2561 ตลาดกลาง-ล่างเหนื่อย เลย์ออฟคนสะเทือน “ยอดขายรอโอน”

เก็บตกงานสัมมนา 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ วันที่ 30 มกราคม 2561 ที่ผ่านมา กูรูอสังหาฯช่วยกันส่องเทรนด์ปีนี้อย่างคึกคัก

เจาะมิกซ์ยูส-รีเทล-อพาร์ตเมนต์

เริ่มจาก “กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา” อุปนายกและอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า โมเดลการลงทุนปีนี้มองโรงแรมน่าสนใจ สถิตินักท่องเที่ยวต่างชาติ 34 ล้านคน มีแคมเปญไทยเที่ยวไทยทำให้คนไทยท่องเที่ยวกันเยอะมาก โดยอัตราเข้าพักตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ 80% ถือว่าสูงแต่ราคาห้องพักเพียง 3,000 กว่าบาท/คืน ต่ำกว่าฮ่องกง สิงคโปร์มาก

ธุรกิจรีเทล แบ่ง 2 เซ็กเมนต์ “ศูนย์การค้าขนาดใหญ่” ได้รับอานิสงส์จากนักท่องเที่ยว โดย CBRE มี retail index เทียบปีต่อปีเพิ่ม 0.6% ที่มีการใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซัพพลายต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นน้อยมาก ค่าเช่าในห้างจึงมีผลตอบแทนค่อนข้างดี ส่วน “คอมมิวนิตี้มอลล์” เรตค่าเช่าอาจไม่ดีเท่าที่ต้องการ ภาวะแข่งขันสูงในช่วง 4-5 ปีที่เปิดตัวใหม่เยอะ ปัจจุบันเป็นยุคของการอยู่รอด

“ภาพรวมในกรุงเทพฯ ตลาดรีเทล 92.7% ช่วงไตรมาส 2-3/60 จึงได้เห็นเทรนด์ของการรีโนเวตห้างใหญ่และภายในสิ้นปีนี้จะมีซัพพลายไฮเอนด์รีเทลเพิ่มขึ้นอีกเยอะ”

ด้าน “ออฟฟิศบิลดิ้ง” อัตราเช่า 84% ค่าเช่าขยับได้ 4-6% แต่แนวโน้มไม่ได้สดใสมากนัก เฉลี่ยตารางเมตรละ 840 บาท/เดือน มีคู่แข่งในอนาคตจากโครงการมิกซ์ยูสพื้นที่รวมกันไม่ต่ำกว่า 2 ล้านตารางเมตร

และ “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” แบบโลว์ไรส์ 7-8 ชั้น ห้องไซซ์ 50 ตารางเมตร ค่าเช่า 50,000 บาท/เดือน ไซซ์ 70 ตารางเมตรได้ค่าเช่า 70,000 บาท จากผู้เช่าหลักกลุ่ม expat (ชาวต่างชาติทำงานในประเทศไทย)

ทาวน์เฮาส์เบียดคอนโดฯ

ถัดมา “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร พูดตรงประเด็นว่า ข้อกังวลเรื่องโอเวอร์ซัพพลายมองว่าไม่น่าจะเกิดขึ้น เพราะเมื่อใดก็ตามถ้ามีโอเวอร์ซัพพลายทางผู้ประกอบการจะระวังเรื่องการโอเวอร์อินเวสต์เมนต์

แนวโน้มปีนี้ คาดว่าเติบโต 5-10% โดยอาคารชุดเป็นสินค้าที่มีการขายและโอนมากที่สุด โดยเฉพาะทำเลแนวรถไฟฟ้า ราคาขายต่อยูนิตปรับเพิ่มขึ้น 3-10% สะท้อนต้นทุนราคาที่ดินที่แพงขึ้น สินค้าแนวราบ “ทาวน์เฮาส์” มีโอกาสเติบโตสูงขึ้นมาก เหตุผลเพราะราคาห้องชุดต่อตารางเมตรแพงขึ้นเรื่อย ๆ

ล่าสุด 100,000 บาทขึ้นไป กรณีวงเงิน 3 ล้านบาท ซื้อคอนโดฯไซซ์ 30 ตารางเมตรบวกลบ ทำให้เริ่มกลับมาเปรียบเทียบสินค้าทดแทนเป็นการซื้อทาวน์เฮาส์เป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดทาวน์เฮาส์โตในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาตลาดต่างจังหวัดโอกาสลงทุนเป็นของจังหวัดใหญ่หัวเมืองหลัก โดยสภาพการแข่งขันปีนี้มีทั้งการแข่งด้านราคา, smart home, IOT, การใช้งบฯการตลาดต้องโฟกัสช่องทางสื่อทั้งออนไลน์และบิลบอร์ด

ตลาดกลาง-ล่างเหนื่อยสุด

และ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย นำเสนอข้อมูลดาต้าเบสใกล้ชิดผู้บริโภคคนรุ่นใหม่ โฟกัสเทรนด์ผลกระทบที่มีต่อกำลังซื้ออสังหาฯระดับกลาง-ล่าง พบว่า “ราคาที่ดิน” เป็นตัวจุดประกาย

ราคาที่ดินในปีนี้มีบิ๊กอิมแพ็กต์กระทบตลาดกลาง-ล่าง ไฮไลต์อยู่ที่การลดพนักงานจากการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยี เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะขายคอนโดฯปีนี้แต่โอนอีก 2-3 ปีหน้า ในขณะที่องค์กรขนาดใหญ่มีการประกาศลดสาขา-ลดคนให้เห็นต่อเนื่อง เวลาเดียวกันสถิติมีคนรุ่นใหม่จบการศึกษาปีละ 2 แสนคน ส่วนใหญ่เข้าทำงานในระบบธนาคาร-ไฟแนนซ์ มีจำนวนน้อยมากที่เข้าทำงานในโรงงานซึ่งเป็นเรียลเซ็กเตอร์

“คนรุ่นใหม่เรียนจบไฟแนนซ์แต่ไม่มีใครเรียนจบช่าง เป็นสิ่งที่ต้องระวังเพราะความก้าวหน้าเทคโนโลยีทำให้การลดคนทำรวดเร็วมาก”

ในขณะที่ต้นทุนผู้ประกอบการพบว่า ค่าก่อสร้างเป็นต้นทุนหลักของโครงการ 40% ค่าที่ดิน 20% เปรียบเทียบโครงการไฮเอนด์ตารางเมตรละ 3 แสนบาท ต้นทุนก่อสร้างเท่ากับตลาดกลาง-ล่าง แต่กำลังซื้อสูงกว่า ก่อสร้างเสร็จแล้วรับโอนมากกว่า

“สิ่งต้องพึงระวังจากปัญหาลดคนขององค์กรก็คือ เทรนด์ของการขายแบบตุนแบ็กล็อก (ยอดขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง) สินค้าคอนโดฯจะมีปัญหามากที่สุด เพราะระหว่างทางถ้าตกงาน หรือถูกลดรายได้ คนยังตัดสินใจรับโอนหรือไม่”

ข้อกังวลต่อมาในด้านสินเชื่อ แม้ตัวบุคคลหรือผู้กู้มีความเก่ง แต่ถ้าหากอยู่ในอุตสาหกรรมซันเซต ก็มีโอกาสที่แบงก์เข้มงวดไม่ปล่อยสินเชื่อได้