แบงก์แห่ขายบ้านมือสองพุ่ง 122.9% บ้านหรูต่ำ 10 ล้านขายไม่ออก “โคราช” โอนคึก “ภูเก็ต” ตลาดชะลอตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยตลาดบ้านมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2/2569 ขยายตัวทั้งซัพพลาย-ดีมานด์ ธนาคารพาณิชย์ประกาศขายพุ่ง 122.9% บ้าน 7.50-10 ล้านขายออกน้อยสุด เจาะลึกรายจังหวัด “โคราช” โอนคึก สวนทาง “ภูเก็ต” ส่อแววชะลอตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงาน “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2569” โดยรวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายและพร้อมขายทั่วประเทศจากหลายแหล่ง ได้แก่ เว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินทั้งภาครัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน

รวมถึงข้อมูลจากกรมบังคับคดี ซึ่งมีการนำมาประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง และข้อมูลการโอนจากกรมที่ดิน พบว่า ตลาดบ้านมือสองทั่วประเทศในไตรมาส 2 ปี 2569 มีทิศทางขยายตัวทั้งซัพพลายและดีมานด์ โดยซัพพลายบ้านมือสองที่ประกาศขายสะสมอยู่ที่ 195,941 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.1% และมีมูลค่าประกาศขายสะสมอยู่ที่ 641,218 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.9% สะท้อนว่าโครงสร้างตลาดมีแนวโน้มเปลี่ยนไปสู่ราคาระดับกลางถึงบน

โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 32.4% และมูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 39.6% ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีการประกาศขายสะสมลดลงทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า

เมื่อจัดอันดับ 10 จังหวัดแรกที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมสูงสุด
เรียงตามมูลค่า ดังนี้

สถาบันการเงินขายบ้านมือสองพุ่ง

-บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายมากที่สุด สะสม 70,542 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 666,071 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.1%

-กรมบังคับคดี มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 61,646 หน่วย ลดลง -6.1% และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 113,129 ล้านบาท ลดลง -4.1%

-บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 22,846 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.8% และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 63,416 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9%

-ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 13,432 หน่วย เพิ่มขึ้นสูงสุด 122.9% และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 50,069 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุด 86.5% เป็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในโครงสร้างตลาด

-สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 27,475 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.3% และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 48,533 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.7%

โคราช-ปทุมฯ โอนคึก

เมื่อพิจารณาจัดอันดับ 10 จังหวัดแรกที่มีการโอนบ้านมือสองสูงสุด ในไตรมาส พบว่า “กรุงเทพมหานคร” ยังคงเป็นจังหวัดหลักของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด ส่วนจังหวัดที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่โดดเด่นในด้านจำนวนหน่วยการโอนฯ สูงสุด คือ “ปทุมธานี” รองลงมา คือ “สมุทรปราการ” และจังหวัดที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่โดดเด่นด้านมูลค่าการโอนฯ สูงสุด คือ “นครราชสีมา” รองลงมาคือ “ปทุมธานี”

จังหวัดที่เริ่มมีการชะลอตัว คือ “ภูเก็ต” มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่ต่ำที่สุดในกลุ่ม 10 จังหวัดแรก รวมถึงสัดส่วนทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนฯ ปรับตัวลดลงเล็กน้อย

ด้านประเภทที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขาย

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยว เป็นที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนฯ ส่วนอาคารชุด มีอัตราการเติบโตมากที่สุด โดยมีจำนวนหน่วยการโอน และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้น ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด มีอัตราการเติบโตอย่างสม่ำเสมอ ส่วนอาคารพาณิชย์ มีทั้งจำนวนหน่วยการโอนฯ และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้น

บ้านหรู 10 ล้านฮอต มูลค่าโอนพุ่ง

สุดท้ายเมื่อจำแนกตามระดับราคา พบว่า กลุ่มระดับราคา 1.51 – 5.00 ล้านบาท มีการเติบโตมากที่สุด ซึ่งครองสัดส่วนมูลค่าสูงสุดถึง 24.0% ของทั้งประเทศ ขณะที่ตลาดระดับบน โดยกลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท มีหน่วยโอนฯ ลดลงร้อยละ -1.3% แต่มูลค่ารวมกลับเพิ่มขึ้น 10.9% สะท้อนพฤติกรรมกลุ่มกำลังซื้อสูงที่ทำธุรกรรมน้อยลงในแง่จำนวน แต่เน้นโอนในที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วย (Ticket Size) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ส่วนตลาดฐานรากขับเคลื่อนด้วยปริมาณ โดยกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เป็นฐานใหญ่สุดที่พยุงปริมาณการโอนฯ ของประเทศ คิดเป็น 34.8% ของจำนวนหน่วยโอนฯ ทั้งหมด แม้สัดส่วนมูลค่าจะน้อยเพียง 10.2% แต่มีการเติบโตถึง 22.6% แสดงให้เห็นถึงสภาพคล่องและการหมุนเวียนที่ยังคงคึกคัก ขณะที่กลุ่มระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท เป็นกลุ่มเดียวที่หดตัวทั้งในมิติของจำนวนหน่วย ซึ่งลดลง -1.3% และมูลค่าลดลง -1.0% ซึ่งเป็นช่องว่างที่สวนทางกับภาพรวมตลาดที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง