ทุนใหญ่ปักธงยึดหัวหาด EEC ท้องถิ่นซุ่มจดทะเบียน 100 โครงการ
ความตื่นกลัวโควิด-19 เริ่มกลับมาบั่นทอนความรู้สึกอีกครั้ง โดยเฉพาะสายพันธุ์ใหม่ “โอไมครอน” ส่งผลให้รัฐและเอกชนต้องยกการ์ดสูงขึ้นอีก ทั้ง ๆ ที่เพิ่งเปิดประเทศได้ไม่นาน
ท้องถิ่นแห่จดทะเบียนจัดสรร
แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในรอบปี 2564 แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังซบเซาตามสภาพ แต่ยังมีผู้ประกอบการได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 100 กว่าโครงการ ทั้งอาคารชุดและแนวราบในพื้นที่ 3 จังหวัดอีอีซี (EEC-เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) โดยจังหวัดชลบุรีมีมากสุด รองลงมาคือระยอง น้อยสุดคือฉะเชิงเทรา
สอดคล้องกับ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ระบุว่า ช่วง 10 เดือนที่ผ่านมามีการขอจัดสรรเพิ่มขึ้น เพราะเชื่อว่าอีอีซีน่าจะมีอนาคต กลุ่มทุนทั้งส่วนกลางและท้องถิ่นจึงลงทุนเพิ่ม คาดว่าไม่เกิน 2-3 ปีนี้จะเห็นเป็นรูปธรรม
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุอีกว่า ภาพรวมการขายอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกชะลอตัวลง 20% การดูดซับ (ดัชนีชี้วัดความต้องการซื้ออสังหาฯ) ในพื้นที่ยังไม่อยู่ในเกณฑ์ดี โดยเฉพาะตลาดระดับล่างหายไป 40% แต่ตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น 20% ทำให้โครงการระดับกลางและบนยังไปได้
“ต้องโฟกัสกลุ่มลูกค้าให้ชัด เช่น อ.ศรีราชา บางแสน บางละมุง เป็นพนักงานออฟฟิศทำงานในนิคมอุตสาหกรรม อสังหาฯยังพอขายได้ แต่ถ้าเป็นช่วงรอยต่อที่เป็นระดับกลาง-ล่างอาจจะเหนื่อย”
สำหรับการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีหลายธนาคารยังคงเข้มงวด เนื่องจากมีหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) จำนวนมากจากลูกค้าที่ซื้อบ้านไป และมีแนวโน้มทวีความรุนแรง ซึ่งเป็นตัวถ่วงทำให้ธนาคารไม่กล้าปล่อยสินเชื่อ
รัฐต้องออกมาตรการเหมือนปี 2552-2553 คือกระตุ้นตลาดโดยลดค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ปัจจุบันดอกเบี้ยยังถูก หากมีมาตรการกระตุ้นแล้วจะทำให้เกิดการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ตลาดระยองยังมีกำลังซื้อ
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเข้ามาขึ้นโครงการใน จ.ระยอง มากขึ้น เป็นบ้านแนวราบที่ยังพอขายได้ ส่วนคอนโดฯมีเพิ่มเพียงโครงการเดียว
ทิศทางอสังหาฯในจังหวัดระยองตอนนี้ลูกค้าเริ่มเข้ามาเยี่ยมชมโครงการมากขึ้นจากไตรมาสก่อน ๆ คาดว่าปีหน้าเศรษฐกิจจะดีขึ้น เอกชนจึงเร่งขึ้นโครงการใหม่ หลังรัฐผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้ว ลูกค้าก็อยากซื้อบ้านเพิ่มขึ้น
“ปี 2565 ทุนท้องถิ่นคงมีรายได้แล้ว เพราะซึมมา 2 ปี ขยับราคาขึ้นก็ไม่ได้ ขณะที่ต้นทุนเหล็ก อะลูมิเนียม คอนกรีต ประตูวงกบ ขึ้นราคาหมด ราคาที่ดินก็ขึ้น เหลือมาร์จิ้นบางมาก”
ศุภาลัยบุกหนัก 21 โครงการ
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ตลาด EEC คึกคักมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่โครงการเป็นรูปเป็นร่าง ชลบุรีและระยองก็เป็นอีก 2 จังหวัดที่เราทำยอดขายได้มากที่สุด ถ้าไม่นับกรุงเทพฯ โดยมีสัดส่วนยอดขาย 10% ของพอร์ต
ฉะนั้นเราจึงตื่นเต้นมากกับตลาด EEC และคาดว่าปี 2565 ยอดขายจะเกิน 10% อาจยังไม่ถึง 20% แต่ครึ่งปีหลังของปีนี้ ศุภาลัยเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งชลบุรีและระยอง รวมถึงกำลังพิจารณาจังหวัดอื่นใน EEC ด้วย
