CEO เฟรเซอร์สฯ ผุดโมเดลลงทุน New Landscape พลิกโฉม Logistic City

CEO เฟรเซอร์ส อินดัสเตรียล ผุดโมเดลลงทุน New Landscape พลิกโฉม Logistic City ทำเลใกล้ชิดเมือง

โควิดระลอกสองอาจมาเร็วกว่าที่คิด และได้เวลาเดินหน้าการลงทุนใหม่ ๆ ในปี 2564

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “โสภณ ราชรักษา” CEO FPIT-เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเตรียล ประเทศไทย ผู้บริหารสูงสุดของกลุ่มอินดัสเตรียล ที่อาจกล่าวได้ว่าเป็นจิ๊กซอว์ตัวสุดท้ายจาก 3 กลุ่มธุรกิจ คือ “ที่อยู่อาศัย คอมเมอร์เชียล และอินดัสเตรียล” ภายใต้ชายคาบริษัทแม่ในประเทศไทย คือ “FPT-เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย” ที่มีบริษัทโฮลดิ้งคือ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ป โฮลดิ้ง” สำนักงานใหญ่อยู่สิงคโปร์

ความสัมพันธ์คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ป บริษัทโฮลดิ้งกุมเครือข่ายลงทุน 30 ประเทศ 80 เมืองหลักทั่วโลก โดยมีนายใหญ่ “ปณต สิริวัฒนภักดี” นั่งบัญชาการอยู่หัวโต๊ะ

ความสัมพันธ์คือ FPT-เฟรเซอร์สฯ ไทยควบรวมกิจการจาก 3 กลุ่มธุรกิจสำเร็จเรียบร้อยในปี 2563 พร้อมการประกาศสู่ one platform หลอมรวมทุนประเดิมทางธุรกิจเข้าเป็นหนึ่งเดียว และเดินหน้าสร้างการรับรู้ให้กับประชาคมโลกว่า เฟรเซอร์สฯ ไทยเป็นอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรรายแรกของประเทศไทย

พอร์ตอุตฯ 3 ล้าน ตร.ม.

อัพเดตธุรกิจเฟรเซอร์สฯ อินดัสเตรียล ปัจจุบันมีมูลค่า 65,000 ล้านบาท กระจายการลงทุนใน 11 จังหวัด 48 ทำเลที่ตั้ง มีพื้นที่ให้บริการรวม 3 ล้าน ตร.ม. แบ่งเป็น “โรงงานสำเร็จรูป” หรือ ready built factory 1.2 ล้านตารางเมตร จำนวน 452 โรงงาน ไฮไลต์อยู่ที่ปรับโหมดการลงทุนทำ “โรงงานสั่งตัด-built to suit” พื้นที่โรงงานให้เช่าตามความต้องการลูกค้า ซึ่งเป็นเทรนด์แห่งอนาคตด้วย มีลูกค้าหลักกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ 38% ยานยนต์ 20%

กับพื้นที่คลังสินค้าให้เช่าอีก 1.8 ล้านตารางเมตร รูปแบบเป็นคลังสินค้าสำเร็จรูป ready built warehouse ลูกค้าหลักธุรกิจโลจิสติกส์ 43%

ในด้านลูกค้า พอร์ตหลักเป็นนักลงทุนต่างชาติ 80% นักลงทุนไทย 20% โดยโรงงานให้เช่ามีลูกค้าญี่ปุ่นเช่ามากที่สุด 25% ส่วนคลังสินค้าพบว่า สัดส่วนหลักยังเป็นลูกค้าไทย 41%

สถานการณ์โควิดเป็นได้ทั้งวิกฤตและโอกาส กล่าวสำหรับภาคอุตสาหกรรมให้น้ำหนักว่าเป็นโอกาสในการลงทุนระลอกใหม่ที่จะต้องเริ่มตั้งแต่ปีนี้

