เปิดเช่าพัฒนาที่ดิน ‘ทำเลทอง’ ปั๊มรายได้ล้างหนี้ ‘รถไฟ-ขสมก.’

แม้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) องค์กรที่มีอายุยาวนาน 129 ปี จะประสบปัญหาขาดทุนมานาน จนมีหนี้สินทะยาน 3 แสนล้านบาทในปัจจุบัน แต่ถือว่าเป็นแลนด์ลอร์ดภาครัฐ ที่มีที่ดินทั่วประเทศจำนวนมากถึง 246,880 ไร่ ในจำนวนนี้อยู่ในพื้นที่มีศักยภาพนำมาพัฒนาสร้างมูลค่าเพิ่มได้ 33,761 ไร่

ปฏิเสธไม่ได้ว่าการหารายได้จากการพัฒนาที่ดินถูกบรรจุไว้ในแผนฟื้นฟูกิจการว่าจะทำให้ ร.ฟ.ท.พ้นจากการ “ขาดทุน” ได้ นอกจากการบริการและการขนส่งสินค้าแล้ว

เปิดเช่าที่ดินรถไฟทำเลทอง

ปัจจุบัน ร.ฟ.ท.ได้ส่งมอบสัญญาเช่าและการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) จำนวน 12,233 สัญญา บนพื้นที่กว่า 38,469 ไร่ เพื่อนำไปบริหารจัดการให้เช่าช่วงต่อ เพื่อสร้างรายได้จากปัจจุบัน ร.ฟ.ท.มีรายได้จากการเช่าที่ดินประมาณ 4,200 ล้านบาท

ไฮไลต์คือที่ดินแปลงใหญ่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์ 28 แปลง รวม 2,855.42 ไร่ และมูลค่ารวม 96,152.317 ล้านบาท ที่ SRTA นำไปบริหารจัดการสัญญาเช่า ทั้งจัดสรรพื้นที่ เจรจาร่วมทุนกับเอกชน เพื่อรับโอนพื้นที่ไปดำเนินการ ตลอดจนการพัฒนาอสังหาฯ

ล่าสุดคณะกรรมการ ร.ฟ.ท.ให้ SRTA เช่าที่ดิน 10 แปลงใหญ่ทั่วประเทศ มีมูลค่าทรัพย์สินเกิน 500 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินกว่า 27,500 ล้านบาท นำมาบริหารจัดการเชิงพาณิชย์ โดย SRTA คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนที่เป็นในรูปของค่าเช่า พร้อมการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ มากกว่า 1 แสนล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 30 ปี ขณะที่ ร.ฟ.ท.ก็จะมีรายได้ค่าเช่าที่ SRTA จ่ายให้เพื่อมาปลดเปลื้องภาระหนี้เช่นกัน

รายละเอียดพิกัดที่ดิน 10 แปลงนำร่อง ประกอบด้วย 1.พื้นที่บางซื่อ แปลง E1 พื้นที่กว่า 21 ไร่ มูลค่าที่ดิน 1,516 ล้านบาท 2.บริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือเซ็นทรัล ลาดพร้าว พื้นที่กว่า 46 ไร่ มูลค่าที่ดินรวมทรัพย์สิน 7,604 ล้านบาท ปัจจุบันเซ็นทรัล
ต่อสัญญาเช่าแล้ว 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 คิดเป็นมูลค่า 47,000 ล้านบาท สำหรับการลงทุนปรับปรุงโฉมใหม่และจ่ายผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา

3.บริเวณย่านพหลโยธินตลาดซันเดย์และมิกซ์ จตุจักร พื้นที่กว่า 10 ไร่ มูลค่าที่ดิน 1,676 ล้านบาท 4.โรงแรมย่านมักกะสัน พื้นที่กว่า 1 ไร่ มูลค่าที่ดิน 515 ล้านบาท5.ย่านพหลโยธิน แปลงหัวมุม อ.ต.ก. พื้นที่กว่า 6 ไร่ มูลค่าที่ดิน 348 ล้านบาท 6.บริเวณแนวเส้นทางสายบางซื่อ-คลองตัน หรือ RCA พื้นที่กว่า 80 ไร่ มูลค่าที่ดิน 1,400 ล้านบาท อยู่ระหว่างต่อสัญญา

