อวสานตึกแถว

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : ประเสริฐ จารึก

ทุกสรรพสิ่งย่อมเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา และยุคสมัยที่เปลี่ยนผ่าน

เช่นเดียวกับ “ตึกแถว” หรือมีชื่อทางการว่า “อาคารพาณิชย์” ในพื้นที่กรุงเทพฯและหัวเมืองต่างจังหวัด ที่ผ่านการใช้งานมาหลายทศวรรษ

กำลังพ่ายแพ้ต่อการค้า สภาพเศรษฐกิจ และสภาพแวดล้อม ที่ถูกแทนที่ด้วยตึกสูงระฟ้า ศูนย์การค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ คอนโดฯหรู รอวัน “สูญพันธุ์”

วันก่อนผ่านไปแถวถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนพหลโยธิน ถือว่าเป็นย่านการค้าเก่าแก่ เห็นตึกแถวสองข้างทางหลายคูหาปิดเงียบ และปิดป้ายให้เช่า เซ้ง ขาย และปล่อยร้าง กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ ขณะเดียวกัน ก็มีบางพื้นที่กำลังถูกรื้อ เพื่อรอขึ้นโครงการใหม่

จึงอดสงสัยไม่ได้ว่า ฤาจะถึงคราวหมดยุค “ตึกแถว” อย่างที่เขาว่าจริง ๆ

ปฏิเสธไม่ได้ว่า เมื่อพูดถึงตึกแถว ในอดีตถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมค่อนข้างสูง เพราะอยู่ในทำเลดี ติดถนนใหญ่ ยังสามารถใช้พื้นที่ได้หลากหลาย ทั้งสำหรับการอยู่อาศัย ทำธุรกิจ และค้าขาย

แต่วันนี้ “ตึกแถว” กลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ดาวดับ นับถอยหลังเข้าสู่ยุค “เตรียมอวสาน” ถึงแม้ว่าเศรษฐกิจจะกลับมาเฟื่องฟูอีกครั้งก็ตาม

ถามว่าทำไม “ตึกแถว” ถึงหมดเสน่ห์และตกยุค ไม่เฟื่องฟูเหมือนในวันวาน

ก่อนหน้านี้ได้มีโอกาสพูดคุยกับ “วสันต์ คงจันทร์” นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ซึ่งวิเคราะห์ว่า ปัจจุบันถือว่าตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกดิสรัปต์ เนื่องจากหมดประโยชน์ใช้สอยและหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ

ดังนั้น จึงไม่มีประโยชน์ที่คนจะซื้อ ทำให้เจ้าของนำออกมาประกาศขายกันจำนวนมาก ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ยกเว้นตึกแถวที่อยู่ในย่านเศรษฐกิจและตามหัวเมืองท่องเที่ยว ที่ยังคงสามารถทำมาค้าขาย หรือมีการซื้อขายเพื่อนำมารีโนเวตสำหรับทำประโยชน์อย่างอื่นได้ เช่น โรงแรมขนาดเล็ก หอพัก เกสต์เฮาส์ ที่กำลังเป็นที่นิยมอยู่ในขณะนี้

“วสันต์” ขยายความว่า ปัจจุบันภาพรวมของตึกแถว ซัพพลายหายไปมากกว่า 50% เนื่องจากไม่มีคนซื้อ และไม่มีคนพัฒนา จะสังเกตเห็นว่าหลัง ๆ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่มีใครจะพัฒนาตึกแถวกันแล้ว ขณะที่ราคาก็ตก ในบางทำเลเจ้าของยอมลดราคาขายลงมาถึง 50% จากราคาปกติ แต่ก็ยังขายไม่ออก เนื่องจากคนไม่รู้จะซื้อไปทำอะไร

ในทางกลับกัน หากเป็นตึกแถวอยู่ในทำเลดี ๆ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ส่วนใหญ่จะถูกนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์กว้านซื้อหรือเซ้ง เพื่อนำที่ดินมาสร้างโครงการคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า โรงแรม ซึ่งปรากฏให้เห็นอยู่หลายแห่งในปัจจุบัน โดยเฉพาะใจกลางเมือง เช่น ย่านพระราม 4 สีลม ที่ทุบตึกแถวแล้วสร้างเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่

“ตึกแถวมันถูกดิสรัปชั่นโดยรูปแบบของธุรกิจที่เปลี่ยนไป รวมถึงการอยู่อาศัยที่เจ้าของซื้อบ้านใหม่ที่ไกลออกไปจึงประกาศขายที่เดิม แต่ที่สำคัญคือ ทำเลที่มักจะมีปัญหาเรื่องที่จอดรถที่หาได้ยาก จึงทำให้ตึกแถวหมดความนิยม หรือจะเรียกว่าหมดยุคแล้วก็ได้”

สำหรับตึกแถวที่ยังขายไม่ออก และตกค้างอยู่ในตลาดให้เห็นอยู่จำนวนมากนั้น “วสันต์” ยอมรับว่า ถ้าหากเจ้าของไม่มีแผนจะลงทุนปรับปรุง หรือรีโนเวตเพื่อใช้ประโยชน์อย่างอื่น ก็คงต้องปล่อยให้เป็นบ้านว่างและปล่อยร้างไปตามสภาพแบบนี้ไปเรื่อย ๆ เหมือนกับประเทศญี่ปุ่นที่เผชิญกับปัญหา “บ้านว่าง” และมองว่าประเทศไทยจะเผชิญปัญหานี้ไม่ต่างกัน

แม้ว่าตึกแถวยังขายไม่ออกในวันนี้ แต่เป็นที่น่าจับตา ถ้าหากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ประกาศใช้ปี 2570 บูมการพัฒนาหลายทำเล โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าหลากสี

อาจจะได้เห็นตึกแถวใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้าสูญพันธุ์อีกหลายทำเล