‘ไตรเตชะ’ จับจังหวะอสังหาฯ ซื้อที่ดินถูก-รุกคอนโด-เปิดทำเลใหม่ 

ขึ้นเหนือไปสำรวจตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ กับยักษ์ใหญ่ระดับท็อป 10 ของเมืองไทย “ศุภาลัย” ที่ตัดสินใจกลับไปบุกอีกครั้งในรอบ 12 ปี เปิดตัว “ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่” ท่ามกลางคำถามสำคัญ เมืองท่องเที่ยวที่เป็นจุดมุ่งหมายของคนทั่วโลกแห่งนี้จะหลงเหลือพื้นที่ให้เติบโตหรือไม่  

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวอย่างมั่นใจว่า คอนโดฯ ไฮไรส์ในเชียงใหม่เหลือไม่ถึง 200 ยูนิต ผู้ประกอบการเปิดตัวใหม่ลดลงเหลือปีละ 2-3 โครงการ จากที่เคยพีกสุดสูงสุด 37 โครงการในปี 2557 และฟีดแบ็กลูกค้าที่ลงทะเบียนมาเกือบ 2,000 คน เป้ายอดขาย 1,000 ล้านบาทในสิ้นปี 2569 จึงไม่ใช่เรื่องเกินเอื้อม 

ราคาที่ดินลดเกือบทุกทำเล

นอกจากนี้ราคาที่ดินในจังหวัดเชียงใหม่กำลังเข้าสู่ “จุดสมดุล” จากที่เคยอยู่จุดสูงสุดที่ 200,000-300,000 บาทต่อ ตร.ว. ปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 บาทต่อ ตร.ว.

“แม้เราเพิ่งซื้อที่ดินที่นี่ แต่ภาพเป็นแบบนี้ทั่วประเทศ พอแลนด์ลอร์ดรู้ราคาไม่ได้วิ่งไปมากกว่านี้แล้ว เราจะสามารถต่อรองราคาได้ ทำให้การแข่งขันของตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่น้อยมาก ปีนี้มีคอนโดฯ เราเปิดโครงการเดียว โดยรวมเปิดตัวน้อยลงเหลือปีละ 2-3 โครงการ”

เมื่อเห็นอย่างนั้นผมก็เริ่มได้เลยทันที เพราะสถานการณ์มันเปลี่ยน แนวราบก็เช่นกัน มันขายยากขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจ การกู้ไม่ผ่านเยอะขึ้น ของศุภาลัยก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 15% อยู่ที่ 16-17% ทำให้เกิดการซื้อที่ดินน้อย สร้างใหม่น้อย ซัพพลายก็ดร็อปอย่างชัดเจน

บิ๊กศุภาลัยระบุว่า ที่ดินสำหรับการพัฒนาอสังหาฯ เชียงใหม่ศุภาลัยเหลือแลนด์แบงก์อยู่พอสมควร ทั้งหลังโครงการศุภาลัย ทัสคานี ดอนแก้ว-แม่ริม และอยู่ระหว่างการเจรจา คาดว่าจะพัฒนาไปได้อีก 3-4 ปี และส่วนใหญ่จะซื้อที่ดินที่เป็นพื้นที่สีเขียว (Greenfield) ที่มีสัดส่วน 60-70% ของที่ดินทั้งหมดในจังหวัด มากกว่าที่ดินที่เคยผ่านการใช้งานในเชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม (Brownfield)

นอกจากนี้ยังระบุว่า การซื้อขายที่ดินทั่วกรุงเทพฯ มีการเสนอขายมาอย่างต่อเนื่อง แต่ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้น คือ แลนด์ลอร์ดยอมจบดีลที่ราคาที่ผู้ประกอบการเสนอไปง่ายมากขึ้น ทำให้ศุภาลัยวางแผนที่จะซื้อที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ หรือจังหวัดใหม่ ๆ มากขึ้น ส่วนจังหวัดเดิมที่มีโครงการอยู่แล้ว หากราคาดีมากก็อาจจะตัดสินใจซื้อเช่นเดียวกัน อาทิ จังหวัดลำปาง 

