบิชิ เอสเตท” ยักษ์อสังหาฯญี่ปุ่น ทุ่ม 1.1 หมื่นล้าน เปิด “CenTRal cENtrAL” ต่อจิ๊กซอว์สยามสแควร์ ปั้นแลนด์มาร์กใหม่ระดับโลก ควงฮ่องกงแลนด์ลุยต่อ “เอ็มบาสซีเฟส 2” ยึดหัวหาดเพลินจิต-ชิดลม-สยาม ย่านบางนาชิงเดือด “เดอะมอลล์” เร่งเครื่องแบงค็อกมอลล์ ประชัน “เมกาซิตี้” ดักกำลังซื้อโซนตะวันออก

นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันทุนใหญ่หันมาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น เช่น บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา เดอะมอลล์ บมจ.กรุงเทพดุสิตเวชการ หรือ BDMS กลุ่มทีซีซี ที่ทำโครงการวัน แบงค็อก เนื่องจากที่ดินราคาแพง บางแปลงราคาขายสูงถึง 3-4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ประกอบกับเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ต้องพัฒนาผสมผสาน มีศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน หรือที่อยู่อาศัย ถึงจะคุ้มค่าลงทุน ซึ่งมิกซ์ยูสจะช่วยเรื่องการพัฒนาเมืองและสร้างศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ๆ

“มิกซ์ยูสที่อยู่ทำเลไพรม์แอเรีย เช่น พระราม 4 วิทยุ เพลินจิต ชิดลม สยามสแควร์ จะประสบความสำเร็จสูงกว่าทำเลรอบนอก เช่น บางนารังสิต เพราะลูกค้าในแง่คุณภาพและปริมาณมีไม่มากเท่าใจกลางเมือง ยกเว้นเป็นการพัฒนาโครงการโดยรายใหญ่ที่เป็นมืออาชีพ อย่างเซ็นทรัลและเดอะมอลล์ อย่างไรก็ตามสถานการณ์ตลาดตอนนี้ออฟฟิศซัพพลายล้นเพราะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอีกกว่า 7-8 แสน ตร.ม. ศูนย์การค้าและโรงแรมยังพอไปได้”

แห่ผุดมิกซ์ยูส 155 โครงการ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ปี 2569 โครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงขยายตัวต่อเนื่อง สะท้อนแนวโน้มการพัฒนาเมืองที่เน้นการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ภายใต้แนวคิดการผสมผสานการใช้งานหลากหลายประเภทไว้ในโครงการเดียว ทั้งพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เพื่อตอบสนองความต้องการของภาคธุรกิจและการใช้ชีวิตในเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป

โดยมี 155 โครงการ คิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างรวมกว่า 22.7 ล้าน ตร.ม. ก่อสร้างแล้วเสร็จ 124 โครงการ พื้นที่รวม 16.35 ล้าน ตร.ม. ก่อสร้างแล้วเสร็จบางส่วน 10 โครงการ พื้นที่รวมกว่า 2.5 ล้าน ตร.ม. ยังไม่เริ่มก่อสร้างมี 4 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างรวม 293,562 ตร.ม. และอยู่ระหว่างชะลอการพัฒนา 3 โครงการ พื้นที่รวม 390,991 ตร.ม. สะท้อนผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการตามแผน แม้เผชิญกับภาวะเศรษฐกิจและต้นทุนการก่อสร้างที่ผันผวน

วิทยุ-สยามพุ่ง 1.5 แสนล้าน

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ปัจจุบันย่านวิทยุ-สยาม ยังคงเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่สำคัญที่สุดของกรุงเทพฯ มีถึง 30 โครงการ คิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 5.7 ล้าน ตร.ม. หรือ 1 ใน 4 ของพื้นที่มิกซ์ยูสทั้งหมด สะท้อนถึงศักยภาพของพื้นที่ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ และศูนย์กลางการค้าระดับประเทศ

ภายในโครงการประกอบด้วย พื้นที่สำนักงานกว่า 2.1 ล้าน ตร.ม. ค้าปลีกกว่า 1.4 ล้าน ตร.ม. อาคารชุดพักอาศัยกว่า 1.2 ล้าน ตร.ม. โรงแรมกว่า 8 แสน ตร.ม. และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 77,366 ตร.ม. เพื่อตอบสนองภาคธุรกิจ การท่องเที่ยว และการอยู่อาศัยในทำเลเดียวกัน

