Voice of Local Developer นายกต่างจังหวัดขอยาแรงกระตุ้นเศรษฐกิจ

หลากปัญหากับหลายข้อเรียกร้องต่อรัฐบาลเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในพื้นที่ต่างจังหวัดทั่วไทย สรุปสาระสำคัญ ดังนี้

ขอรัฐอุ้มเชียงใหม่เมืองฟรีแลนซ์

ประเดิมด้วย “ปราชญ์ วงศ์วรรณ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า แนวโน้มปี 2563 คาดว่าไม่น่าจะดีขึ้นจากปี 2562 ที่ได้รับผลกระทบจากเทรดวอร์, รัฐบาลจีนออกมาตรการจำกัดการโอนเงินออกนอกประเทศทำให้ลูกค้าชาวจีนมาโอนกรรมสิทธิ์น้อยลง

ขณะที่เชียงใหม่เป็นเมืองท่องเที่ยวทำให้โรคระบาดโควิดกระทบกับซัพพลายเชนด้านการท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก มีพนักงานถูกเลิกจ้าง หรือบริษัทปิดกิจการแบบไม่มีกำหนด กระทบกำลังซื้อขาดความเชื่อมั่น

ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล จากการที่มาตรการรัฐลดค่าโอนและจดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุด 24 ธันวาคม 2563 นี้อาจไม่เพียงพอ จึงเสนอให้ออกมาตรการช่วยลูกค้าเพิ่มเติม เพราะลูกค้าจะรอตัดสินใจซื้อในช่วงสิ้นปีซึ่งปกติก็เป็นไฮซีซั่นการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว

“รวมถึงมาตรการที่ผ่านมาอย่างบ้านดีมีดาวน์มีข้อจำกัดช่วยเหลือเฉพาะผู้ที่มีรายชื่ออยู่ในระบบการเสียภาษี ซึ่งผู้บริโภคอสังหาฯในเชียงใหม่เป็นกลุ่มทำงานอิสระจำนวนมาก กับผู้ประกอบการรายย่อยหรือ SMEs ก็เยอะ ทำให้ไม่ได้รับสิทธินี้ จึงอยากให้รัฐบาลช่วยดูแลมาตรการช่วยผู้บริโภคกลุ่มนี้เป็นพิเศษ”

นายกอสังหาฯเชียงใหม่แสดงข้อคิดเห็นเกี่ยวกับโครงการบ้านล้านหลังสำหรับผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาลด้วยว่า โครงการบ้านล้านหลังหรือบ้านประชารัฐมีข้อจำกัดต้นทุนที่ดินในเชียงใหม่แพง อาจทำได้เพียงห้องชุดขนาดเล็กซึ่งส่งผลต่อความสะดวกสบายของผู้อยู่อาศัย จึงอาจไม่เป็นที่ต้องการของตลาด ประเด็นนี้อยากให้รัฐบาลมองความจริงในข้อจำกัดนี้ด้วย

พิษณุโลกขอเพิ่มเงินเดือน ขรก.

“ยศวัจน์ รุ่งคณาวุฒิ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์พิษณุโลก กล่าวเพิ่มเติมว่า ขณะนี้แม้การสร้างใหม่จะลดลง แต่การดูดซับลดลงเช่นกัน เนื่องจากภาคเหนือตอนล่างเป็นพื้นที่ที่เศรษฐกิจหมุนเวียนจากสินค้าทางการเกษตร แต่ขณะนี้เกิดภัยแล้งกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

ข้อเสนอต่อรัฐคือ อยากให้รัฐช่วยเหลือลดดอกเบี้ยสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้มากกว่า 3 ปี เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจ และเพิ่มเงินเดือนเจ้าหน้าที่รัฐเพราะพิษณุโลกเป็นจังหวัดที่มีข้าราชการเยอะ หากช่วยในส่วนนี้จะเพิ่มโอกาสการซื้อที่อยู่ของลูกค้าข้าราชการได้

ภูเก็ตจี้รัฐสร้างเมืองมหา’ลัย

“บุญ ยงสกุล” อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้รับผลกระทบมากที่สุด นับตั้งแต่เหตุการณ์สึนามิ เนื่องจากเดิมภูเก็ตพึ่งพาการท่องเที่ยว 70-80% แต่ในช่วง 10 ปีมานี้ เศรษฐกิจในจังหวัดขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยว 99% ทำให้ในช่วงนี้หลายธุรกิจต่างเจ็บตัว

