ส่องเทรนด์ REIT ทั่วโลก พลิกเกมดอกเบี้ยสูง-ค่าเช่าโต KS เปิด 5 กองเด่นในไทย

ตลอดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ต้องเผชิญแรงกดดันจากทิศทางดอกเบี้ยและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Bond Yield) ขาขึ้น อย่างไรก็ดี ภาพในปี 2569 เริ่มเปลี่ยนไป แม้บอนด์ยีลด์ทั่วโลกยังอยู่ในระดับสูง แต่ REIT ทั่วโลกสามารถสร้างผลตอบแทนรวม (Total Return) ได้ประมาณ 8-9% สะท้อนว่าตลาดเริ่มกลับมาให้นํ้าหนักกับปัจจัยพื้นฐาน โดยเฉพาะการเติบโตของค่าเช่าและกระแสเงินสดมากขึ้น

แนวโน้มการลงทุน REIT ปัจจุบัน

“ธีรวัฒน์ บรรเจิดสุทธิกุล” ผู้จัดการกองทุนอาวุโส ฝ่ายจัดการกองทุนตราสารทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย (KAsset) เปิดเผยว่า โดยปกติ REIT ค่อนข้างอ่อนไหวต่อทิศทางดอกเบี้ย เพราะเมื่อบอนด์ยีลด์สูงขึ้นนักลงทุนมีทางเลือกในการรับผลตอบแทนจากพันธบัตรมากขึ้น ขณะที่ REIT ซึ่งต้องใช้เงินทุนลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เผชิญต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น

“อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าเมื่อดอกเบี้ยขึ้น ราคา REIT จะต้องลดลงเสมอ เพราะรายได้หลักของ REIT มาจากค่าเช่า หากเศรษฐกิจยังขยายตัว ความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้น และสามารถปรับค่าเช่าได้ การเติบโตของกระแสเงินสดก็ช่วยชดเชยแรงกดดันจากต้นทุนทางการเงินได้ ในอดีตเคยเกิดช่วงที่บอนด์ยีลด์ และ REIT ปรับขึ้นพร้อมกัน โดยเฉพาะก่อนวิกฤตซัพไพรม์ ซึ่งเศรษฐกิจและรายได้ของ REIT ยังเติบโตดี ดังนั้น การประเมิน REIT ในปัจจุบันจึงต้องมองทั้งดอกเบี้ย เศรษฐกิจ ค่าเช่า และกระแสเงินสดควบคู่กัน”

สหรัฐ “Healthcare REIT” เด่น

“ธีรวัฒน์” กล่าวว่า สำหรับตลาดต่างประเทศ สหรัฐเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนว่าการเติบโตของกระแสเงินสดสามารถช่วย REIT รับมือกับดอกเบี้ยสูง โดยคาดว่ากระแสเงินสดในปีหน้าจะเติบโตประมาณ 6.7% สูงกว่าระดับในอดีตที่มักเติบโตราว 4% 

โดยกลุ่มที่โดดเด่น คือ Healthcare REIT โดยเฉพาะที่พักสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Housing) ซึ่งได้แรงหนุนจากประชากร “เบบี้บูมเมอร์” ที่เข้าสู่วัยสูงอายุมากขึ้น ขณะที่อุปทานใหม่มีจำกัดจากต้นทุนก่อสร้างที่สูง และทรัพยากรบางส่วนถูกดึงไปใช้กับการพัฒนาดาต้า เซ็นเตอร์ ส่งผลให้ค่าเช่า Senior Housing เพิ่มขึ้นประมาณ 4.6% ต่อเนื่องมาหลายปี

