2562 อยู่กับยาแรงแบงก์ชาติ REIC ฟันธง อสังหาลดความร้อนแรง ลูกค้า “หลัง 1-2 มือสอง เก็งกำไร” อ่วมหมด-

ไตรมาส 4/61 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เรียกขานว่าเป็นไตรมาสอาถรรพ์ จากผลกระทบทาง “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” ลุกขึ้นมาออกมาตรการสกัดฟองสบู่

ส่งแรงกระเพื่อมเป็นวงกว้างทำให้ระยะสั้นก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 มองว่าเหมือนเป็นมาตรการกระตุ้นซื้อ-โอนทางอ้อม เพราะคนที่อยากได้สิทธิเงินดาวน์ 5-10% ในการซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปต้องเร่งทำธุรกรรมให้จบ เพราะหลังจากวันที่ 1 เมษายนจะถูกเรียกเก็บเงินดาวน์สูงขึ้น 1-3 เท่าตัว เป็น 10-20%

จีดีพี 6.2% กระเพื่อมหนัก

สอดคล้องกับ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ที่วิเคราะห์ไว้ว่า มาตรการสกัดฟองสบู่ของแบงก์ชาติรอบนี้จะทำให้แนวโน้มปี 2562 ภาคอสังหาฯผ่อนคันเร่งลง

ประมาณว่าอสังหาฯยังคงต้องเผชิญไตรมาสอาถรรพ์ต่อเนื่องกันอีกอย่างน้อย 2-3 ไตรมาสด้วยกัน

ด้วยการลดเพดาน LTV-loan to value หรือลดเพดานสินเชื่อ มีผลทางตรงเท่ากับบังคับเพิ่มเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม เดดไลน์อยู่ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562

ในขณะที่ REIC ระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีขนาดใหญ่ คิดเป็นสัดส่วน 6.2% ของ GDP ประเทศไทย โดยประเภท “ที่อยู่อาศัย” เป็นประเภทใหญ่ที่สุด ในแต่ละปีมีการโอนกรรมสิทธิ์ 3.2-3.7 แสนหน่วย มูลค่า 6.5-7.5 แสนล้านบาท/ปี

ขนาดตลาดบิ๊กไซซ์ จึงเป็นธรรมดาที่มีปัจจัยเสี่ยงมากระทบ ย่อมทำให้เกิดโกลาหลได้ในช่วงรอยต่อของการเปลี่ยนแปลง

เดาไม่ยากปี’61 โตกว่าปีที่แล้ว

โดย REIC คาดการณ์ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลทั้งในด้านดีมานด์และซัพพลายจะปรับตัวดีขึ้นกว่าปี 2560 เป็นผลจากการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ทั้งภาคส่งออกการท่องเที่ยว การลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ

โดยมาตรการแบงก์ชาติที่จะมีผลบังคับใช้ต้นไตรมาส 2/62 คาดว่าส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการเร่งตัวอย่างเห็นได้ชัด

สำหรับตลาดภูมิภาคปี 2561 คาดว่าดีมานด์มีการขยายตัวอย่างชัดเจน โดยมีหน่วยและมูลค่าการโอนสูงถึง 21% ขณะที่สถิติการขอใบอนุญาตก่อสร้างซึ่งสะท้อนซัพพลายใหม่ลดลง -3.2% แบ่งเป็นการขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดลดลง -49% บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 2.9%

มุมมองจึงออกมาว่าทำให้เห็นการปรับตัวของซัพพลาย-ดีมานด์มีความสมดุลกันมากขึ้น

5 ปัจจัยเสี่ยงทุบปี’62

จากความร้อนแรงของปีนี้ “ดร.วิชัย” ประเมินปี 2562 ว่า เมื่อมีปัจจัยเสี่ยงหลายด้านรุมเร้าทำให้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงอย่างน้อย 10-20%

เอกซเรย์ปัจจัยเสี่ยงมีอย่างน้อย 5 ด้านด้วยกัน คือ 1.มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ 2.ภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกในภาพรวม 3.เทรดวอร์ระหว่างสหรัฐกับจีน ยังดำเนินไปอย่างเข้มข้น 4.ลูกค้าต่างชาติที่มีโควตาซื้อห้องชุดได้ 49% ได้รับผลกระทบไปด้วย

