“บ้านมือสอง” โตแรงแซง “บ้านใหม่” โอนพุ่ง 67% ทำเลดี-ราคาเร้าใจ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2569 ยังคงปรับตัวลดลง แต่หากเทียบกับปี 2568 ถือว่าน้อยลง โดยได้แรงสนับสนุนจาก 2 มาตรการรัฐ ทำให้เริ่มเห็นการฟื้นตัว “ด้านอุปสงค์” มียอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทย ยังมีอยู่ต่อเนื่อง แต่ปรับระดับราคา ขนาด รูปแบบที่อยู่อาศัยลง ตามความสามารถในการซื้อมากขึ้น

“ณรงค์พล ประภานิรินธน์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1/2569 ดีมานด์มีทิศทางเพิ่มขึ้นสะท้อนผ่านตัวเลขการโอนที่ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% เทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อน แต่โตเล็กน้อยเชิงมูลค่าที่ 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% เนื่องจากอานิสงส์มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ผ่อนเกณฑ์ LTV

กทม.-เมืองท่องเที่ยวท็อปฟอร์ม

เมื่อแบ่งตามจังหวัดพบว่า “กรุงเทพฯ” ยังคงครองส่วนแบ่งสูงสุดด้วยจำนวน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1% แต่มูลค่าลดลง 4.5% ส่วน “ปริมณฑล” ยังขยายตัวและรักษาระดับเป็นบวกได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ประกอบด้วย “นนทบุรี” มีจำนวน 3,961 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% และ “ปทุมธานี” มีจำนวน 4,915 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% และมูลค่า 10,491 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7%

ความน่าสนใจอยู่ที่การขยายตัวของดีมานด์ในกลุ่มจังหวัดตามภูมิภาคต่าง ๆ โดยเฉพาะ 3 จังหวัดยุทธศาสตร์ อย่าง “ขอนแก่น” มีจำนวน 1,646 หน่วย เพิ่มขึ้น 30.3% และมูลค่า 3,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.0% “ระยอง” มีจำนวน 2,691 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.0% และมูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.2% และ “ภูเก็ต” ที่มูลค่าโอนขยายตัวมากสุดในประเทศ โดยมีจำนวนหน่วย 2,548 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.9% มูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.9% สะท้อนถึงการโอนในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับลักเซอรี่

บ้านมือสองโตแซงบ้านใหม่

อีกปรากฏการณ์ที่เห็น สัดส่วนการโอน “ตลาดบ้านมือสอง” แซงหน้า “บ้านใหม่” โดยมีจำนวนหน่วยมากกว่าบ้านสร้างใหม่อยู่ที่ 67% ซึ่งกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขยายตัวได้ดี และเป็นตัวหลักขับเคลื่อนตลาดไตรมาสนี้ มีจำนวนหน่วยรวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% มูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% แบ่งเป็นการโอนบ้านสร้างใหม่ 21,990 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% มูลค่า 61,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.7% บ้านมือสอง 47,457 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.7% มูลค่า 79,526 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5%

ส่วนราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป ประสบ “ภาวะหดตัว” ด้านจำนวนหน่วยอย่างชัดเจน ทั้งบ้านสร้างใหม่และบ้านมือสอง มีการโอนรวม 3,136 หน่วย ลดลง 14.8% มูลค่ารวมลดเหลือ 45,940 ล้านบาท คิดเป็นการลดลง 16.3%

“เป็นอีกหนึ่งผลพวงจากมาตรการรัฐ เนื่องจากคนไทยหันไปซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสมกับศักยภาพทางการเงินแทนการซื้อที่อยู่อาศัยที่หรูหราหรือเกินจำเป็น ประกอบกับเสน่ห์บ้านมือสองที่ผู้ซื้อเลือกจากข้อได้เปรียบทางด้านทำเล และราคาที่ถูกกว่าบ้านสร้างใหม่ในทำเลเดียวกัน จึงทำให้ตลาดบ้านมือสองโต” ณรงค์พลอธิบาย

แบงก์เข้มลูกค้าบ้านใหม่

ด้าน “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวเป็นบวก หลังจากเผชิญภาวะหดตัวมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ไตรมาส 4/2566 โดยไตรมาส 1/2569 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศรวม 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% ส่งผลให้ภาพรวมยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างรวมทั้งระบบอยู่ที่ 5,137,832 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4%