ส่วนดาต้า เซ็นเตอร์ และ Industrial REIT ยังมีการเติบโตของกระแสเงินสดในระดับดี โดยดาต้า เซ็นเตอร์ได้แรงหนุนจาก AI ซึ่งความต้องการเริ่มเปลี่ยนจากการใช้ศูนย์ข้อมูลเพื่อฝึกโมเดล ไปสู่การประมวลผลเมื่อมีการใช้งานจริง ทำให้ศูนย์ข้อมูลที่อยู่ใกล้เมืองมีความสำคัญมากขึ้น เพราะช่วยลดระยะเวลาในการรับส่งข้อมูล ขณะที่พื้นที่พัฒนาโครงการในเมืองมีจำกัด

ญี่ปุ่นขึ้นค่าเช่า-สิงคโปร์ดูรายกลุ่ม

“ธีรวัฒน์” กล่าวว่า ในส่วน REIT ในญี่ปุ่นเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงพื้นฐาน หลัง J-REIT ซึ่งในอดีตแทบไม่สามารถปรับค่าเช่าได้ เริ่มขึ้นค่าเช่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้แม้อัตราดอกเบี้ยและบอนด์ยีลด์ญี่ปุ่นสูงขึ้น แต่รายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นช่วยชดเชยต้นทุนทางการเงินได้บางส่วน

ส่วน Singapore REIT มีความอ่อนไหวต่อดอกเบี้ยมากกว่า แต่ Yield Spread เมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลสิงคโปร์ยังอยู่ประมาณ 3.7% จึงยังมีโอกาสลงทุนแบบเลือกเฉพาะกลุ่ม โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่สามารถเพิ่มมูลค่าผ่านการบริหารพอร์ต อีกกลุ่มที่มีปัจจัยเฉพาะตัวคือ หอพักแรงงานในสิงคโปร์ ซึ่งมีความต้องการจากแรงงานก่อสร้าง ต่อเรือ โรงงาน และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน ขณะที่อุปทานมีแนวโน้มลดลงจากการยกระดับมาตรฐานพื้นที่พักอาศัย จากประมาณ 3.5 ตารางเมตรต่อคน เป็น 4.2 ตารางเมตรภายในปี 2583 ทำให้สินทรัพย์บางส่วนที่ไม่สามารถปรับตามมาตรฐานใหม่อาจออกจากตลาด

น้ำมันแพง ตัวแปรเสี่ยงที่ต้องจับตา

สำหรับความเสี่ยงระยะต่อไป“ธีรวัฒน์” กล่าวว่า นอกจากทิศทางดอกเบี้ยแล้ว ราคาน้ำมันเป็นอีกปัจจัยที่ต้องจับตา หากราคาน้ำมันทรงตัวเหนือ 100 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรลเป็นเวลานาน อาจเพิ่มแรงกดดันเงินเฟ้อ ทำให้บอนด์ยีลด์ระยะยาวอยู่ในระดับสูง รวมถึงกระทบกำลังซื้อ ต้นทุนการเดินทาง การดำเนินงาน และภาคท่องเที่ยว ซึ่งอาจส่งผลต่อ REIT บางประเภท

REIT ไทยฟื้นแม้บอนด์ยีลด์ยังสูง

“ธีรวัฒน์” กล่าวว่า สำหรับ REIT ในประเทศไทย แม้การเติบโตของค่าเช่าจะไม่สูงเท่าตลาดสหรัฐ แต่ REIT ไทยยังมีจุดแข็งจากอัตราผลตอบแทนมากกว่า 7% ขณะที่ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทน REIT กับพันธบัตรรัฐบาล (Yield Spread) อยู่ประมาณ 5.35% สูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่ประมาณ 4.7% จึงยังมีส่วนต่างรองรับความผันผวนจากบอนด์ยีดล์

“ในช่วงประมาณ 1 ปีครึ่งที่ผ่านมา REIT ไทยแสดงให้เห็นถึงความทนทานต่อความผันผวนของตลาดหุ้น โดยบางช่วงที่หุ้นไทยปรับตัวลง REIT ไม่ได้ลดลงในระดับเดียวกัน เนื่องจากรายได้หลักมาจากค่าเช่าและสัญญาเช่า”