“สภาวะแบบนี้มันมาตั้งแต่โควิด ที่ทำให้แลนด์ลอร์ดเขารู้ว่า Value ที่เกิดกับที่ดินแปลงเดิมมีน้อยลง รีเทลก็ใช้พื้นที่น้อย คนทำงานรูปแบบเวิร์กฟรอมโฮมมากขึ้น พอเศรษฐกิจไม่ดี ยอดขายไม่ได้เยอะมาก ผู้ประกอบการเริ่มไม่มาเคาะประตูบ้านขอเจรจาซื้อที่ดิน ราคาที่ดินก็ลงมาทุกทำเล ยกเว้นภูเก็ต”

ฮึดเปิด 10 โครงการ Q4 

“ไตรเตชะ” ยอมรับว่า สำหรับผลงาน 9 เดือนที่ผ่านมายอดขายถึงเป้ายากขึ้น จากยอดพรีเซลตั้งไว้ที่ 45,000 ล้านบาท และรายได้ 37,500 ล้านบาท ทั้งตลาดประเทศไทยและออสเตรเลีย เนื่องจากมีการหลุดจากเป้าหมายในช่วง 2-3 ไตรมาสแรกเล็กน้อย แต่อย่างน้อยก็ยังเติบโตกว่าปีที่แล้ว และบริษัทได้มีการปรับตัว วางแผนรับมือความไม่แน่นอนของราคาพลังงานตั้งแต่เดือนมีนาคมที่ผ่านมา ตอนนี้ราคานิ่งและเริ่มกลับมาซื้อขายได้แล้ว 

และคาดว่าไตรมาส 4/2569 จะเป็นช่วงที่คึกคักที่สุดของศุภาลัย เนื่องจากเปิดตัวใหม่รวม 10 โครงการ มูลค่า 13,000 ล้านบาท เลื่อนการเปิดตัวแนวราบ 2 โครงการไปปี 2570 หลังจากการหยุดถมดินไปชั่วคราว และเริ่มทยอยโอนมาตั้งแต่ไตรมาส 3 ทำให้ยอดขายและการโอนถาโถมเข้ามาในไตรมาสสุดท้ายของปีมากที่สุด 

ปีหน้าฟ้าใสรายใหญ่ครองตลาด

“ไตรเตชะ” กล่าวว่า บริษัทยังเดินหน้าสร้างการเติบโตต่อไป เนื่องจากเชื่อว่าอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วจริง ๆ การซื้อของลูกค้าดีขึ้น และที่สำคัญการแข่งขันน้อยลง ผู้ประกอบการเปิดตัวน้อยลง และมีกำลังในการแข่งขันน้อยลงด้วย ทำให้คาดว่าในปี 2570 จะเป็นปีที่เห็นการกินส่วนแบ่งตลาดของรายใหญ่ชัดเจนมากขึ้น และศุภาลัยจะเป็น 1 ในผู้ประกอบการที่ยังซื้อที่ดินเพื่อเตรียมพัฒนาโครงการคอนโดฯ มากขึ้น โดยตั้งเป้าสัดส่วนพอร์ตคอนโดฯไว้ที่ 30-40% จากพอร์ตทั้งหมด และลุยเปิดตัวในจังหวัดที่ 31 สำหรับโครงการแนวราบ และหากประสบความสำเร็จเช่นเดียวกับสุพรรณบุรีก็อาจจะมีจังหวัดที่ 32 

“ผมยังมองไม่ออกว่าอะไรจะมากระชากตลาดอสังหาฯ แต่ทุกอย่างจะค่อย ๆ ดีขึ้นจากดีมานด์-ซัพพลาย เชื่อว่าคนรุ่นใหม่ยังซื้อบ้าน ดีมานด์เช่าก็ยังมี แต่ลักษณะนี้เป็นมาแล้วทุกรุ่น ข้อมูลของบริษัทบอกว่าตอนนี้คนรุ่นใหม่ออกมาอยู่ด้วยตัวเองเร็วมากขึ้นกว่าเดิมเยอะ และซัพพลายถูกดูดซับไปแล้ว ดีมานด์ก็ยังมี ตลาดต่างชาติก็ดี ทุกอย่างที่มันแย่มันเกิดขึ้นหมดแล้ว ถ้ามีอะไรกลับมาแม้แต่อันเดียวมันก็ช่วยตลาดแน่นอน” ไตรเตชะกล่าว