ส่วนตลาดอสังหาฯ ลูกค้ามี 2 กลุ่ม คือคนในพื้นที่และคนไทยที่ทำงานในภูเก็ต กับชาวต่างชาติที่มาลงทุน ซึ่งช่วงมีนาคม-เมษายน 2563 ที่ผ่านมา ธุรกิจต่าง ๆ มีผลประกอบการไม่ดี บางรายต้องปิดตัวปิดกิจการ ส่งผลกระทบต่อการจ้างงานและกำลังซื้อในจังหวัด ประกอบกับอัตราแลกเปลี่ยนผันผวนทำให้กำลังซื้อลูกค้าต่างชาติหายไปด้วย

ข้อเสนอต่อรัฐบาล ขอให้ repositioning หรือปรับเปลี่ยนโมเดลเศรษฐกิจของภูเก็ตที่เน้นการท่องเที่ยวอย่างเดียว ให้ใช้โมเดลการศึกษาเหมือนมาเลเซียและสิงคโปร์ เช่น ตั้งโรงเรียนนานาชาติหรือมหาวิทยาลัยซึ่งจะช่วยตลาดอสังหาฯได้จากผู้ซื้อที่เป็นผู้ปกครอง และโมเดลการแพทย์และการกีฬา

กับขอให้เพิ่มสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) จาก 30 ปี เป็น 50 ปี เนื่องจากอสังหาฯภูเก็ตเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้สูงอายุที่ต้องการมาใช้ชีวิตหลังเกษียณในไทย ซึ่งยังมีข้อกังวลว่าหากครบ 30 ปี ใครจะเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายในการต่อทะเบียนนิติกรรม หากแก้ไขเป็น 50 ปี จะช่วยให้ลูกค้าตัดสินใจง่ายขึ้น อีกทั้งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของคนไทย

“ช่วงโควิดที่ผ่านมาเป็นบทพิสูจน์แล้วว่าสาธารณสุขประเทศไทยทำได้ดีมาก น่าจะดึงดูดชาวต่างชาติวัยเกษียณและลูกค้าพำนักในระยะยาว (long stay) มากกว่าปัจจุบันที่เป็นการมาเที่ยวแบบไปเช้าเย็นกลับ หรือพักชั่วคราวไม่กี่วัน”

สงขลาจี้แก้คอขวด “กู้ไม่ผ่าน”

“ศุภชัย รุจิเรืองโรจน์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา กล่าวว่า สงขลาได้รับผลกระทบไม่มากนัก เนื่องจากนักท่องเที่ยวหลักเป็นชาวมาเลเซีย ตลาดอสังหาฯไม่ได้พึ่งพิงลูกค้าจีนหรือตะวันตก ที่สำคัญแบงก์ไม่ได้ตัดวงเงินสินเชื่อก่อสร้าง ทำให้ทั้งผู้ประกอบการและลูกค้ามีความเชื่อมั่นว่าสินค้าจะสร้างเสร็จ เท่ากับสร้างโอกาสให้มียอดโอนเกิดขึ้นได้

แม้สถานการณ์โควิดทำให้เศรษฐกิจภาพรวมชะลอตัวรุนแรง สต๊อกคงค้างเพิ่มสูงขึ้นจนต้องจัดโปรโมชั่นลดราคา แต่ภาวะการแข่งขันในสงขลาไม่ได้แข่งขันรุนแรงถึงขนาดขายเท่าทุนหรือขายขาดทุนจนเกิดสงครามราคาเหมือนในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นการถอยกลับไปขายในราคาเปิดพรีเซลเมื่อ 2 ปีที่แล้ว ถือว่าเป็นการลดราคาจากส่วนต่างราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า หรือเป็นการลดกำไรของผู้ประกอบการ

ในด้านโปรดักต์พบว่าสินค้าที่ได้รับผลกระทบในการผลักดันยอดขายเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาทซึ่งผู้ซื้อเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ดังนั้นจึงเสนอรัฐบาลให้เข้ามาแก้ปัญหาใหญ่เรื่องการกู้สินเชื่อไม่ผ่าน เพราะหากลูกค้าไม่สามารถโอนได้ สินค้าจะกลับกลายเป็นสต๊อกติดมือผู้ประกอบการ ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อความพยายามฟื้นเศรษฐกิจในภาพรวม