“แม้ว่าย่านวิทยุ-สยามจะมีอุปทานที่พัฒนาแล้วเยอะ แต่ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเตรียมเปิดในอนาคตรวมกว่า 691,313 ตร.ม. คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 153,000 ล้านบาท จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มศักยภาพการแข่งขันของพื้นที่ในระยะยาว โดยโครงการสำคัญ อาทิ เซ็นทรัล พาร์ค, WellEra และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี เฟส 2 ล้วนเป็นโครงการขนาดใหญ่ เน้นพัฒนาสำนักงานเกรดเอ ค้าปลีกระดับลักเซอรี่ โรงแรมระดับบน และที่พักอาศัยคุณภาพสูง”

ทยอยเปิดยาวถึงปี’73

ด้านบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย รายงานภาพรวมตลาดมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ มีแผนจะเปิดตัวโครงการมากกว่า 10 โครงการตั้งแต่ปี 2567-2573 รวมมูลค่าโครงการมากกว่า 4 แสนล้านบาท เช่น เซ็นทรัล จีอาร์ไนน์ (Central GR9) เนื้อที่ 73 ไร่ มูลค่า 12,000 ล้านบาท, เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน เนื้อที่ 49 ไร่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท

เซ็นทรัล นอร์ทวิลล์ เนื้อที่ 59 ไร่ มูลค่า 4,500 ล้านบาท, แบงค็อก มอลล์ บางนา ร่วม 100 ไร่ มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท, เมกาซิตี้ บางนา ของกลุ่มเซ็นทรัลและอิเกีย เนื้อที่ 325 ไร่ มูลค่า 70,000 ล้านบาท, Cloud 11 ของ บจ.แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น (MQDC) เนื้อที่ 27 ไร่ มูลค่า 43,000 ล้านบาท, เซ็นทรัล เอ็มบาสซี 2 เนื้อที่ 23 ไร่ มูลค่าโครงการมากกว่า 30,000 ล้านบาท, WellEra มิกซ์ยูสเวลเนสคอมเพล็กซ์ เนื้อที่กว่า 13 ไร่ ย่านหลังสวนของ BDMS มูลค่าโครงการ 29,000 ล้านบาท เป็นต้น

CPN ผุดเซ็นทรัลเซ็นทรัล

นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กล่าวว่า หลังปีนี้เปิดมิกซ์ยูสเซ็นทรัลนอร์ทวิลล์ ไปเมื่อวันที่ 3 กรกฎาคมที่ผ่านมา ในปี 2570 ช่วงไตรมาสแรกจะเปิดมิกซ์ยูสเดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน ในส่วนของศูนย์การค้า และไตรมาส 2 เปิดศูนย์การค้าเซ็นทรัล เซ็นทรัล (CenTRal cENtrAL) ในมิกซ์ยูสใจกลางสยามสแควร์ มูลค่าโครงการ 11,000 ล้านบาท บนเนื้อที่ 7 ไร่

โดยร่วมทุนกับบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ยักษ์อสังหาริมทรัพย์จากประเทศญี่ปุ่น เพื่อร่วมกันสร้างแลนด์มาร์กระดับโลกแห่งใหม่ พร้อมผลักดันย่านสยามสแควร์สู่ Global Youth Culture Destination จุดหมายปลายทางแห่งความคิดสร้างสรรค์ที่มีความ Young. Bold. Global. เนื่องจากสยามสแควร์มีแคแร็กเตอร์คล้ายกับโตเกียว จึงร่วมทุนกับมิตซูบิชิพัฒนาโครงการ สร้างความต่าง เพราะที่นี่ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้าที่ให้เช่าพื้นที่ ตั้งใจต่อยอดให้สยามสแควร์มีความโดดเด่นมากขึ้น เหมือนกับเมืองใหญ่ ๆ