และ 5.ผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาค อ่านเกมจากที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ของแบงก์ชาติ มีส่งสัญญาณเตรียมขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 2 ครั้งในปีหน้า อันหมายถึงปีหน้าเป็นปีแห่งอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งกระทบต่อภาระการผ่อนบ้าน-คอนโดฯโดยอัตโนมัติ

ซื้อลงทุน-เก็งกำไรหดตัว

ทั้งนี้ มุมมองต่อกำลังซื้อผู้บริโภค แนวโน้มปีหน้ามีความอ่อนตัวสูงมาก เพราะกระทบตรง ๆ 2 ด้าน คือ มาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป กับเทรนด์อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น

โดย REIC ให้น้ำหนักว่าลูกค้ามีถึงครึ่งหนึ่งหรือเกือบ 50% จะชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ในจำนวนนี้แบ่งเป็นกลุ่มลูกค้าซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 สัดส่วน 23.4%, กลุ่มผู้ซื้อลงทุน+ปล่อยเช่า 18.6%, กลุ่มผู้ซื้อใบจองหรือซื้อเพื่อเก็งกำไร 6%

ถอดรหัสยิบย่อยขึ้นไปอีก พบว่ากลุ่มลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไปจำนวน 23.4% นั้น มีครึ่งหนึ่งที่อยู่ระหว่างผ่อนเงินกู้ไม่ถึง 3 ปี

จากตัวเลขนี้เข้าใจว่าเป็นข้อมูลชุดเดียวกับแบงก์ชาติมีอยู่ในมือ จนนำไปสู่การออกมาตรการขั้นบันไดสำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยตัดเชือกที่การผ่อนหลังแรกก่อนและหลัง 3 ปี ดังนี้

ถ้าผ่อนหลังแรกไม่เกิน 3 ปี การซื้อหลังที่ 2 ต้องมีเงินดาวน์ 20% แต่ถ้าผ่อนหลังแรกเกิน 3 ปีแล้ว หากต้องการซื้อหลังที่ 2 บังคับเงินดาวน์ 10% โดยใช้เกณฑ์เดียวกันทั้งบ้านและคอนโดฯ

บ้านมือสองเพดานกู้ 80%

ในส่วนตลาดบ้านมือสองซึ่ง REIC รับมอบภารกิจโดยได้รับอนุมัติงบประมาณจากกองทุนพัฒนาระบบสถาบันการเงินเฉพาะกิจ และได้รับอนุมัติตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 4 กันยายน 2561 ให้เป็นผู้จัดทำระบบฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มือสอง

เบื้องต้นพบว่า หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการฟื้นตัวและเติบโตต่อเนื่อง แต่ละปีมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 3.2-3.7 แสนหน่วย มูลค่าเฉลี่ย 6.5-7.5 แสนล้านบาท

น่าสนใจว่าในจำนวนนี้มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยมือสอง 45-50% คำนวณเป็นที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 1.5-1.8 แสนหน่วย คิดเป็นมูลค่าเฉลี่ยปีละ 2.5-3 แสนล้านบาท

ผอ. REIC วิเคราะห์แบบฟันธงว่า ตลาดบ้านมือสองทั่วประเทศได้รับผลกระทบทางตรง เนื่องจากเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคลกับบุคคล ในขณะที่การขอสินเชื่อสำหรับบ้านมือสองทางสถาบันการเงินปล่อยกู้เพียง 80% ทางผู้ซื้อต้องมีเงินก้นถุง 20%

“ประเด็นอยู่ที่เป็นตลาดที่น่าเป็นห่วงด้านกำลังซื้อ เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคอสังหาฯไม่ได้มีการออมมากขนาดนั้น”

แนวทางข้อเสนอของ REIC คือ รัฐบาลควรมีตัวช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่าย โดยลดค่าโอน 2% และค่าจดจำนอง 1% รวมเป็น 3% หรือล้านละ 30,000 บาท

ซึ่งหากทำออกมาจริง จะช่วยลดภาระผู้ซื้อบ้านใหม่และบ้านมือสองไปพร้อม ๆ กัน

รับข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ก ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ อย่าลืมกดติดตาม และกดปุ่ม See first (เห็นโพสต์ก่อน)
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat

อ่านประชาชาติธุรกิจ ทั้งฉบับผ่าน e-Newspaper
ได้ที่แอปพลิเคชั่น Ookbee เลือก “ประชาชาติ”

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือสแกน QR Code