เจาะตลาดอสังหาฯ “ปทุมธานี” แคมปัสคอนโดยังฮอต แนวราบสต๊อกล้น ใช้เวลา 40 ปีขายหมด

REIC ชี้ระบบราง-ต้นทุนหนุนอสังหาฯกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ผู้ประกอบการแห่เพิ่มมูลค่าแทนแข่งราคา เจาะลึกตลาดปทุมธานี ดีมานด์นักศึกษา-แรงงานหนุนคอนโดโต แนวราบน่าห่วง สต๊อกล้น ตะลึง “หนองเสือ” ใช้เวลาขายหมด 40 ปี

นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน จากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรางที่กระจายความเจริญสู่รอบนอก และต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการเน้นสร้างมูลค่าเพิ่ม มากกว่าแข่งราคา

ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยของ REIC ระบุว่า กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล มีซัพพลาย 214,083 หน่วย คิดเป็น 59.6% และมูลค่ากว่า 1.35 ล้านล้านบาท คิดเป็น 67.1% สะท้อนเป็นตลาดที่มีขนาดและมูลค่าสูงที่สุดของประเทศ โดยทั้ง 6 จังหวัด อัตราดูดซับอยู่ที่ 1.8% และใช้เวลาขายหมด 52 เดือน หรือประมาณ 4 ปี 4 เดือน

ทั้ง 6 จังหวัด มีซัพพลายเปิดขายใหม่ 4,798 หน่วย ลดลง 15.6% มูลค่า 32,477 ล้านบาท ลดลง 51.9% ขณะที่ยอดขายได้ใหม่ 11,699 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% มูลค่า 72,816 ล้านบาท เป็นยอดขายคอนโดฯ 6,140 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.5% มูลค่า 3

เจาะลึกไปยัง “ปทุมธานี” มียอดขายใหม่ 2,316 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.9% ได้รับอานิสงส์จากยอดขายคอนโดฯ 1,081 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 70.2% โดยได้รับแรงขับเคลื่อนมาจากดีมานด์แคมปัสคอนโด และกลุ่มแรงงานในเขตนวนคร ส่งผลซัพพลายเหลือ 43,708 หน่วย ลดลง 13.1% อัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 1.7% ใช้เวลาขายหมด 57 เดือน จากเดิม 72 เดือน

ทั้งนี้ อัตราดูดซับต่อเดือน (Absorption Rate) เป็นหน่วยที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ใช้วัดสุขภาพที่อยู่อาศัย โดยแบ่งระดับได้ ดังนี้

• อัตราดูดซับบ้านจัดสรรน้อยกว่า 1.5% และคอนโดฯน้อยกว่า 2% สถานะตลาดวิกฤต มีความเสี่ยงสูงที่ซัพพลายจะล้นตลาด
• อัตราดูดซับบ้านจัดสรร 1.5-2.0% และคอนโดฯ 2.0-3.0% สถานะตลาดเริ่มชะลอตัว
• อัตราดูดซับบ้านจัดสรร 2.0-3.0% และคอนโดฯ 3.0-5.0% ตลาดสมดุล แข็งแรง
• และอัตราดูดซับบ้านจัดสรรมากกว่า 3.0% และคอนโดฯมากกว่า 5.0% สถานะตลาดร้อนแรง เสี่ยงฟองสบู่

คอนโดร้อนแรง สต็อกทยอยลด

โดยทำเลเด่นของคอนโด ได้แก่ “โซนคลองหลวง” มียอดขายเพิ่ม 59.1% อัตราดูดซับสูงถึง 7.9% ใช้เวลาขายหมดเพียง 10 เดือน “โซนลำลูกกา-ธัญบุรี” ยอดขาย 367 หน่วย เพิ่มขึ้น 108.5% อัตราดูดซับ 4.7% และใช้เวลาขายหมด 18 เดือน

และ “โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก” ยอดขาย 157 หน่วย เพิ่มขึ้น 44% อัตราดูดซับ 2.7% และใช้เวลาขายหมด 34 เดือน ขณะที่ซัพพลายลดลงเหลือ 5,848 หน่วย ลดลงถึง 33.7%

“หนองเสือ” น่าห่วง ใช้เวลาขาย 40 ปี

ขณะที่แนวราบเสี่ยงสต๊อกล้น มีปริมาณสูงอยู่ที่ 37,860 หน่วย ลดลงเพียง 8.7% เมื่อแบ่งตามทำเลพบว่า “โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก” เป็นทำเลเดียวของแนวราบที่มียอดขายเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 448 หน่วย เพิ่มขึ้น 32.9% อัตราดูดซับ 1.2% และใช้เวลาขายหมด 81 เดือน

“โซนลำลูกกา-ธัญบุรี” ยอดขาย 338 หน่วย ลดลง 33.5% อัตราดูดซับ 1.1% และใช้เวลาขายหมด 87 เดือน “โซนคลองหลวง” ยอดขายลดลง 25.6% อัตราดูดซับ 0.9% อัตราดูดซับ 1.2% และใช้เวลาขายหมด 108 เดือน

และน่าเป็นห่วงมากโดยเฉพาะ “โซนหนองเสือ” มียอดขาย 1,235 หน่วย ลดลง 16.1% ซัพพลายเหลือจำนวนมาก 37,860 หน่วย และอัตราดูดซับต่ำเพียง 0.2% จะใช้เวลาขายหมดถึง 490 เดือน หรือประมาณ 40 ปี