ตลาดเขาใหญ่จัดระเบียบ “ซัพพลาย-ดีมานด์”

คอลัมน์ ดาต้าเบส

ตลาดที่อยู่อาศัยเขาใหญ่ ข้อมูลอัพเดต ณ เดือนสิงหาคม 2561 โดยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยระบุว่า อยู่ในช่วงของการจัดระเบียบสร้างสมดุลในฝั่ง “ดีมานด์” ทั้งบ้านจัดสรร บ้านพักตากอากาศ ยังขายได้ต่อเนื่องในอัตราที่ไม่มากในช่วงที่ตลาดชะลอตัว

ส่วนสินค้าคอนโดมิเนียมยังชะลอตัวในฝั่ง “ซัพพลาย” ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา มีการขยายตัวลดลงแบบชัดเจนเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ โดย “อัตราการขาย” ค่าเฉลี่ยไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า และ “ราคาขาย” เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2560 ยกเว้นราคาขายของโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว

“ตลาดที่อยู่อาศัยเขาใหญ่เป็นตลาดเฉพาะของกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยในช่วงวัยกลางคนที่ร่ำรวย เป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาด ซื้อเป็นบ้านพักตากอากาศ ลูกค้าให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้าที่ดี ประเภทคอนโดฯ หรือวิลล่าในอนาคตจะเป็นตลาดสำหรับกลุ่มลูกค้าในระดับบนที่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง” คำกล่าวของ “ไผ่-ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผอ.วิจัย คอลลิเออร์สฯกังวลตรวจสอบเอกสารสิทธิช่วงปี 2553-2556 มีภาวะบูมของตลาดเขาใหญ่ และยอดขายชะลอตัวจนถึงปัจจุบัน สาเหตุหลักมาจากนโยบายตรวจสอบเอกสารสิทธิที่ดินของรัฐบาล คสช. ทำให้ลูกค้ามีความกังวลกับการถือครองกรรมสิทธิ์ บวกกับมีสต๊อกเหลือขายจำนวนหนึ่ง

ความนิยมลงทุนหันไปมุ่งเป้าสร้างคอนโดฯ เนื่องจากใช้ที่ดินไม่มากนักต่อโครงการ ราคาขายก็ต่ำกว่าบ้านตากอากาศ-วิลล่า ซึ่งดึงดูดกำลังซื้อได้ดีกว่า โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่ รายกลาง-เล็กลงทุน อาทิ กลุ่มณุศาสิริ, กลุ่มอิลิเชี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เปิด 3 เฟสในปี 2560, กลุ่มทัสคาน่า วัลเล่ย์ ของตระกูลเรืองกฤตยา เปิดขายใหม่อีก 2 เฟสส่งผลให้ปี 2560 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ 1,333 ยูนิตด้วยกัน อัตราขายเฉลี่ย 68%พฤติกรรมการลงทุนในเขาใหญ่มีจุดโฟกัสในช่วงหน้าหนาว ล่าสุดมีผู้ประกอบการบางรายเตรียมเปิดตัวคอนโดฯบนถนนธนะรัชต์ กับถนนกุดคล้า-ผ่านศึก รวม 100 ยูนิต

โซนยอดนิยมมี 3 เส้นทาง แบ่งเป็นโซนเกาะตามแนวถนนธนะรัชต์ รวม 5,000 ยูนิต สร้างเสร็จหรืออยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 2 โซน คือ โซนแนวถนนกุดคล้า-ผ่านศึก กับโซนแนวถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียว กลายเป็นพื้นที่ใหม่ในการพัฒนาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

โดยสินค้าบ้านจัดสรร บ้านตากอากาศ ยังคงเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง มีผลตอบรับต่อเนื่องเพราะสอดคล้องกับสภาพแวดล้อมและภูมิประเทศของเขาใหญ่มากกว่าคอนโดฯ

โดยอัตราการขายเฉลี่ยทุกประเภทอยู่ที่ 68% เติบโต 4-5% เทียบกับปี 2560 แน่นอนว่าโซนถนนธนะรัชต์ขายสูงสุดเฉลี่ย 77% คอลลิเออร์สฯระบุว่า มีความสัมพันธ์กันระหว่างราคาและคุณภาพ สะท้อนถึงความเต็มใจที่จะซื้อสินค้าพรีเมี่ยมของผู้ซื้อ ตัวอย่างจากโครงการสวอนเลค (Swan Lake) มีอัตราการขายสูงกว่า 80% ในสินค้าคอนโดฯ โดยยูนิตเริ่มต้น 9 ล้านบาท แต่ราคาขายส่วนใหญ่ที่ขายดี คือ 12-15 ล้านบาททางไปวังน้ำเขียวโซนลักเซอรี่

สถิติราคาขายเฉลี่ยบ้านจัดสรรถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียวสูงสุด 16.16 ล้านบาท/ยูนิต เพราะมีโครงการระดับ luxury จำนวนมาก โครงการที่มีสนามกอล์ฟอยู่ด้วยบางแห่งมีราคาขาย 50 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนราคาขายเฉลี่ยถนนธนะรัชต์ต่ำกว่าพื้นที่อื่น เพราะซัพพลายเยอะ แข่งขันสูง บางโครงการเริ่มต้น 5 ล้านบาทเท่านั้น

สถิติคอนโดฯสวนทางกัน โมเดลธุรกิจเน้นเจาะตลาดไฮเอนด์หรือลักเซอรี่ ทำให้ราคาเฉลี่ยสูงที่สุด โซนถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียวขายเฉลี่ย 120,000-180,000 บาท/ตารางเมตร วิเคราะห์ผู้ซื้อพบว่า ส่วนใหญ่ในตลาดเขาใหญ่เป็นคนไทยที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง หรือบ้านไว้พักผ่อนในวันหยุดทำเลไม่ไกลจากกรุงเทพฯ มีความสงบเงียบหรืออากาศดีกว่าเมืองชายทะเลอย่างพัทยา ชะอำ หัวหิน แต่เขาใหญ่อาจจะยังไม่ใช่ตัวเลือกแรกในกลุ่มคนไทย ยกเว้นช่วงหน้าหนาวตอนปลายปี

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!