เหตุผลที่ “ยอดขายบ้านหดตัวต่อเนื่อง” 8 ไตรมาสติดต่อกัน

ttb analytics มองปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเผชิญความท้าท้ายมากที่สุดในรอบ 10 ปี ผลจากโครงสร้างประชากร พฤติกรรม กำลังซื้อ ตลอดจนลักษณะตลาดที่อยู่อาศัย

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics คาดหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมีโอกาสหดตัว 8 ไตรมาสติดต่อกัน และปีหน้าจะเผชิญความท้าท้ายมากที่สุดในรอบ 10 ปี พร้อมมองปัญหาที่เกิด รุมเร้าทั้งจำนวนผู้ซื้อและความจำเป็นในการซื้อที่ลดลง อาจต้องเพิ่มกำลังซื้อของชาวต่างชาติบนกฎระเบียบที่รัดกุม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยในปี 2567 ส่งสัญญาณแย่กว่าที่คาดการณ์ จากตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกปรับลดลง 14.2% ซึ่งหดตัวติดต่อกันถึง 6 ไตรมาส และหากพิจารณาถึงสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลัง ตัวเลขหน่วยโอนของเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงหดตัวที่ 14.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จึงมีความเป็นไปได้ที่ตลาดแนวราบตลอดช่วงปี 2567 นี้จะอยู่ภายใต้ภาวะซบเซาโดยหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน

มองตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่หดตัวหนักในปีนี้ไม่ใช่แรงกดดันระยะสั้น แต่เป็นการเผชิญการหดตัวจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่คาดว่าไทยยังคงต้องเผชิญต่อในระยะยาว หากยังไม่มีแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างเป็นรูปธรรม

เหตุผลคืออะไร ? 

แรงกดดันเชิงโครงสร้างที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบ มาจากจำนวนผู้ซื้อที่ลดลงจากโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน ซึ่งในระยะ 10 ปีถัดไปจะมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน

รวมถึงความจำเป็นในการซื้อลดลง จากข้อจำกัดเรื่องที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้

โดยสถานการณ์ปัจจุบันประชากรส่วนใหญ่มีลูกเพียง 1 คน ซึ่งจะต้องเป็นผู้รับมรดกจากพ่อแม่จึงมีความจำเป็นน้อยลงในการหาที่อยู่อาศัยถาวรใหม่

รวมถึงอัตราการจดทะเบียนสมรสของคนใน Gen Y (กลุ่มคนที่เกิดระหว่างปี พ.ศ. 2523-2540) ต่ำลงเหลือเพียง 55% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยอาจส่งต่อเป็นมรดกจากกลุ่มญาติพี่น้องที่ไม่มีครอบครัว ย่อมส่งผลให้ความจำเป็นในการหาซื้อที่อยู่อาศัยของคนในยุคถัดไปลดต่ำลงกว่าเดิม

ในขณะที่ภาวะที่ไม่สมดุลของการปรับเพิ่มกำลังซื้อและราคาบ้าน จากลักษณะของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจกำหนดราคาและผู้ซื้อเป็นเพียงผู้รับราคาจากผู้ขาย สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 47.1%

ttb analytics วิเคราะห์อีกว่า ลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความถี่การบริโภคซ้ำของปัจเจกที่ต่ำมาก ส่งผลให้กำลังซื้อที่ซื้อไปแล้วในช่วงเวลาก่อนจะไม่กลับมาซื้อซ้ำอีกในระยะเวลาอันสั้น สะท้อนผ่านที่อยู่อาศัยแนวราบที่ราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ในช่วงต้นปี 2566 ยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงกลางปีถึงสิ้นปี 2566 ที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาทเท่านั้นที่ยังมีการเติบโต ในขณะที่กลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาท พลิกกลับมาหดตัวจากที่เคยเติบโตในช่วงต้นปี รวมถึงครึ่งปีแรกของปี 2567 กลุ่มที่ยังพอเติบโตได้มีเพียงเฉพาะกลุ่มที่ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น