4 เสาหลักฟื้นอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 รัฐบาล-ธปท.-ดีเวลอปเปอร์-สถาบันการเงิน

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจัด dinner meeting ประจำปี 2563 เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2564 สาเหตุจากสถานการณ์โควิดทำให้ต้องดีเลย์การประชุมใหญ่จากเดือนเมษายนมาเป็นช่วงปลายปีแทน วาระสำคัญมีการโหวตเลือกนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรคนใหม่ โดยสมาชิกและกรรมการตัวแทนสมาคมมีมติเอกฉันท์ต่ออายุ “วสันต์ เคียงศิริ” นั่งนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรต่ออีก 1 วาระ ในปี 2564-2566

ไฮไลต์การจัดงานมีวิทยากรรับเชิญระดับประเทศ “ดร.ดอน นาครทรรพ” ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รับเชิญมาบรรยายหัวข้อ “ทิศทางเศรษฐกิจไทยปี 2564/2565 และการผ่อนคลายมาตรการ LTV 100% ของธนาคารแห่งประเทศไทย” มีสาระสำคัญดังนี้

4 ประเด็นสำคัญเศรษฐกิจไทย

“ดร.ดอน” ประเดิมการเสวนาด้วยการนำเสนอประเด็นสำคัญของเศรษฐกิจไทยมี 4 เรื่องด้วยกัน 1.จากที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) วันเดียวกัน แบงก์ชาติเชื่อว่าเศรษฐกิจไทยน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 3/64 2.การฟื้นตัวของเศรษฐกิจเพิ่งเริ่มต้น ยังไม่มั่นคงนัก ความไม่แน่นอนมีสูงพอสมควร

3.อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มเร่งตัวขึ้นจากราคาพลังงาน น้ำมัน พืชผักผลไม้ แต่แบงก์ชาติเชื่อว่าเป็นการเร่งตัวชั่วคราว สุดท้ายอัตราเงินเฟ้อจะกลับมาอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ความจำเป็นขึ้นดอกเบี้ยจึงไม่มี ดังนั้น คาดว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำจะคงอยู่ไปถึงสิ้นปี 2565

และ 4.ปี 2565 เศรษฐกิจไทยจะกลับสู่ระดับยุคก่อนโควิดในปี 2562 ซึ่งสถานการณ์โควิดปี 2563-2564-2565 ถือว่าเป็นปีที่ยากลำบากของประเทศไทยที่กินเวลายาวนานกว่าประเทศอื่นในโลก

ปี 2565 ศก.ค่อนข้างเปราะบาง

สำหรับประเด็นสำคัญทางเศรษฐกิจในปี 2565 แนวโน้มค่อนข้างเปราะบางเนื่องจากสถานการณ์โควิดกระทบ “ตลาดแรงงาน” ค่อนข้างรุนแรงเพราะเจอการระบาดคลัสเตอร์โควิดระลอกแล้วระลอกเล่า ภาพรวมปัญหายังทรงตัวในระดับสูง สรุปว่าตลาดแรงงานยังได้รับแรงกดดัน แต่ทิศทางน่าจะดีขึ้นเรื่อย ๆ ต้องใช้เวลาอีกสักนิดหนึ่ง

ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ปัจจัยมาจากคนไม่มีงาน-แต่ต้องการเงิน วิธีการคือกู้ยืมเข้ามา โดยจุดโฟกัสลูกจ้างรายได้บริการกระทบเยอะมากในวิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้

แบงก์ชาติชอบอธิบายว่า การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นแบบ K-shape ขาหนึ่งไปได้ดี อีกขาไปได้ไม่ดี ในแง่ธุรกิจเห็นชัด คือ ภาคอุตสาหกรรมกับการส่งออกฟื้นตัวได้ดี ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในหมวด “บริการอื่น ๆ” อยู่ในเชป K ขาล่าง ซึ่งแนวโน้มด้อยกว่า”

อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาฯที่มีคำนิยามอยู่ใน “K-shape ขาล่าง” นั้นเป็นการมองภาพรวม เพราะปกติถึงแม้จะอยู่เทรนด์ขาล่าง แต่ก็ยังแยกย่อยได้ คือ มีทั้งผู้ประกอบการที่ไปได้ดี-ไปได้ไม่ดีนัก คละเคล้ากันไป

ดึงต่างชาติ-ตัวแปรจีดีพี

เนื่องจากยังอบอวลไปด้วยสถานการณ์โควิด ดังนั้น การประเมินทิศทางเศรษฐกิจปีหน้าจึงต้องให้น้ำหนักกับ “ความไม่แน่นอน” เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย โดยมาจาก 3 เรื่อง คือ 1.การควบคุมโควิดในประเทศ 2.มาตรการภาครัฐ 3.ภาคต่างประเทศ

ณ ปลายปี 2564 ประเด็นโรคระบาดมีปัจจัยวัคซีนเข้ามาเป็นตัวช่วย ทำให้ความวิตกกังวลซึ่งเคยพีกเมื่อกลางปี 2564 เพราะขาดแคลนวัคซีนได้มีการคลายตัวลงไปเยอะ ขณะที่ตัวแปรภาครัฐที่มีการออกหลายแคมเปญกระตุ้นเศรษฐกิจในปีนี้

ดังนั้น มุมมองแบงก์ชาติมองได้ว่าปี 2565 มาตรการรัฐอาจแผ่วลงก็ได้ (ขึ้นกับรัฐบาลจะให้แผ่วหรือไม่แผ่ว)