ขอนแก่นเอี่ยวซอฟต์โลน 20%

ดีเวลอปเปอร์หญิง “พีรญา รักสุจริต” ผู้แทนนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาฯขอนแก่นมียอดลูกค้าวิสิตไซต์น้อยลงอย่างชัดเจน ดีเวลอปเปอร์จึงปรับตัวมาทำการตลาดบนช่องทางโซเชียลมีเดียมากขึ้นและอบรมพนักงานขายให้สามารถเป็นที่ปรึกษาด้านการเงินกับลูกค้าได้

ทั้งนี้ มีข้อเสนอต่อรัฐบาล คือ 1.ขยายเพดานมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองจาก 3 ล้าน เป็น 5 ล้านบาท เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ และยืดเวลาการใช้มาตรการออกไปอีก 1-2 ปี

2.ผ่อนปรน LTV โดยเฉพาะผู้ที่มีเครดิตบูโร ให้กู้ได้ง่ายขึ้น และ 3.อยากให้รัฐแบ่งซอฟต์โลนให้ภาคธุรกิจอสังหาฯมากกว่า 20% เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการให้มีสภาพคล่องมากขึ้น

ของดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

“ชาญณรงค์ บุริสตระกูล” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น ระบุว่า ขอนแก่นแม้ภาพรวมจะมีซัพพลายจำนวนมาก แต่เป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายน้อย เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการสร้างตั้งแต่แบงก์ชาติออกมาตรการ LTV และสงครามการค้าจีนกับสหรัฐอเมริกาในปี 2562

ทั้งนี้ ในภาวะเศรษฐกิจโดยรวมดี ภาคอีสานไม่ได้ดีมากเหมือนเมืองท่องเที่ยวหรือเมืองอุตสาหกรรม ในเวลาที่เศรษฐกิจแย่เช่นตอนนี้อีสานไม่ได้รับผลกระทบเยอะเช่นกัน ที่ผ่านมาลักษณะการพัฒนาอสังหาฯจะเน้นทยอยสร้างตามยอดขายจึงไม่มีปัญหาเรื่องซัพพลายตกค้างมากนัก

อย่างไรก็ตาม ตัวแปรที่กดดันการแข่งขันในพื้นที่พบว่ามาจากผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ หรือกลุ่มทุนจากนอกพื้นที่ ดังนั้นควรระวังเรื่องการสร้างซัพพลายใหม่เพิ่ม เพราะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของคนในภาคอีสานอาจจะโตไม่ทันความต้องการลงทุน ซึ่งอาจก่อให้เกิดซัพพลายล้นตามมา

ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลขอให้มีมาตรการภาษีเพื่อช่วยให้ภาคธุรกิจปรับปรุงโครงสร้างหนี้ได้มากขึ้น เช่น ลดภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 1.5%

รวมทั้งทบทวนนโยบายบีโอไอ โดยเฉพาะการลงทุนพัฒนาสินค้าทาวน์เฮาส์สำหรับผู้มีรายได้น้อย 70 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยังเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาได้ เพราะไม่คุ้มกับการลงทุน รัฐบาลควรพิจารณาขนาดและราคาที่เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่

รีวิวนโยบาย “บ้าน BOI”

สอดคล้องกับ “พันโทวรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี ซึ่งมองว่าสถานการณ์โควิดทำให้ยอดวอล์กน้อยลง แต่ยังมีลูกค้าซึ่งกลับจากจังหวัดอื่นหลังโรงงานประกาศหยุดชั่วคราว มาเข้าชมโครงการบ้าง ทว่ายังไม่ตัดสินใจซื้อ ทำให้ยอดขายไม่ได้มีมากนัก

ส่วนข้อเสนอนั้น มองว่ารัฐบาลควรออกนโยบายเฉพาะรายภูมิภาค เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพของแต่ละพื้นที่ เช่น นโยบายบ้านบีโอไอ ตนมองว่าเงื่อนไขที่กำหนดยังไม่เหมาะกับภาคอีสาน โดยรัฐบาลอาจจะออกนโยบายบ้านบีโอไอสำหรับอีสานตอนบน อีสานตอนล่าง และอีสานตอนกลาง เป็นต้น