อสังหาริมทรัพย์ใน EEC เป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูง เป็นพื้นที่เศรษฐกิจ มีนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมาก ทั้งในชลบุรีและระยองมีรายได้เพิ่มจากการท่องเที่ยว จะเห็นว่าเมื่อมีนิคมอุตสาหกรรมเกิดขึ้น เศรษฐกิจในจังหวัดก็เติบโต เช่น ห้างค้าปลีกจะขยายไปเรื่อย ๆ ถือเป็น base สำคัญที่ทำให้การลงทุนไปได้ดี
EEC อาจห่างไกลจากกรุงเทพฯที่คนจะซื้อบ้านอยู่ที่นั่น แต่ก็ใกล้กรุงเทพฯ พอที่คนกรุงจะไปทำงานที่นั่น โดยที่ไม่ได้รู้สึกว่าไกลบ้านจนเกินไป
เช่น ซื้อบ้านอยู่ใน EEC จันทร์-ศุกร์ ถึงเสาร์-อาทิตย์ก็อาจกลับมาบ้านในกรุงเทพฯ เพราะฉะนั้น จึงเป็น destination คนวัยทำงาน ซึ่งกลุ่มเป้าหมายของศุภาลัยคือคนทำงานในนิคม รองลงมาคือคนที่มีอาชีพเกี่ยวกับการท่องเที่ยว เชื่อว่าหลังจากนี้หลังเปิดประเทศยอดขายคงดีขึ้นเป็นลำดับ
ปัจจุบันศุภาลัยมีจัดสรรขายอยู่ใน EEC ทั้งชลบุรีและระยอง 21 โครงการ มูลค่า 18,000 ล้านบาท ไตรมาส 4 เปิดตัว 2 โครงการในจังหวัดระยอง มูลค่า 1,195 ล้านบาท ได้แก่ 1.ศุภาลัย พรีโม่ เป็นบ้านแฝด บ้านเดี่ยว เปิดขายเมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา และ 2.คอนโดมิเนียมกำหนดเปิดตัวโครงการเดือน ธ.ค. ทั้งนี้ ปี 2564 โครงการใหม่ใน EEC (ชลบุรีและระยอง) มี 5 โครงการ รวมมูลค่า 3,900 ล้านบาท
ออริจิ้นฯโหม 5 โครงการ 5.2 พันล้าน
นายเกรียงไกร กรีบงการ ประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริหารงานก่อสร้าง บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) กล่าวว่า อีอีซีเป็นตลาดมีศักยภาพ เพราะรัฐมีแผนลงทุนยาว 5 ปี (2565-2569) ทั้งพัฒนาอินฟราสตรักเจอร์ ยกระดับอุตสาหกรรม และเศรษฐกิจชุมชน เพื่อเพิ่มขีดการแข่งขัน ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ และทำให้เกิดการจ้างงานจำนวนมาก
“ออริจิ้นฯเห็นโอกาสการเข้าถึง 2 กลุ่มลูกค้าคือ ผู้เข้ามาทำงานในอีอีซี ที่มีรายได้เฉลี่ย 50,000 บาทต่อเดือน และกลุ่มนักศึกษาเราจึงพัฒนาโปรดักต์แต่ละเซ็กเมนต์ เช่น บริกซ์ตัน แบรนด์ใหม่จะเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (affordable niche) รองรับกลุ่มนักศึกษาในอีอีซีโดยเฉพาะ และลูกค้าอีกกลุ่มที่ขยายตัวคือ ผู้ลงทุน investment property ปีนี้ใช้แบรนด์แฮมป์ตันนำร่องในศรีราชาและระยอง”
ในไตรมาส 4/2564 ออริจิ้นฯพัฒนาที่อยู่อาศัยในอีอีซีทั้งหมด 2 โครงการ รวมมูลค่า 1,650 ล้านบาท
เป็นบ้านจัดสรรไบรตัน บางปะกง มูลค่า 650 ล้านบาท คอนโดมิเนียมบริกซ์ตัน เกษตร-ศรีราชา แคมปัส มูลค่า 1,000 ล้านบาท สรุปปีนี้พัฒนาทั้งหมด 5 โครงการ รวมมูลค่า 5,200 ล้านบาท
แอสเซทไวส์รุก EEC ครั้งแรก 1.2 พันล้าน
นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ CEO บมจ.แอสเซทไวส์ กล่าวว่า ศรีราชาเป็นทำเลมีศักยภาพของตลาด EEC และเป็นหนึ่งในศูนย์กลางอุตสาหกรรมของไทย มั่นใจว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะมีมากขึ้น
ล่าสุดได้ลงทุน 1,200 ล้านบาท ขึ้นโครงการ “แอทโมซ ศรีราชา-Atmoz Sriracha” เป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ราคา 1.59 ล้านบาท สไตล์ modern midcentury สูง 8 ชั้น 3 อาคาร จำนวน 539 ยูนิต ทำเลติดถนนสุขุมวิท ตรงข้ามมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา ใกล้สนามบินอู่ตะเภา และอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ทำให้เดินทางสะดวก ทั้งยังใกล้กับแหล่งงาน นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า และโรงพยาบาล
“เรายกระดับการอยู่อาศัยรับเทรนด์สุขภาพด้วย smart health ที่เชื่อมต่อ real-time จากโรงพยาบาล เราเพิ่งเปิดให้ชมห้องตัวอย่างไปเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายนที่ผ่านมา ณ sales gallery เชื่อว่าอีอีซีน่าจะไปได้ดี”