เคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้ประสบความสำเร็จ (ตอน 2)

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

บทความที่แล้ว ผมได้พูดถึงวิธีที่จะสร้างผลกำไรจากการลงทุนคอนโดฯให้ได้มากที่สุด โดยมีวิธีการหลัก ๆ มีอยู่ 2 วิธี คือ เพิ่มรายได้ และลดต้นทุน ซึ่งการลดระยะเวลาถือครองคอนโดฯ รวมทั้งการประหยัดต้นทุนดอกเบี้ย และลดต้นทุนค่าเสียโอกาส ยิ่งในยุคที่อัตราดอกเบี้ยต่ำติดดินแบบนี้

ผมแนะนำว่า ถ้าคุณเป็นคนมีเครดิต คุณควรจะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินเป็นอย่างยิ่ง โอกาสที่ดอกเบี้ยต่ำแบบนี้ ในรอบชีวิตคนเรา ก็มีเป็นแค่บางช่วงของชีวิตเท่านั้น ผมยังจำได้เมื่อสมัยก่อนเคยเห็นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 10 กว่าเปอร์เซ็นต์ต่อปี และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงเกือบ 20 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เป็นเวลาติดต่อกันหลายปี ก็พบเห็นมาแล้ว

ยิ่งช่วงนี้ธนาคารแข่งขันกันให้อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านอยู่ในอัตราที่ต่ำมาก ซึ่งส่วนมากจะมีโปรโมชั่นเน้น 3 ปีแรก ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำสุด ๆ โดยสามารถที่จะโปะปิดได้ภายใน 3 ปี เพียงแต่ว่าไม่สามารถที่จะทำการรีไฟแนนซ์ได้ในช่วง 3 ปีแรก แต่หลังจากนั้นก็สามารถที่จะทำได้ จึงเป็นโอกาสอันดี ที่คนที่จะถือครองคอนโดฯในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นเพราะว่า ซื้อเพื่ออยู่เอง ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือซื้อเพื่อขายต่อ แต่ยังขายไม่ได้ ที่ถือครองคอนโดฯมาเกิน 3 ปีแล้ว หาช่องทางที่จะทำการรีไฟแนนซ์ เพื่อจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำติดดิน ต่อเนื่องไปได้อีก 3 ปี ทำเช่นนี้ไปเรื่อย ๆ ทุก 3 ปี จนกว่าจะผ่อนหมด

เดี๋ยวเรามาคำนวณกันดูสิครับว่า ถ้าคุณทำอย่างนี้ คุณจะประหยัดดอกเบี้ยไปได้สักเท่าไหร่ ซึ่งคุณจะมีทางเลือกอยู่ 2 ทาง

โดยบทความแรกได้พูดถึงทางเลือกที่หนึ่งไปแล้ว คือการผ่อนค่างวดเท่าเดิม แต่ระยะเวลาการผ่อนสั้นขึ้น

บทความนี้จะขอต่อด้วยทางเลือกที่ 2 ดังนี้

ทางเลือกที่ 2.การผ่อนค่างวดลดลง แต่ระยะเวลาการผ่อนเท่าเดิม สมมติว่าในช่วง 20 ปีต่อจากนี้ อัตราดอกเบี้ยอยู่คงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง แล้วอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ยที่ 3.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยปีที่ 4 จนถึงปีที่ 20 อยู่ที่ 7.5%/ปี เงินค่าผ่อนบ้าน 20 ปี ต้องผ่อน 240 งวดงวดละ 36,350 บาท (งวดสุดท้ายผ่อนเพียง 34,542.89 บาท) รวมเป็นเงิน 8,722,192.89 บาท จากเงินต้น 5,000,000 บาท ดอกเบี้ยตลอด 20 ปี เป็นเงิน 3,722,192.89 บาท แต่ถ้าคุณทำการรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี แล้วสมมติว่าทุกครั้ง คุณจ่ายดอกเบี้ย 3 ปีแรกในอัตรา 3.5% เท่าเดิม คุณจะผ่อนเหลือเพียงงวดละ 29,100 บาท ใช้เวลาผ่อน 20 ปี หรือ 240 งวด โดยงวดสุดท้ายผ่อนเพียง 227.17 บาท รวมเป็นเงิน 6,955,127.17 บาท จากเงินต้น 5,000,000 บาท ดอกเบี้ยรวม 1,955,127.17 บาท

แต่ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่ตามมาจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งได้แก่

1.ค่าธรรมเนียมในการจำนอง (จ่ายกรมที่ดิน) 1% ของวงเงินกู้ใหม่

2.ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

3.ค่าประเมินหลักประกัน 2,700 บาท (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร) ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายข้อนี้สามารถที่จะขอยกเว้นจากธนาคารได้

ดังนั้น คุณจะมีค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์ 6 ครั้ง ครั้งละ 5,000,000×1.05% เท่ากับ 52,500×6 ก็จะเท่ากับ 315,000 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ 3,722,192.89-1,955,127.17 เท่ากับ 1,767,065.72 บาท หักค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 6 ครั้ง 315,000 บาท ก็ยังประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้ 1,452,065.72 บาท หรือคิดเป็น 29.04% ของราคาคอนโดฯเลยทีเดียว ดังนั้นเมื่อเทียบกับแนวทางที่ 1 จะเห็นได้ว่าประหยัดดอกเบี้ยได้น้อยกว่า 2,107,614.16-1,452,065.72 เท่ากับ 655,548.44 บาท หรือคิดเป็น 13.11% ของราคาคอนโดฯ

แต่สิ่งหนึ่งที่คุณควรคำนึงถึง คือ ต้นทุนค่าเสียโอกาส เพราะว่าจำนวนเงินที่คุณผ่อน 2 งวดลดลงจาก แนวทางที่ 1 คือ แทนที่จะผ่อน 36,350 บาทต่อเดือน ก็เหลือเพียงผ่อน 29,100 บาทต่อเดือน เท่ากับว่าคุณผ่อนน้อยลงงวดละ 7,250 บาท ผมบอกเมื่อบทความที่แล้วว่า มีต้นทุนค่าเสียโอกาส ทำให้แนวทางที่ 1 คุณมีจำนวนเงิน 7,250 บาท ในแต่ละเดือนติดต่อกันเป็นเวลา 14 ปี 9 เดือน ที่เป็นเงินที่สร้างต้นทุนค่าเสียโอกาส ซึ่งเป็นต้นทุนที่หลายคนมักมองข้าม เพราะมองไม่เห็น แต่จริง ๆ แล้วต้องถือว่าเป็นต้นทุนตัวฉกาจเลยทีเดียว ยิ่งในช่วงระยะเวลาที่นานมาก ๆ จะพบว่า ค่าเสียโอกาสดังกล่าวมีมูลค่าสูงจริง ๆ

อ่านมาถึงบรรทัดนี้แล้ว อย่าเพิ่งสรุปว่า แนวทางที่ 1 ดีกว่าแนวทางที่ 2 เดี๋ยวผมจะมาเฉลยว่า แนวทางไหนดีที่สุดในบทความหน้าครับ