7.สนามกอล์ฟหัวหิน และโรงแรมกอล์ฟอินหัวหิน พื้นที่กว่า 558 ไร่ มูลค่าที่ดิน 2,200 ล้านบาท 8.บริเวณสถานีแม่น้ำ พื้นที่กว่า 220 ไร่ มูลค่าที่ดิน 7,159 ล้านบาท 9.สถานีหาดใหญ่ แปลง B พื้นที่กว่า 13 ไร่ มูลค่าที่ดิน 1,560 ล้านบาท 10.สถานีศิลาอาสน์ พื้นที่กว่า 257 ไร่ มูลค่าที่ดิน 945 ล้านบาท

ปั๊มรายได้ลดหนี้3แสนล้าน

“พิพัฒน์ รัชกิจประการ” รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวว่า ร.ฟ.ท.เป็นหน่วยงานรัฐวิสาหกิจมีที่ดินเป็นสินทรัพย์อยู่ทั่วประเทศจำนวนมาก จึงให้นโยบายเชิงรุก ร.ฟ.ท.เร่งสร้างรายได้เชิงพาณิชย์จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ทั่วประเทศให้เกิดประโยชน์สูงสุด ลดภาระหนี้สะสมมีอยู่ 3 แสนล้านบาท โดยให้ SRTA เข้ามาเป็นผู้บริหารจัดการที่ดินที่มีศักยภาพสูงอย่างเป็นระบบ

ปัจจุบัน ร.ฟ.ท.ส่งมอบสิทธิการเช่าที่ดินนำร่องที่มีมูลค่าเกิน 500 ล้านบาท จำนวน 10 แปลงให้เอสอาร์ทีแล้ว เพื่อจัดหาผู้ร่วมลงทุนและผู้เช่าช่วงที่มีความเชี่ยวชาญเข้ามาพัฒนาพื้นที่ โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่มีศักยภาพ เช่น สถานีแม่น้ำ พื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อ ตลาดนัดจตุจักร ย่านมักกะสัน สถานีหัวลำโพง รวมถึงหัวเมืองใหญ่อย่างสถานีหาดใหญ่และขอนแก่น เป็นต้น

“ตั้งเป้าหมายให้ ร.ฟ.ท.ยกระดับการสร้างรายได้จากสินทรัพย์จากปัจจุบัน 1% ให้ขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 3-4%ของมูลค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากล เชื่อมั่นว่าหากสามารถบริหารจัดการที่ดินแปลงใหญ่ให้เกิดผลตอบแทนตามเป้าหมายดังกล่าวได้ เม็ดเงินรายได้ที่เกิดขึ้นจะเพียงพอต่อการแก้ไขปัญหาภาระหนี้สินสะสมของการรถไฟฯ ทั้งหมดได้ เนื่องจากจะให้รัฐบาลรับภาระไปเรื่อย ๆ คงไม่ไหว การรถไฟฯ ก็ต้องเร่งหารายได้ด้วย” พิพัฒน์กล่าว

ขสมก.ผุดจุดชาร์จไฟฟ้า

ไม่ใช่แค่ ร.ฟ.ท.ที่ต้องเร่งหารายได้เพื่อปลดแอกหนี้ ในส่วนขององค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ (ขสมก.) ทาง “สิริพงศ์ อังคสกุลเกียรติ”รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม ประกาศชัด ขสมก.ไม่เพียงปรับปรุงเส้นทางเดินรถใหม่ให้ตอบโจทย์การเดินทางและภูมิศาสตร์ของเมือง ต้องหารายได้เชิงพาณิชย์เพิ่ม นอกเหนือจากรายได้ค่าโดยสาร เพื่อลดการขาดทุนปีละ 8,000 ล้านบาท และหนี้สะสม 145,000 ล้านบาท

เช่น พื้นที่โฆษณา รวมถึงพัฒนาสถานีชาร์จไฟฟ้า จำนวน 12 แห่ง เช่น สายใต้ใหม่ รังสิต เคหะสมุทรปราการ คลองบางไผ่ ปู่เจ้าสมิงพลาย คลองเตย เชียงราก สวนสยาม สุวินทวงศ์ ไทรน้อย บางเขน มีนบุรี เป็นต้น บนที่ดินของ ขสมก. การทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) และบริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.)