“ณรงค์พล” กล่าวว่า ภาพรวมปล่อยสินเชื่อในครั้งนี้ ที่เติบโตเพียง 2.4% มาจากการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในปัจจุบันที่ไม่กล้าปล่อยสินเชื่อบ้านใหม่มากนัก เน้นปล่อยที่อยู่อาศัยที่มีหลักประกัน ความเสี่ยงต่ำ โดยเฉพาะลูกค้าที่ผ่อนอยู่แล้ว ทำให้เกิดการปล่อยสินเชื่อกับลูกค้าที่รีไฟแนนซ์เพิ่มขึ้นเป็น 14% เติบโตขึ้นกว่า 2 เท่าจากปี 2561 ที่มีการปล่อยสินเชื่อลูกค้ารีไฟแนนซ์เพียง 6% ส่วนลูกค้าที่ยื่นสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มีสัดส่วนอยู่ที่ 86% ในปัจจุบัน

“จากการเติบโตของตัวเลขการปล่อยสินเชื่อลูกค้ารีไฟแนนซ์กว่า 2 เท่าในรอบ 8 ปีสะท้อนให้เห็นว่า สถานการณ์แข่งขันของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างรุนแรง และมีการโหมโปรโมชั่นกันหนักมาก ขณะที่ไตรมาส 1/2569 ของ ธอส. มีปล่อยสินเชื่อไปแล้ว 30% จากเป้าหรือประมาณ 80,000 กว่าล้านบาท เป็นการเติบโต 5.6% โดยที่แบ่งเป็น New Loan แค่ 40%”

ลุ้นรัฐเคาะมาตรการดันจีดีพี

“ณรงค์พล” ยอมรับว่า สถานการณ์ที่ผ่านมาเป็นช่วงเวลาที่หายใจไม่ทั่วท้อง แนวโน้มจีดีพีประเทศมีทิศทางปรับตัวลงจากวิกฤตสงครามที่ส่งผลต่อราคาน้ำมันและเงินเฟ้อของไทย ยังไม่มีวี่แววจะจบลงและเป็นปัจจัยน่ากังวล รวมถึงสงครามการค้าสหรัฐที่ยังไม่ได้ข้อสรุปชัดเจน หากสองปัจจัยนี้ยังไม่คลี่คลาย จีดีพีประเทศอาจขยายตัวทั้งปีเพียง 1.5%

“ความหวังตกไปอยู่ที่นโยบายการคลังของรัฐและเสถียรภาพของรัฐบาล ที่มีผลต่อการสานต่อนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่คาดว่าจะดำเนินไปอย่างราบรื่น อาทิ พ.ร.บ.เงินกู้ 4 แสนล้าน ซึ่งเป็นปัจจัยบวกที่คาดว่าทั้งปีจะทำให้จีดีพีขยายตัวได้ใน Best Case ถึง 2.5%”

ด้วยปัจจัยสนับสนุนดังกล่าว REIC จึงปรับประมาณการใหม่ทั้งปีนี้ จะมีจำนวนหน่วยโอน 312,814 หน่วย ลดลง 1.1% และมีมูลค่า 845,235 ล้านบาท ลดลง 2.3% ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาด คือ การยืดอายุผ่อนเกณฑ์ LTV อีก 1 ปี และคาดว่าจะมีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองอีก 1 ปีเช่นกัน เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับพฤติกรรมการซื้อบ้านของคนไทยที่ลดความฟุ่มเฟือยลง ส่วนผู้ประกอบการชะลอการเพิ่มซัพพลายในตลาด ทำให้หน่วยเหลือขายลดลง อัตราการดูดซับลดลง ทำให้ตลาดอสังหาฯเข้าใกล้คำว่า “จุดสมดุล” เพิ่มมากขึ้น

3 เทรนด์อสังหาฯมาแรง

ยังเล็งเห็น 3 เทรนด์เติบโตของอสังหาฯ 1.การสนับสนุน Green Living จากการที่รัฐบาลที่ให้ลดการใช้พลังงาน เป็นตัวกำหนดทิศทางอสังหาฯซื้อบ้านประหยัดพลังงานและนโยบายโซลาร์รูฟท็อป ซึ่ง ธอส.พร้อมปล่อยสินเชื่อโซลาร์รูฟท็อป 32,000 ล้านบาทในเดือนมิถุนายนนี้

2.บ้านมือสอง ที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยเสน่ห์ด้านทำเลและราคา การตกแต่งตามความต้องการ และสามารถเลือกซื้อได้ตามแบรนด์ที่เชื่อมั่นและถูกใจ ทำให้บ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตขึ้นไปอีก และ 3.Safe Haven Zone เป็นเทรนด์ใหม่ที่ประเทศไทยเพิ่งได้รับการจัดอันดับประเทศน่าอยู่ที่สุดในลำดับที่ 18 เนื่องจากอสังหาฯราคาถูก สิ่งแวดล้อมดี มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน และขึ้นชื่อในเรื่องของการเป็น Medical Hub ของเอเชีย