ส่วนภาคต่างประเทศ แปลตรงตัวคือ กำลังซื้อนักท่องเที่ยวต่างชาติ รัฐบาลตั้งเป้าปีหน้ามี 10 ล้านคน แบงก์ชาติมองต่างที่ตัวเลข 6 ล้านคน หลักเพราะยุคโรคระบาดการเดินทางข้ามประเทศไม่ใช่ทำได้ทันทีต้องมีการจองล่วงหน้า

“เดินทางเข้าไทยต้องลงทะเบียนผ่านแอป Thailand Pass ซึ่งสื่อต่างประเทศอย่างไฟแนนเชียลไทม์ลงข่าวแล้วว่าอยากมาเที่ยวในไทยต้องเอาชนะแอปนี้ให้ได้ซะก่อน…”

ขณะที่ภาคส่งออกยังเต็มไปด้วยปัญหาขาดแคลนตู้คอนเทนเนอร์, ชิปเซมิคอนดักเตอร์ขาดแคลน, ค่าเงินบาทซึ่งตอนนี้บาทแข็ง 6-7% แต่แบงก์ชาติมองว่าแค่ชั่วคราวต้องติดตามต่อไปโดยประเมินจีดีพีโดยรวม คาดว่าจบปี 2564 โต 0.7% และปี 2565 อยู่ที่ 3.9%

ตัวแปรคือนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยเกิน 6-7 ล้านคน จะเป็นโอกาสผลักดันจีดีพีขึ้นเกิน 4% ขณะที่ปัจจัยเสี่ยงคือการระบาดระลอกใหม่

เป้าเงินเฟ้อไทย-ต่ำกว่ากรอบ

ดร.ดอนอธิบายถึง “Stagflation-ภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่-เงินเฟ้อสูง” ด้วยว่า เป้าเงินเฟ้อไทยยังต่ำกว่ากรอบ ซึ่งประมาณการปี 2564 กรอบเป้าหมาย 1.0% ปี 2565 อยู่ที่ 1.4%

“เงินเฟ้อไทยต่ำที่สุดเท่ากับอินโดนีเซีย ไม่ต้องกังวลมาก โอกาสที่จะไปสูงก็น้อยเพราะเศรษฐกิจยังตกต่ำอยู่ ผู้ประกอบการจะขึ้นราคาต้องคิดหน้าคิดหลังเพราะกำลังซื้อยังอ่อนแอ โดยค่ากลางเป้าเงินเฟ้ออยู่ที่ 2% ปัญหาไทยคือเงินเฟ้อต่ำ ไม่ใช่เงินเฟ้อสูง”

และสรุปด้วยว่าประเด็นชี้เป็นชี้ตายเศรษฐกิจไทยปีหน้า คือ นักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาหรือไม่กลับมา

ความสัมพันธ์ 4 เส้ารัฐ-เอกชน

สิ่งหนึ่งที่แบงก์ชาติทำ คือ “ลดดอกเบี้ยนโยบาย” และให้มองหามาตรการกระตุ้นอื่นที่ทำได้ ไม่ใช่กระตุ้นในวงกว้าง แต่โฟกัสเฉพาะจุด มองไปมองมาก็คือ ภาคอสังหาฯ เพราะมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเยอะ

และมีเครื่องมือที่แบงก์ชาติสามารถทำได้ผ่านมาตรการ LTV โดยขมวดปมด้วยว่า นอกจาก LTV 100% ที่ผ่อนคลายให้ถึงสิ้นปี 2565 มองว่าน่าจะมีอะไรที่กระตุ้นได้มากกว่านี้

ปัจจัยคือ ต้องคุยกับ 4 ปาร์ตี้หลักที่เกี่ยวข้องประกอบด้วย “แบงก์ชาติ-รัฐบาล-ดีเวลอปเปอร์-สถาบันการเงิน”

ทั้งนี้ ทั้งนั้น ต้องเข้าใจตรงกันด้วยว่าแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV 100% ทางแบงก์เอกชนจะให้สินเชื่อเต็มที่หรือไม่เต็มที่เขามีสิทธิในการพิจารณาสินเชื่อ โดยสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุด 100%

ส่วนจะให้เท่าไหร่เขามีอิสระในการปล่อยกู้ เพียงแต่จะอ้างไม่ได้ว่าแบงก์ชาติบังคับให้สินเชื่อแค่ 80% (LTV 80%) โดยแบงก์ชาติก็ไม่สามารถไปบังคับให้แบงก์เอกชนปล่อยกู้ 100% ทุกราย ขึ้นกับเครดิตผู้กู้ด้วย

“ในที่ประชุม LTV มีกรรมการจากภายนอกถามเรื่องไม่ห่วงปัญหาเก็งกำไรแล้วเหรอ ผู้ว่าการแบงก์ชาติ (ดร.เศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ) เรียนกรรมการว่าไม่ต้องกังวลมากว่าจะเกิดการเก็งกำไร สิ่งที่ ธปท.กลัวมากกว่าคือออกมาตรการไปแล้วจะแป้ก…”

บรรทัดสุดท้าย ในภาวะที่เศรษฐกิจต้องการแรงส่ง อะไรที่แบงก์ชาติทำได้ คำนวณต้นทุนแล้วคุ้มจะทำ แบงก์ชาติก็พยายามผลักดัน