ขณะที่ “ฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KS” ระบุว่า REIT ไทยเริ่มฟื้นตัวหลังราคาหน่วยลงทุนปรับฐานค่อนข้างแรง โดยช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมาดัชนี SETPREIT เพิ่มขึ้น 1.4% นำโดย WHAIR เพิ่มขึ้น 9.5% และ FTREIT เพิ่มขึ้น 4.0% แม้ Bond Yield ยังอยู่ในระดับสูง

ก่อนหน้านี้บอนด์ยีลด์ไทยอายุ 10 ปี ปรับขึ้นแตะประมาณ 2.42% ก่อนลดลงมาอยู่บริเวณ 2.35-2.36% ภายหลังการประชุมธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ซึ่งปรับขึ้นดอกเบี้ย 0.25% สู่ระดับ 3.75-4.00%

ข้อมูลช่วงเดือน ส.ค. 2559 ถึง ส.ค. 2569 พบว่า เมื่อ Bond Yield ไทยอายุ 10 ปีเพิ่มขึ้น 0.10% ผลตอบแทนรายเดือนของ SETPREIT มีแนวโน้มอ่อนตัวลงราว 0.7% ขณะที่บอนด์ยีลด์สหรัฐมีความสัมพันธ์กับ SETPREIT ในระดับต่ำมาก สะท้อนว่าราคา REIT ไทยยังขึ้นอยู่กับปัจจัยเฉพาะของแต่ละกอง ทั้งรายได้ค่าเช่า กระแสเงินสด ภาระหนี้ และต้นทุนทางการเงิน

5 กองเด่น ผลตอบแทนเฉลี่ย 6.8%

ด้านกลยุทธ์การลงทุน KS ยังคงมุมมอง “เป็นกลาง” ต่อกลุ่ม REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFF) หลังราคาหน่วยลงทุนหลายกองฟื้นตัว ส่งผลให้ Yield Spread แคบลงและกลับมาใกล้ค่าเฉลี่ยในอดีตมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังไม่ได้มองว่า REIT โดยรวมมีราคาแพง เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานยังแข็งแกร่ง ขณะที่การจ่ายเงินต่อหน่วย (DPU) ยังมีแนวโน้มดี โดย REIT ที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์คาดว่าจะให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยปี 2569 ประมาณ 6.8% จึงยังสามารถทยอยสะสมเมื่อราคาอ่อนตัว แต่ต้องเลือกลงทุนเป็นรายกอง

ทั้งนี้ กองเด่นที่แนะนำ “ซื้อ” ได้แก่ BAREIT ราคาเป้าหมาย 11.60 บาท, CPNREIT ราคาเป้าหมาย 15.00 บาท, FTREIT ราคาเป้าหมาย 13.50 บาท, WHAIR ราคาเป้าหมาย 8.60 บาท และ WHART ราคาเป้าหมาย 12.00 บาท

WHART จ่อลงทุนเพิ่มเติม

ด้าน “จิตติสา เจริญพานิช” ผู้บริหารงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่าย กองทรัสต์ WHART เปิดเผยว่า เตรียมลงทุนเพิ่มเติมในที่ดินและอาคารคลังสินค้าโครงการ WGCL International Distribution Center (WGCL IDC) ซึ่งเป็นทรัพย์สินกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) 100% ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพใกล้ท่าเรือมาบตาพุด และมีผู้เช่าชั้นนำรองรับตั้งแต่วันแรกที่ลงทุน ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี โดยภายหลังการลงทุนเพิ่มเติม WHART คาดว่าจะจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนประมาณ 0.783 บาทต่อหน่วย

“เมื่อคำนวณจากราคาเสนอขายสุดท้ายที่ 10.60 บาทต่อหน่วย คิดเป็นประมาณการอัตราจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนประมาณ 7.39% ต่อปี”