โควิดพลิกโฉมอสังหาฯ “บ้านแนวราบ” Safe Haven ธุรกิจที่อยู่อาศัย

เก็บตกจากข้อมูลแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 ของ “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.”

สถานการณ์โควิดนับเป็นต้นตอวิกฤตเศรษฐกิจครั้งสำคัญที่พลิกโฉมการพัฒนาโครงการอย่างเห็นได้ชัด โดยโครงการบ้านแนวราบมีบทบาทสูงในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ซึ่งทำให้มีบทบาทสูงในการตัดสินใจลงทุนของดีเวลอปเปอร์ด้วยเช่นกัน

8 ปีกับ 2 วิกฤตเศรษฐกิจ

ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งมี 2 ประเภทหลัก คือ “โครงการแนวสูง” หมายถึงคอนโดมิเนียม ขณะที่ “โครงการแนวราบ” แตกย่อยเป็นประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์

ในภาวะปกติสัดส่วนโครงการแนวสูงกับบ้านแนวราบจะใกล้เคียงกัน ตัวเลขกลม ๆ คือสัดส่วน 60 : 40 หรือ 40 : 60 บวกลบนิดหน่อย ขึ้นกับบรรยากาศเศรษฐกิจแต่ละปีสร้างผลบวกให้กับสินค้าประเภทใด

REIC หยิบข้อมูลเปรียบเทียบ 2 วิกฤตเศรษฐกิจในช่วง 8 ปี (2557-2564) โดยปี 2557 ที่มีเหตุการณ์รัฐประหารเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2557 ปรากฏว่าปี 2557-2558 สัดส่วนการพัฒนาโครงการยังอยู่ในเทรนด์ปกติ กล่าวคือ การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ถือว่าไม่แตกต่างกันมากนัก

ปี 2559 มีเหตุการณ์พิเศษจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติทะลักไหลเข้ามาช็อปซื้อคอนโดฯในเมืองไทย ซึ่งมีโควตาซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49% ชี้ให้ชัดลงไปก็คือ ลูกค้าจีน ส่งผลให้สถิติปิดปีกันด้วยสัดส่วน 62.6% (ดูตารางประกอบ) สัดส่วนบ้านแนวราบเหลือเพียง 37.4%

ข้อสังเกตคือ ภาวะขายดีของตลาดคอนโดฯในปี 2559 เป็นจุดเริ่มต้นของคำว่า “โอเวอร์ดีมานด์” จากกำลังซื้อต่างชาติ และทำให้สินค้าคอนโดฯพลิกกลับมานำบ้านแนวราบ 4 ปีติดต่อกัน (2559-2562)

จริง ๆ แล้วตลาดคอนโดฯยังเติบโตได้อีกมากถ้าไม่เจอมาตรการ LTV-loan to value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป) ของแบงก์ชาติเตะสกัดเสียก่อน โดยเปิดตัวมาตรการเดือนตุลาคม 2561 และมีผลบังคับใช้อย่างรวดเร็วภายในวันที่ 1 เมษายน 2562

ส่งผลกระทบตลาดคอนโดฯปี 2562 จึงมีสภาพเหมือนโดนเบรกจนหัวทิ่ม การแข่งขันในยุค “น้ำขึ้น (ลูกค้าต่างชาติ) ให้รีบตัก” ทำให้ดีเวลอปเปอร์แข่งกันซื้อที่ดินเพื่อจะแข่งกันเปิดขายแย่งลูกค้าต่างชาติ

โดยมีหัวเชื้อคือยอดนักท่องเที่ยวต่างชาติ จุดโฟกัสอยู่ที่นักท่องเที่ยวชาวจีนที่ใช้เวลาเพียง 10 ปีเติบโตจากปีละ 9 แสนคนมาแตะ 10 ล้านคนในช่วงปี 2550-2560 เพราะฉะนั้น ถ้าคนจีนไม่ซื้อเต็มโควตา 49% ก็ยังมีจุดขายให้คนไทยซื้อเพื่อปล่อยเช่านักท่องเที่ยวจีนอยู่ดี

