อสังหาเสียว “พรีเซล” 8 เดือนติดลบ 2 ดิจิต อ้อนรัฐเร่งลงทุนหนุนศก.-ลุ้นกำลังซื้อช่วงปลายปี-

นายกบ้านจัดสรรทุบโต๊ะ 8 เดือนแรกยอดพรีเซลติดลบ 2 ดิจิต เหตุเพราะรับผลกระทบซ้ำซ้อน “แบงก์คุมเข้มสินเชื่อ-ขายช้า-สต๊อกบวม” ผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์ Survivor Strategy แข่งจัดแคมเปญ-อีเวนต์เคลียร์สินค้าบ้าน-คอนโดฯกำเงินสด คอลลิเออร์สชี้ภาวะการขายช้าลงเหลือแค่ 55-60% บิ๊กแบรนด์ไหวตัวเพิ่มพอร์ตแนวราบเสริมรายได้คอนโดฯ

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลังว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง กระทบต่อแนวโน้มอสังหาฯ ตลาดยังทรงตัว ขาดปัจจัยกระตุ้นตลาดให้เคลื่อนไหวหรือคึกคัก ตัวชี้วัดคือยอดขายใหม่หรือยอดพรีเซล แนวโน้มผู้ประกอบการยังต้องลุ้นว่าทำได้ตามเป้าหรือไม่ โดยภาพรวมมองว่ายอดพรีเซล 8 เดือนแรก (มกราคม-สิงหาคม 2560) ยอดพรีเซลอาจต่ำกว่าช่วงเดียวกันปีที่แล้วไม่ต่ำกว่า 2 ดิจิต หรือลดต่ำลงเกิน 10% ขึ้นไป

ยอดโอนคอนโดฯกินบุญเก่า

“จริง ๆ แล้ว 8 เดือนที่ผ่านมาตัวเลขเรายังไม่ค่อยพอใจ ตัวเลขการขายใหม่ เปิดตัวโครงการใหม่ ตัวเลขการโอนอาจไม่ใช่เพอร์ฟอร์แมนซ์จริง เพราะเป็นของที่เราขายเมื่อ 2 ปีที่แล้ว ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมเพราะแนวราบอาจโอนได้ในปีเดียวกัน ทำให้ยอดโอนโดยรวมไม่ผิดจากความคาดหมาย แต่ยอดขายใหม่ปีนี้คิดว่าอาจต้องลุ้น ผิดความคาดหมายไปหน่อยหนึ่ง”

นอกจากนี้ สถานการณ์ยังพบว่า ปีนี้บ้านจัดสรรทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด อาจมีสัดส่วนแซงคอนโดฯ ปกติแนวราบมีสัดส่วน 45% คอนโดฯ 55% ปีนี้อาจกลับด้านกัน โดยแนวราบมีสัดส่วน 55% ที่เหลือเป็นคอนโดฯ

4 เดือนหลังไร้ปัจจัยหนุน

นายอธิปกล่าวว่า ผู้ประกอบการฝากความหวังในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี โดยมีเครื่องยนต์ 3 ตัวที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ คือ การบริโภคและการลงทุนในประเทศ และการลงทุนภาครัฐ แต่ดูแล้วไม่สดใส ยังไม่มีปัจจัยบวกกระตุ้นมากนัก แม้แต่เมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐอย่างการลงทุนรถไฟฟ้า ทางคู่ รถไฟความเร็วสูงก็ยังไม่ชัดเจน สิ่งที่ภาคเอกชนต้องการเห็นคือมีรูปธรรมของการลงทุนจริง ๆ ต้องมีตอม่อ มีการเปิดไซต์ก่อสร้างจริง

“แม้แต่อีอีซี (การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก) สนามบินอู่ตะเภาต้องเริ่มมีให้เห็นเป็นกายภาพ อีอีซีต้องให้เห็นชัดเจนว่ามีการทำสาธารณูปโภครองรับ มีการแบ่งพื้นที่ยังไง และเริ่มมีการลงทุนแล้ว เราก็เข้าใจว่าเวลากระชั้นชิดมาก แต่ถ้าไม่มีอะไรออกมาภาคเอกชนก็ต้องระมัดระวัง เขาก็ไม่กล้าแซงหน้ารัฐบาลไปลงทุนก่อน บางทีก็เคยเจ็บตัวกันมาแล้ว อย่างฉะเชิงเทราที่เผลอ ๆ จะเป็นกรุงเทพฯ แต่เมืองใหม่ก็ไม่เกิด อยุธยาก็ไม่เกิด ที่พูด ๆ เรื่องของอีอีซี เราจึงต้องรอดู”

8 เดือนอืด-ซัพพลายบวม

ตลาดคอนโดฯปีนี้ นายอธิปกล่าวว่า ซัพพลายสะสมหรือสต๊อกสร้างเสร็จและอยู่ระหว่างสร้าง ปกติมีปริมาณหมุนเวียน 7 หมื่น-1 แสนยูนิต ภาวะพิเศษปีนี้คาดว่าอัตราการขายหรือ absorption rate ช้าลง 30% ปกติมียอดขาย 30 ยูนิต ลดเหลือ 20 ยูนิตหรือต่ำกว่านั้น ทำให้ระยะเวลาการขายหมดหรือปิดโครงการต้องยืดออกไปจากเดิม

