“อีไอซี” ชี้โควิดระลอกใหม่ทุบความต้องการเช่า “สำนักงาน” หดตัว

นายภัทรพล ยุทธศักดิ์นุกูล นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ ได้นำเสนอบทวิเคราะห์ เรื่อง “New Normal ของตลาดสำนักงานให้เช่า จากผลกระทบของ COVID-19” โดยระบุว่า EIC คาดว่า “พื้นที่สำนักงานให้เช่าได้” หรือ occupied area ในกรุงเทพฯ ปี 2564 มีทิศทางชะลอตัวลงอีกเล็กน้อย โดยคาดว่าจะหดตัวราว -0.5% ถึง -1.0% จากผลกระทบของการระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ ที่ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานชะลอตัวลงต่อเนื่อง จากการปิดกิจการที่เพิ่มมากขึ้น และเทรนด์การ work from home ที่ถูกนำมาใช้มากขึ้นในองค์กรต่าง ๆ ขณะที่อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มหดตัวลงอีกเล็กน้อย จากการที่ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่า ให้ส่วนลดเพื่อบรรเทาผลกระทบให้กับผู้เช่า

โดยปัจจัยที่ส่งผลต่อแนวโน้มความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงาน มาจากจำนวนธุรกิจที่ปิดกิจการเพิ่มขึ้นตั้งแต่ในช่วงปี 2563 ขณะที่ธุรกิจเปิดใหม่มีแนวโน้มลดลงและอาจต่อเนื่องมาถึงในปี 2564 จากการระบาดระลอกใหม่ที่เกิดขึ้น นอกจากนี้ ยังเป็นผลมาจากการที่หลายบริษัทเริ่มคุ้นเคยกับการ work from home และบางแห่งปรับเปลี่ยนมาสู่รูปแบบการทำงานในลักษณะนี้ต่อเนื่องในระยะยาว ภายหลังจากที่มีการคลายล็อกดาวน์แล้ว ส่งผลให้อุปสงค์ต่อพื้นที่สำนักงานในระยะข้างหน้าไม่สามารถเติบโตได้มากเท่าในอดีต ขณะเดียวกัน อุปทานพื้นที่สำนักงานแห่งใหม่ยังมีแนวโน้มเข้าสู่ตลาดมากขึ้น โดยเติบโตมากกว่าในอดีตกว่า 2 เท่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูส ในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) ซึ่งนำมาสู่ความเสี่ยงของการเกิดภาวะอุปทานส่วนเกินในพื้นที่สำนักงานในระยะกลาง โดยเฉพาะสำนักงานเกรด A

ทั้งนี้ แนวโน้มความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เปลี่ยนแปลงไป ส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าต้องปรับตัวหลายด้านด้วยการพัฒนาพื้นที่สำนักงานให้ตอบโจทย์เทรนด์การทำงานรูปแบบใหม่ สำหรับอาคารสำนักงานเก่าอาจต้องมีการปรับปรุงพื้นที่ ปรับลดที่นั่งประจำ เพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง และให้ความสำคัญกับการลดความหนาแน่นในอาคาร รวมถึงการรับฟังผู้เช่าในโครงการเพื่อนำไปสู่การปรับรูปแบบสัญญาที่เหมาะสม

ส่วนอาคารสำนักงานใหม่ อาจปรับรูปแบบการออกแบบสำนักงานในรูปแบบ flexible space ที่เป็นรูปแบบของสำนักงานที่มีความยืดหยุ่นสามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้สอยได้ตามความต้องการของการใช้งาน นอกจากนี้ ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานยังต้องยกระดับมาตรฐานการบริหารจัดการภายในโครงการ โดยคำนึงถึงประสิทธิภาพในการใช้งานพื้นที่ ตลอดจนการรักษาความสะอาดและความปลอดภัยของผู้ใช้บริการ โดยอาจนำเทคโนโลยีมาใช้เพื่อลดการสัมผัสและอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่ามากขึ้น