รอยต่อจากปี 2562 สิ่งที่ไม่คาดฝันก็คือสถานการณ์โควิด สินค้าคอนโดฯที่เป็นมรดกจากสงครามแย่งลูกค้าจีนช่วงปี 2559 เป็นต้นมา โครงการเริ่มสร้างเสร็จกลายเป็นสต๊อกเก่า โครงการใหม่ที่เปิดขายก็กลายเป็นสต๊อกใหม่ ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ปี 2563-2564 ทำให้สัดส่วนการเปิดตัวบ้านแนวราบสูงถึง 63-68% คอนโดฯเหลือเพียง 31-37% โดยดีเวลอปเปอร์ทั้งแผ่นดินพร้อมใจกันลดพอร์ตการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ หันมาแข่งขันตลาดบ้านแนวราบแทน

บ้านแนวราบทิ้งห่างคอนโดฯ

สถิติอีกมุมหนึ่งที่ชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์โควิดเป็นตัวการเปลี่ยนโฉมหน้าวงการที่อยู่อาศัย โรคระบาดทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการใช้ชีวิตใหม่ ๆ หลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นการทำงานที่บ้าน-WFH การใช้ชีวิตอยู่กับโรคระบาดที่คนมองหาบ้านแนวราบมากขึ้น ฯลฯ

ทำให้ 10 อันดับแรก (จาก 68 ทำเลที่ REIC สำรวจ) พบว่ามีการกระจายตัวของทำเลรอบนอกเมือง ทำเลชานเมืองมากขึ้นถึง 7 ใน 10 อันดับ

โดย 10 อันดับแรกเป็นทำเลในเมือง 3 อันดับ ได้แก่ “คลองเตย-วัฒนา-จตุจักร” ซึ่งที่ดินแพงทำให้เปิดขายคอนโดฯเป็นหลัก อีก 1 ทำเล คือ “บางนา” ผลสำรวจชี้ลงมาว่ามีการเปิดตัวใหม่ 5,211 หน่วย และเป็นคอนโดฯทั้งหมด

อีก 6 อันดับ ได้แก่ “บางพลี-เมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-ดอนเมือง-บางกรวย-ลาดกระบัง” เป็นเขตอิทธิพลของสินค้าบ้านแนวราบอย่างชัดเจนเพราะที่ดินถูกกว่าในเมือง

Safe Haven คือบ้านแนวราบ

แน่นอนว่าทุกครั้งที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจจะมีผลกระทบต่อจีดีพีประเทศ การปิดกิจการ การจ้างงาน กำลังซื้อชะลอตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง และอื่น ๆ อีกมากมาย การปรับตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัยจะมีที่พึ่งคือสินค้าบ้านแนวราบที่เปรียบเหมือนเป็น safe haven หรือโซนปลอดภัยในการลงทุน

เหตุผลมาจากบิสซิเนสโมเดลเป็นตัวกำหนด โดยคอนโดฯมีข้อจำกัดอย่างน้อย 2 เรื่อง 1.เป็นสินค้าที่ใช้เวลาก่อสร้างนานกว่าแนวราบ ถ้าเป็นโครงการไฮไรส์สูง 30-40-50 ชั้น อาจใช้เวลาก่อสร้างนาน 2-3 ปี ทำให้ไม่สามารถรับรู้รายได้ภายในปีเดียวกัน

2.การลงทุนสูงกว่าแนวราบอย่างเห็นได้ชัด เพราะต้องสร้างให้เสร็จทั้งตึกเพื่อจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดให้เสร็จเรียบร้อยเสียก่อนจึงจะสามารถโอนห้องชุดห้องแรกให้ลูกค้าได้

ในขณะที่สินค้าบ้านแนวราบใช้เวลาก่อสร้างสั้นกว่าเพียง 6-8 เดือน ก็สามารถโอนให้ลูกค้าได้ทีละ 1 แปลง แถมยุคปัจจุบันมีเทคโนโลยีก่อสร้างสำเร็จรูปหรือระบบพรีแคสต์เข้ามาเป็นตัวช่วย ยิ่งทำให้การก่อสร้างเร็วขึ้นกว่าเดิมเหลือ 1-3 เดือน

บ้านแนวราบจึงเป็นโซนปลอดภัยของการลงทุน เพราะเปิดขายโครงการเมื่อไหร่ ถ้าขายเก่ง-สร้างเร็วเท่ากับโอนได้เร็ว

ที่สำคัญสามารถบริหารจัดการให้เปิด “ขาย-สร้าง-โอน” จบในปีเดียวกัน