“เราทำเซอร์เวย์ความต้องการใช้พื้นที่อุตสาหกรรมในประเทศไทย น่าตื่นเต้นมากที่มีนักลงทุนจีนแสดงความสนใจเกิน 50% จากการสอบถามนักลงทุนทั่วโลก ในภาพรวมตอนนี้ลูกค้าจีนใช้พื้นที่เราเพียง 5% ถ้าเปิดน่านฟ้าสามารถเดินทางเข้าประเทศได้ ผมมั่นใจว่าสัดส่วนจีนจะเพิ่มเป็น 20% คิดเป็นพื้นที่ 2 แสนตารางเมตร วงเงินลงทุน 20,000 ล้านบาท”

ไทม์ไลน์ลงทุน 4 ไตรมาส

“โสภณ” ฉายภาพว่า ยุคก่อนโควิดมี new demand พื้นที่อุตสาหกรรม (โรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป) เฉลี่ยปีละ 5 แสนตารางเมตร ปีที่แล้วตลาดหดเหลือ 2-3 แสนตารางเมตร สามารถฟื้นตัวได้เร็วมากจากธุรกิจอีคอมเมิร์ซกับ omnichannel (การขาย O2O-online to offline) คาดว่าปีนี้กลับมาที่ 3-4 แสนตารางเมตร และดีมานด์น่าจะกลับมาเท่ากับยุคก่อนโควิดในปี 2565 อยู่ที่ 5 แสนตารางเมตร

ประกอบกับเฟรเซอร์สฯอินดัสเตรียล มีบิ๊กโปรเจ็กต์ที่วางแผนเปิดตัวในปี 2563 แต่เจอสถานการณ์โควิดทำให้ชะลอแผนลงทุน 1 ปี ดังนั้น สเต็ปการลงทุนเพื่อรองรับอนาคตอันใกล้ในปีนี้ จึงเรียงลำดับรายไตรมาส ดังนี้

ไตรมาส 1/64 ประกาศโรดแมปการลงทุน

ไตรมาส 2/64 เป็นจังหวะเลือกเปิดตัวบิ๊กโปรเจ็กต์แนวคิด “Logistic & Industrial City” บนที่ดินผืนใหญ่ 4,700 ไร่ ทำเลถนนบางนา-ตราด กม.32 แลนด์แบงก์ที่ประมูลมาจากพอร์ตกฤษดานครเดิม 4,300 ไร่ จัดซื้อเพิ่มเติมอีก 400 ไร่ มูลค่าโปรเจ็กต์หลัก 1 แสนล้านบาท

ไตรมาส 3/64 เปิดตัวโมเดลพื้นที่อุตสาหกรรมแนวใหม่ (new industrial landscape) โดยหนึ่งในรูปแบบการลงทุนจะมี minihub ธุรกิจ cloud kitchen และ logistic center หลักการจะลงทุนบนที่ดิน 1 ไร่ แต่กระจายจุดในเขตเมือง ป้อนให้กับลูกค้ายุคดิจิทัล โฟกัสธุรกิจ express delivery ทั้งหลาย

และไตรมาส 4/64 จบด้วยการ round up พอร์ตลูกค้ารายใหญ่ของตลาด built to suit

คิกออฟ One Platform

“ปีนี้ธีมการลงทุนเป็นเรื่องการพัฒนา new industrial landscape ซึ่งตลอดเวลาเราไม่เคยหยุดนิ่ง ลูกค้ารายใหญ่เพิ่งปิดดีล cold storage กับฮาวี โลจิสติกส์ พื้นที่ 30,000 ตารางเมตร กับเซ็นทรัล รีเทล ธุรกิจออมนิแชนเนลอีก 75,000 ตารางเมตร มูลค่า 3,000 กว่าล้าน ในอนาคตมั่นใจว่าจะมีเข้ามาต่อเนื่อง”

เทรนด์พื้นที่อุตสาหกรรมมีปัจจัยขับเคลื่อนจากเทรดวอร์ ที่เห็นเทรนด์นักลงทุนจีนจะ relocate ย้ายโรงงานออกจากเมืองจีน กับสถานการณ์โควิด ทำให้การใช้โรงงานและคลังสินค้าปรับตัวให้ความสำคัญกับระบบซัพพลายเชนมากขึ้นเป็นทวีคูณ ภาพที่ชัดเจนเป็นความต้องการใช้ของธุรกิจอิเล็กทรอนิกส์ รถยนต์ไฟฟ้า โลจิสติกส์ ฯลฯ