ขณะที่ “นราทร ธานินพิทักษ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา ให้ความเห็นว่า ช่วงแรกที่รัฐบาลประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ยอดเยี่ยมชมโครงการหายไปพอสมควร และเริ่มกลับมาหลังรัฐบาลคลายล็อกดาวน์ระยะที่สอง ประกอบกับดีเวลอปเปอร์จัดโปรโมชั่นจูงใจทำให้ยังมียอดขาย แต่ยังกังวลเรื่องการปล่อยกู้สินเชื่อรายย่อยของแบงก์พาณิชย์ที่มีเงื่อนไขพิจารณาเข้มข้นขึ้น ทำให้เป็นอุปสรรคกับลูกค้าโดยเฉพาะผู้ที่ทำงานในโรงงานที่โดนลดค่าแรง ดังนั้นหากจะให้สถานการณ์ตลาดกลับมาเป็นปกติต้องขึ้นอยู่กับการอนุมัติสินเชื่อของแบงก์ด้วย

ชลบุรีขอรัฐโด๊ปอสังหา EEC

“มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า คาดการณ์ในชลบุรีบ่งชี้ว่าสถานการณ์ตลาดยังไม่ดีนัก คาดว่าจะมีอัตราดูดซับทั้งปีต่ำกว่า 2% ทั้งที่ไม่ควรต่ำกว่า 3.5% ซึ่งปี 2563 ผู้ประกอบการแข่งกันลดแลกแจกแถมและสินเชื่อเงินทอนจึงเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อ แต่หากการซื้อขายบ้านในลักษณะสินเชื่อเงินทอนมีเยอะจะเกิดความเสี่ยงในด้านการเงินตามมาได้

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทน่าจับตามอง เนื่องจากจังหวัดชลบุรีช่วงรอยต่อระยอง บริเวณบ่อวินอิงลูกค้านิคมอุตสาหกรรมเป็นหลัก กำลังซื้อคนทำงานในนิคมอุตฯรับผลกระทบจากการส่งออกหดตัวรุนแรง ทำให้ถูกลดรายได้และค่าล่วงเวลา กระทบต่อการตัดสินใจซื้อ

ส่วนลูกค้าราคา 3-5 ล้านบาท ยอดขายรวมไม่ลดลง แม้เดือนมีนาคมยอดขายหายไป 30% แต่ทยอยกลับมาในเดือนพฤษภาคมจากตัวเลขเพิ่มขึ้น 10-30% เทียบกับเดือนเมษายน อย่างไรก็ตามไม่ได้หมายความว่าอนาคตจะดี ต้องรอดูสถานการณ์ต่อไป

สิ่งที่อยากให้รัฐบาลสนับสนุนมี 2 เรื่องหลัก 1.ทบทวนมาตรการบ้านดีมีดาวน์ เน้นส่งเสริมผู้มีรายได้น้อยซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ โดยเพิ่มเงินคืนจาก 50,000 บาท เป็น 1-1.5 แสนบาท และใช้ได้ทั่วประเทศไม่ใช่เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล หรือพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เพื่อให้กลุ่มราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทมีอัตราดูดซับที่ดีขึ้น หรือรัฐสนับสนุนให้คนมีกำลังซื้อให้ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าในราคาต่ำ

2.ตลาดผู้ซื้อต่างชาติที่มีสิทธิถือครองคอนโดฯ 49% ในขณะที่บ้านแนวราบมีการถือกรรมสิทธิ์ทางอ้อมในลักษณะจัดตั้งบริษัทร่วมระหว่างคนไทย-คนจีนอยู่แล้ว จึงอยากให้รัฐปรับเปลี่ยนเพื่อทำให้การซื้อขายลักษณะนี้ถูกต้องชัดเจนยิ่งขึ้น รัฐได้ประโยชน์จากการจัดเก็บภาษีอีกด้วย

ข้อเสนอคือรัฐบาลออกมาตรการชั่วคราวให้ชาวต่างชาติถือครองสินค้าแนวราบในพื้นที่อีอีซี อาจจะเป็นรูปแบบบ้านหลังเกษียณหรือบ้านหลังที่ 2 สำหรับนักท่องเที่ยว เป็นต้น