บ้านหรู 1.7 แสนล้านรอฝรั่งช็อป “ภูเก็ต-พัทยา” ส้มหล่นขยายเพดานคอนโด

อสังหาฯขานรับให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร-คอนโด 80% “คอลลิเออร์สฯ” เผยบ้านแนวราบเกิน 10 ล้าน เขต กทม.มีสต๊อกรอขาย 1.7 แสนล้าน ลูกค้าจีนช็อปคอนโดเต็มโควต้า 49% “กรุงเทพ-ภูเก็ต-พัทยา-เชียงใหม่” ด้านสมาคมอสังหาต่างจังหวัด “ระยอง-อุดร-ชลบุรี-โคราช” แนะทำโซนนิ่งซื้อจังหวัดละ 10% อ้อนขอลดราคาบ้านจัดสรรเหลือ 5 ล้านให้แมตช์กับกำลังซื้อเขยอีสาน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชันแนล ประเทศไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุริจ” ว่า นโยบายรัฐบาลที่จะดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาเป็นตัวช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการเปิดให้สามารถซื้อบ้านจัดสรรได้, ขยายโควต้าซื้อคอนโดมิเนียมได้มากกว่า 49% รวมทั้งขยายสิทธิการเช่าเกิน 30 ปี ทั้งหมดนี้ถือเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรง

“ในอดีตลูกค้าต่างชาตินิยมซื้ออสังหาฯ ในหัวเมืองท่องเที่ยวและเมืองตากอากาศ แต่ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาเริ่มหันมานิยมซื้อคอนโดฯในกรุงเทพฯ เพราะเทียบกับเมืองหลวงทั่วโลกแล้วตลาดกรุงเทพฯ สามารถสร้างผลตอบแทนการลงทุน 5-7% ซึ่งถือว่าสูง นโยบายรัฐบาลครั้งนี้จะเป็นตัวเสริมทำให้การซื้อขายคึกคักมากขึ้น”

ทั้งนี้ สถานการณ์โควิดทำให้ยอดโอนของลูกค้าต่างชาติลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวต่างชาติในปี 2563 มีทั้งหมด 8,285 หน่วย ลดลง -35.3% เทียบกับปี 2562 ที่โอน 12,798 หน่วย โดยสัดส่วนโอนของต่างชาติคิดเป็น 6.8% ของตลาดรวม เทียบกับสัดส่วนโอน 9.9% ในปี 2562 มูลค่าโอนอยู่ที่ 37,716 ล้านบาท ลดลง -25.5% จากยอดโอน 50,610 ล้านบาทในปี 2562

จุดโฟกัสอยู่ที่ยุคก่อนโควิดมีลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดฯ เต็มโควต้า 49% ในหลายพื้นที่ อาทิ กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ ในขณะที่สัดส่วน 51% ที่เป็นโควต้าลูกค้าคนไทยมีซัพพลายเหลือขายและเป็นข้อกังวลของดีเวลอปเปอร์ที่จะต้องแข่งขันการขายให้กับลูกค้าคนไทย

อาทิ เชียงใหม่มีลูกค้าจีน ฮ่องกง เกาหลี ยุโรปและอเมริกาช็อปทำเลใจกลางเมืองและย่านนิมมานเหมินทร์, ภูเก็ตในย่านป่าตอง กมลา สุรินทร์ ราไวย์ ในหาญ กะตะ กะรน และบริเวณลากูน่าภูเก็ต, พัทยาอยู่ในโซนเขาพระตำหนักและเมืองพัทยาแทบเต็ม 49% ทุกโครงการ และกรุงเทพฯ อยู่ในโซนสุขุมวิท พระราม 9 เป็นต้น

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า สำหรับบ้านจัดสรรที่รัฐบาลเตรียมเปิดโควต้าให้ต่างชาติซื้อได้ 49% ที่ระดับราคา 10-15 ล้านบาท จะเข้ามากระตุ้นการขายบ้านแนวราบราคาเกิน 10 ล้านบาทเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งมีมูลค่า 1.73 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 45% ของตลาดรวมในด้านมูลค่า จากหน่วยเหลือขาย 4,967 ยูนิต

ทั้งนี้ ต่างชาติที่ซื้อระยะยาวเป็นกลุ่มรีไทร์เมนต์จึงอยู่อาศัยเอง ไม่ได้ซื้อลงทุนเหมือนคอนโดฯ ถ้าเปิดให้ซื้อกรรมสิทธิ์ได้เท่ากับกระตุ้นให้กำลังซื้อต่างชาติสนใจเข้ามาพักอาศัยในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้นในอนาคต ส่วนข้อเสียรัฐบาลต้องมีข้อจำกัดบางประการ เช่น กำหนดราคาที่เหมาะสม หรือโควต้าในการซื้อไม่เกิน 49% เพื่อป้องการนักลงทุนต่างชาติที่มองเห็นโอกาสการลงทุนเข้ามาเหมาทั้งโครงการและนำมาปล่อยเช่าระยะสั้น หากสถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศไทยกลับสู่ปกติ

นายเปรมสรณ์ ศิริวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า มีข้อเสนอแนะให้เปิดกว้างต่างชาติซื้อได้ทุกจังหวัด แต่ใช้วิธีให้โควตาจังหวัดละ 10% ซึ่งมองว่าเป็นสัดส่วนที่ไม่ล่อแหลมและน่ากลัวเกินไปสำหรับคนไทย และเป็นสัดส่วนที่รับได้โดยไม่ถูกกล่าวหาว่าขายชาติ ขณะเดียวกัน เป็นการเกลี่ยให้ทุกจังหวัดได้รับอานิสงส์ด้วยไม่ใช่ได้ประโยชน์เฉพาะหัวเมืองหลัก

ส่วนคอนโดฯ ควรเปิดให้ซื้อได้ 100% เพราะคงไม่สามารถซื้อได้ทุกโครงการทุกตึก เนื่องจากมีโควต้าจังหวัดละ 10% ล็อกไว้อยู่แล้ว

นายวีรพล จงเจริญใจ กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา กล่าวว่า มองต่างมุมในการกำหนดราคาบ้านจัดสรรที่ต่างชาติจะซื้อได้ต้องมีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้บ้านจัดสรรในต่างจังหวัดเสียโอกาส เพราะกำลังซื้อไม่ได้สูงเหมือนเขตกรุงเทพฯ

“การให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้แล้วมีการจำกัดเวลา 3-5 ปี สัดส่วนไม่เกิน 49% ก็คิดว่าเป็นเรื่องถูกต้อง แต่ถ้าระดับราคาตั้งไว้สูงจะได้ประโยชน์แต่กรุงเทพฯ ต่างจังหวัดได้แค่เมืองท่องเที่ยว กรณีต่างชาติที่เป็นเขยอีสาน อยู่อีสาน อยู่บุรีรัมย์ ฯลฯ กำลังซื้อไม่ได้ถึง 10 ล้าน ฉะนั้น อาจได้แต่นักธุรกิจต่างชาติมาซื้อแต่เขยอีสานจะมีปัญหาซื้อไม่ได้”

สอดคล้องกับ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ตั้งข้อสังเกตเรื่องระดับราคา งรัฐกำหนดเกิน 10 ล้านบาทอาจจะไม่ได้เกิดผลบวกมากนัก โดยอานิสงส์จะไปตกกับดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ ในขณะที่ต่างจังหวัดลูกค้าจีนมีดีมานด์ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ดังนั้นจึงเสนอให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรรได้ในราคาเริ่มต้น 5 ล้านบาท