“ผมยกตัวอย่างคอนโดฯ ตั้งแต่เปิดพรีเซลจนถึงสร้างเสร็จต้องไม่เหลือ โดยระหว่างก่อสร้างเราอาจขายสัก 70% สำหรับผู้ประกอบการถือว่ารอดแล้วเพราะจุดคุ้มทุนอยู่ที่ 65-70% ห้องรอขายเราคิดว่าปลอดภัย แต่ภาวะปกติก่อนตึกเสร็จคอนโดฯจะขายหมด 100% ปัจจุบันตึกเสร็จแล้วส่วนใหญ่มีห้องชุดเหลือขาย 20-30%”

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาใหม่ที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังจากแบงก์เข้มงวดสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง ลูกค้ากู้ไม่ผ่านทำให้สินค้าที่จองซื้อต้องคืนกลับมาเป็น reverse supply กลายเป็นห้องชุดที่ต้องขายซ้ำ ผลกระทบลูกโซ่ยังมีไปถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ต้องชะงัก เพราะปกติเปิดพรีเซลจำเป็นต้องมียอดขาย 30-40% เพื่อให้สามารถเดินหน้าการก่อสร้างได้ แต่หากได้ยอดขายเพียง 10-20% แสดงว่ายอดขายไม่เป็นไปตามที่คิดหรือวางแผนไว้ การเปิดตัวใหม่ก็ยากขึ้น

งัดแผน Survivor Strategy

ภาพการแข่งขันของผู้ประกอบการมีเรื่องการจัดแคมเปญโปรโมชั่นหนักหน่วง โดยภาวะขายช้าเป็นไปได้ว่าลูกค้าชะลอการตัดสินใจ กับมีสินค้าเก่ามาแข่ง ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเริ่มอยู่เฉย ๆ ไม่ได้ มีการรวมโครงการนำมาจัดอีเวนต์ส่งเสริมการขายมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ในเวลาเดียวกัน มีปรากฏการณ์ลดราคายูนิตละ 1-2-5 ล้านบาท นายอธิปมองว่าเป็นปรากฏการณ์เอาตัวรอด หรือ Survivor Strategy สินค้าขายไม่ได้แต่ต้องการขายเพื่อเอาตัวเลขเข้าเป้าปีนี้ และบริษัทต้องการเงินสดเข้ามาหล่อเลี้ยงในปีนี้ มีแต่สินค้าแต่ไม่มีเงินสดจะอยู่ได้ยังไง

“ยอดรับรู้รายได้ยอดโอนเป็นสมบัติเก่า เรายังกินมรดกเก่าเจ้าคุณปู่อยู่ ไม่ใช่ตัวชี้วัดธุรกิจอสังหาฯ ส่วนใหญ่เป็นของเดิม ตัวชี้วัดคือยอดพรีเซล ซึ่งเป็นตัวบอกว่าเพอร์ฟอร์แมนซ์ปีนี้เป็นอะไร และจะส่งผลเป็นมรดกอีก 2 ปีหน้า”

คอลลิเออร์สนิยาม “ปาดเหงื่อ”

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ภาพรวมทั้งปีแนวโน้มปี 2560 ตลาดอสังหาฯขยายตัวลดลงทั้งบ้านและคอนโดฯ ข้อสังเกตตัวเลขพรีเซลมีภาวะลดลงเทียบกับช่วงเศรษฐกิจดี โดยประเมินว่ายอดพรีเซลในตลาดรวมน่าจะอยู่ที่ 55-60% ถือว่าไม่ได้สูงมากมาย หากเปรียบเทียบกับช่วงปี 2556-2557 ซึ่งตลาดรวมมียอดพรีเซลเกิน 60% ขึ้นไป

ในด้านผู้ประกอบการ การลงทุนในตลาดแนวสูงหรือคอนโดฯยังเป็นเกมของบิ๊กแบรนด์ อาทิ ค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา เรียลเอสเตท ฯลฯ ส่วนตลาดแนวราบจะเห็นสัญญาณการเพิ่มพอร์ตลงทุนของบิ๊กแบรนด์อย่างแสนสิริ เอพีฯ อนันดาฯมากขึ้น เพื่อเสริมรายได้พอร์ตคอนโดฯ

“8 เดือนแรกให้คำนิยามคงต้องบอกว่าปาดเหงื่อ หาเงินไม่ได้ เงินแห้ง ในขณะที่หนี้สินก็รุมเร้าเพราะสต๊อกเหลือขายเป็นภาระ ต้องเร่งระบายออกให้หมด ช่วง 4 เดือนหลัง ในเดือนกันยายนไม่น่าจะมีการเปิดตัวใหม่เยอะแยะ แต่หันมาเน้นระบายซัพพลาย และไปลุ้นกันอีกทีตอนปลายปีในเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม” นายสุรเชษฐกล่าว