ต่อจิ๊กซอว์สยามสแควร์

“เซ็นทรัล เซ็นทรัล จะเป็นจิ๊กซอว์มาเติมเต็มสี่แยกปทุมวัน ที่รายล้อมด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ รวมถึงสยามสแควร์ โครงการมีขนาดพื้นที่ 141,000 ตร.ม. ประกอบด้วย ศูนย์การค้าอยู่ด้านล่างพื้นที่ 40,000 ตร.ม.รองรับได้ 300 แบรนด์ เปิดไตรมาส 2/2570 คาดว่ามีทราฟฟิกประมาณ 5-6 หมื่นคนต่อวัน ตรงกลางเป็นอาคารสำนักงานสูง 12 ชั้น พื้นที่ 20,000 ตร.ม. เปิดไตรมาส 4/2570 ด้านบนเป็นโรงแรม 349 ห้อง แบรนด์ 25hours Hotel เปิดไตรมาส 1/2572 ดึงดูดกลุ่ม Affluent Travelers ที่มีกำลังซื้อสูงจากทั่วโลก”

นายณัฐกิตติ์ ตั้งพูลสินธนา กรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการตลาด บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา กล่าวว่า เมืองระดับโลกมีศูนย์กลาง Youth Culture ที่แข็งแกร่ง เช่น Harajuku ญี่ปุ่น, Seongsu เกาหลีใต้, Tsim Sha Tsui ฮ่องกง และ Shoreditch กรุงลอนดอน เช่นเดียวกับสยามสแควร์ของกรุงเทพฯ ทำให้เซ็นทรัลพัฒนาโครงการเซ็นทรัล เซ็นทรัล และที่นี่จะเชื่อมต่อกับย่านราชประสงค์และเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งเป็น Global Flagship Destination เพื่อสร้าง Network of Districts ที่แข็งแกร่งของกรุงเทพฯ ซึ่งเซ็นทรัลมีศูนย์การค้าในย่านนี้ ตั้งแต่เซ็นทรัล เอ็มบาสซี ตรงเพลินจิต เซ็นทรัลชิดลม เซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัล เซ็นทรัล สยามสแควร์ที่จะเปิดปีหน้า

จับฮ่องกงแลนด์เร่งเอ็มบาสซี 2

นายชนวัฒน์ยังกล่าวถึงความคืบหน้าโครงการเซ็นทรัล เอ็มบาสซี เฟส 2 ว่า โครงการเริ่มการก่อสร้างแล้ว เป็นโครงการที่เซ็นทรัลร่วมกับกลุ่มฮ่องกงแลนด์ ซึ่งโครงการเป็นการลงทุนในแผน 5 ปีของบริษัท ส่วนโครงการย่านรังสิตกว่า 700 ไร่อยู่ระหว่างออกแบบ และวางมาสเตอร์แพลนโครงการ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เซ็นทรัล เอ็มบาสซี เฟส 2 เป็นโครงการร่วมลงทุนระหว่างเซ็นทรัลกับกลุ่มฮ่องกงแลนด์ คาดว่าจะใช้เม็ดเงินลงทุนมากกว่า 3 หมื่นล้านบาท โครงการตั้งอยู่บนเนื้อที่ 23 ไร่ บนถนนเพลินจิตตัดกับถนนวิทยุ เป็นที่ดินเดิมของสถานทูตอังกฤษ อยู่ด้านหลังเช็นทรัล เอ็มบาสซี รูปแบบโครงการเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่

ประกอบด้วย พื้นที่สรรพสินค้า พาณิชยกรรม ห้องโถงสำนักงาน สถานศึกษา ภัตตาคาร ที่อยู่อาศัยรวมแบบให้เช่าระยะยาวและที่จอดรถ ขนาดความสูง 53 ชั้น มีชั้นห้องเครื่อง 3 ชั้น และชั้นใต้ดิน 6 ชั้น มีจำนวนห้องพักส่วนอยู่อาศัยรวม 141 ห้อง โดยจะมีทางเชื่อมกับเซ็นทรัล เอ็มบาสซีปัจจุบันด้วย

เป็นอาณาจักรใหม่ที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อจิ๊กซอว์ลักเซอรี่ รีเทล ที่เซ็นทรัลเข้าไปสร้างอาณาจักรไว้รอแล้ว ทั้งเซ็นทรัล ชิดลม และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ยกระดับย่านชิดลม เพลินจิต วิทยุ เป็นแลนด์มาร์กระดับลักเซอรี่ของกรุงเทพฯ และระดับโลก