ทั้งนี้ เฟรเซอร์สฯ อินดัสเตรียล มีพื้นที่อุตสาหกรรมให้เช่าในโซน EEC 1 ล้านตารางเมตร ขณะเดียวกัน ดีมานด์ใหญ่สุดกระจุกตัวในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งพื้นที่ในโซนบางพลี บางนา สมุทรปราการ ค่อนข้างมีอัตราการเช่า (occupency rate) เต็ม 95% พฤติกรรมการเช่าต้องการพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร แต่เหลือดีมานด์เพียงหลัก 2,000-3,000 ตารางเมตร

ดังนั้นบิ๊กโปรเจ็กต์ “เมืองอุตสาหกรรม-Logistic City บางนา-ตราด กม.32” อาจต้องเร่งพัฒนาก่อน เฟสแรก 1,000 ไร่ เพื่อรองรับโอกาสและความต้องการใช้เพื่อป้อนลูกค้ากรุงเทพฯ

สปอตการลงทุนปีนี้รวมถึงโมเดลใหม่ที่ต้องการเจาะตลาดธุริจ fullfillment center รับสินค้าบิ๊กลอตมาที่เซ็นเตอร์ เพื่อแยกส่งตามออร์เดอร์รายย่อย รูปแบบเป็น minihub แต่ทำเลต้องอยู่ในเขตเมือง รัศมีการส่งต่อถึงร้านค้าย่อย หรือถึงมือลูกค้าบ้าน (d to c-direct to customer) คาดว่าลงทุนจุดละ 20 ล้านบาท ตัวแพงคือค่าที่ดินกับค่าระบบ

“กลุ่มเฟรเซอร์สฯ ไทย เริ่มหลอมรวม one platform ตามแผน 3 ปี โดยเริ่มปีแรกในปีนี้ ถือเป็นปีแรกที่เราทั้ง 3 ธุรกิจเริ่มมาทำความเข้าใจกันว่าอะไรที่ทำด้วยกันได้ เช่น อินดัสเตรียลอยากเข้ามาในเมืองทำ minihub ก็คุยกับคอมเมอร์เชียลว่าจะต้องทำยังไง ฝั่งที่อยู่อาศัยอยากออกไปศรีราชา หรือไปอยู่ในโลจิสติกส์ซิตี้ ซึ่งพื้นที่อินดัสเตรียล 5-10 ปีหน้า อาจถูกบังคับจากความเจริญของเมือง urbanization ก็อาจเปลี่ยนที่ดินทำโกดังนำไปพัฒนาที่อยู่อาศัยก็ได้”

แนะรัฐดูแลซัพพลายเชนไทย

CEO เฟรเซอร์สฯ อินดัสเตรียล ประเมินแนวโน้มปีนี้ด้วยว่า ปัจจัยบวกจากวัคซีนทำให้ฟื้นความเชื่อมั่น ประกอบกับมีดีมานด์ต่างชาติรอเข้ามาลงทุนในประเทศไทยอีกจำนวนมาก คาดว่าไตรมาส 3/64-4/64 อุตสาหกรรมมีการฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไป

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์โควิดทำให้มี new normal ภาคอุตสาหกรรม โดยผลของการเทรดบนโลกออนไลน์ที่มีปริมาณมหาศาล ทำให้มีดีมานด์ระบบซัพพลายเชนที่มีประสิทธิภาพสูง ในขณะที่ประเทศไทยเก่งด้านระบบซัพพลายเชนที่เหนือกว่าประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม ดังนั้น รัฐบาลสามารถใช้เป็นจุดแข็งแกร่งที่จะไปชักชวนการลงทุนขนาดใหญ่ หรือ FDI-foreign direct investment เข้ามาได้

ในเวลาเดียวกัน รัฐบาลไทยก็ควรจะมีนโยบายหรือมาตรการเพื่อปกป้องให้ผู้ประกอบการไทยในระบบซัพพลายเชนสามารถประกอบธุรกิจได้โดยไม่เสียเปรียบอำนาจการแข่งขัน โดยเฉพาะการแข่งขันที่มาจากผู้ประกอบการขนาดยักษ์จากต่างประเทศที่มาพร้อมกับเงินลงทุนมหาศาล