เปิดมุมมอง ‘Green Real Estate’ ความคุ้มค่า-ยั่งยืนทางธุรกิจ

การก้าวเข้าสู่สังคม Net Zero จะเกิดขึ้นไม่ได้หากทุกฝ่ายในภาคธุรกิจและประชาชนไม่ร่วมมือกัน จะเห็นได้จากประเทศที่พัฒนาแล้วต่างหันมาให้ความสนใจและสนับสนุน รวมทั้งลงทุนในกิจกรรมต่าง ๆ ที่ส่งเสริมการลดการปล่อยคาร์บอน สำหรับในเมืองไทย

ผศ.ดร.สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เปิดเผยถึงการพัฒนาสังคมเมือง และอนาคตของ Green Real Estate ในการเติบโตอย่างยั่งยืนว่า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งจำเป็น และสร้างความคุ้มค่าทางธุรกิจ

การเปลี่ยนแปลงสู่อสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน และการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จึงเป็นความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาฯ กำลังเผชิญ ซึ่งแบ่งเป็น 3 เรื่องหลักคือ ขาดการตระหนักรู้เกี่ยวกับการทำธุรกิจที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น และอุปสรรคด้านกฎระเบียบ

ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์ในธุรกิจอสังหาฯ ส่วนใหญ่ให้ความสำคัญเรื่องความคุ้มค่าในการลงทุน ทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยังมีแนวคิดหลักในการจัดหา Location ที่ดีที่สุด ก่อสร้างแล้วต้องได้ผลตอบรับที่ดี โครงการขาดทุนน้อยที่สุด ส่งผลให้ขาดมุมมองด้านสิ่งแวดล้อม สวนสาธารณะ และชุมชนโดยรอบ สร้างความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อมได้

เมื่อกลุ่มผู้บริโภคเริ่มรับรู้และตระหนักถึงปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้น สิ่งที่เห็นการเปลี่ยนแปลงคือ ดีเวลอปเปอร์เริ่มหันมาให้ความสำคัญด้านสิ่งแวดล้อม เพราะเริ่มทวนกระแสผู้บริโภคไม่ได้ จึงเริ่มมีการปรับตัว ทั้งการนำแนวคิดอาคารสีเขียว การนำพลังงานไฮโดรเจนมาใช้ในโครงการที่อยู่อาศัย

ซึ่งจะช่วยให้ประหยัดพลังงาน การออกแบบโครงการตั้งแต่แรกเริ่มให้เป็น Passive Design เช่น การนำต้นไม้กันฝุ่นมาปลูก การเลือกใช้วัสดุธรรมชาติ และเทคโนโลยีที่ช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม รวมไปถึงเลือกใช้อุปกรณ์ต่าง ๆ ที่ช่วยประหยัดพลังงานและลดผลกระทบจากฝุ่น PM 2.5

“สำหรับอนาคตของอสังหาฯ ที่ยั่งยืน ยังเป็นประเด็นด้านความเข้มงวดของกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมในประเทศไทย ขณะที่รัฐบาลทั่วโลกเริ่มตระหนักเกี่ยวกับอสังหาฯ เพื่อสิ่งแวดล้อม พร้อมทั้งกำหนดนโยบายและข้อบังคับที่จูงใจออกมาอย่างเป็นรูปธรรม ยังมีการเพิ่มขึ้นของความต้องการจากผู้บริโภคต่ออสังหาฯ ที่ยั่งยืน การพัฒนานวัตกรรมอย่างต่อเนื่อง และการสร้างความร่วมมือของผู้ที่เกี่ยวข้องเพื่อสร้างโซลูชั่นที่ปรับขนาดได้และมีความคุ้มทุน”

เห็นได้จากการพัฒนาอสังหาฯ ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และความก้าวหน้าของเทคโนโลยีสีเขียว หรือ Green Technology รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของโปรแกรมการรับรองด้านกรีน ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงอสังหาฯ สีเขียวได้ง่ายและราคาไม่แพง

ดังนั้นหากดีเวลอปเปอร์ไม่เปลี่ยนแปลงการดำเนินธุรกิจอาจจะเจอแรงกดดันจากประชาคมโลก โดยสิ่งที่ทำได้ทันที เริ่มจากการออกแบบโดยใช้วัสดุที่ดี ไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม พร้อมทั้งการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว LEED (Leadership in Energy and Environmental Design : LEED) และนำเทคโนโลยีมาใช้ให้เกิดประโยชน์และคุ้มค่า โดยอาคารที่ใส่ใจด้านสิ่งแวดล้อมจะมีค่าเช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ขณะที่ต้นทุนที่ใช้เพื่อการพัฒนาด้านสิ่งแวดล้อมเพิ่มแค่เพียง 5% เท่านั้น

ต้องการแรงสนับสนุนภาครัฐ

นายวิชัย รายรัตน์ ผู้อำนวยการพัฒนาอย่างยั่งยืน SCG และเลขาธิการเครือข่ายความร่วมมือด้านเศรษฐกิจหมุนเวียนกลุ่มอุตสาหกรรมก่อสร้าง (CECI) บอกเล่าว่า การที่ประเทศไทยจะไปสู่ Net Zero ของการก่อสร้างในอนาคตได้นั้น จะต้องเกิดขึ้นจากความร่วมมือที่มาจากความตั้งใจของแต่ละบริษัท

เพราะสิ่งสำคัญที่สุด คือ ต้นทุน ถ้าหากไม่สามารถเพิ่มปริมาณการจัดการได้ ก็จะมีผลต่อต้นทุนคงที่ เป็นต้นทุนค่าใช้จ่ายส่วนหลัก และมีราคาแพง

ดังนั้นหากมีตลาดรองรับ มีความต้องการ และมีการดำเนินการร่วมกัน จะทำให้ทุกคนสามารถเดินหน้าต่อไปสู่กระบวนการแลกเปลี่ยน การทำงาน จนทำให้ต้นทุนลดลง ราคาปรับมาสู่ความเหมาะสมเทียบกับที่เป็นอยู่เดิม ซึ่งแต่ละบริษัทก็มีเป้าหมายไปถึง Net Zero อยู่แล้ว แต่หากมีการตั้งเป้าหมายแต่ไม่สามารถขายได้ ก็เดินต่อไปไม่ได้

สิ่งสำคัญคือ ต้องมีความต้องการที่มาจากเจ้าของอาคาร ที่ต้องมีความตั้งใจในการพัฒนาอาคารคาร์บอนต่ำ เป็นผลดีต่อภาพรวมทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ทำให้ต่างประเทศ หรือบริษัทข้ามชาติ ให้เครดิตในการนำเงินเข้ามาลงทุน ตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย เนื่องจากมีการบริหารจัดการเรื่องการลดคาร์บอนอย่างจริงจัง

“ภาครัฐต้องเข้ามาสนับสนุนผู้ประกอบการในการพัฒนาอาคารที่มีคาร์บอนต่ำ เช่น ลดค่าใช้จ่ายในเรื่องการจัดการที่ไม่เพิ่มต้นทุนให้กับเจ้าของอาคาร หรืออาจออกมาตรการบังคับการจะนำวัสดุต่าง ๆ ไปทิ้ง ต้องนำกลับมาจัดการใหม่ หรืออาจจะไปเพิ่มการวัดคาร์บอน ที่จะมีผลต่อภาษีที่จะต้องรับผิดชอบ”