ซัพพลายบ้าน-คอนโด 2.1 แสนยูนิต สัญญาณเตือนภัย ขายช้า 40 เดือน

มองต่างมุม บิ๊กดาต้าธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2565

ถ้ากำลังซื้อไม่มาตามนัด ซัพพลายค้างเติ่งต้องใช้เวลาระบายนาน 40 เดือน

บ้านมือสอง 1.5 ล้านหน่วย

ต้นปี 2565 “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA สำรวจมูลค่าที่อยู่อาศัย “พร้อมขาย” หรือบ้าน-คอนโดมิเนียมมือสองทั่วประเทศ 3,190,527 ล้านบาท หรือมีขนาดเท่ากับงบประมาณแผ่นดินปี 2565 โดยมีจำนวนหน่วยรวมกัน 1,518,000 หน่วย ราคาเฉลี่ย 2.1 ล้านบาท/หน่วย

ณ สิ้นปี 2564 มีที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศไทย 27,708,635 หน่วย (ดูตารางประกอบ) เป็นหน่วยรอการขาย 1,208,948 หน่วย แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย 654,775 หน่วย กับมีผู้อยู่อาศัยแต่ประสงค์จะขาย 554,173 หน่วย รวมทรัพย์ NPA และทรัพย์บังคับคดี

ขณะเดียวกัน มี backlog (ยอดขายรอโอน) ในมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในปี 2565 อีก 309,052 หน่วย อยู่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 162,659 หน่วย ตลาดต่างจังหวัด 146,393 หน่วย โดยเป็นหน่วยอยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งจะทยอยสร้างเสร็จในปี 2565-2568

ยังไม่รวมสต๊อกเก่าที่สะสมในช่วงสถานการณ์โควิดเข้าสู่ปีที่ 3 (2563-2564-2565) อีกต่างหาก

สต๊อกท่วมมือดีเวลอปเปอร์

“ดร.โสภณ” ชี้ให้เห็นว่า เมื่อโฟกัสเฉพาะซัพพลายของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ยังขายอยู่ในตลาดมีจำนวน 211,770 หน่วย (สร้างเสร็จแล้ว 20% ที่เหลือ 80% ยังสร้างไม่เสร็จ) ประเมินว่าต้องใช้เวลาในการขาย 40 เดือน หรือมากกว่า 3 ปีในกรณีไม่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมาอีกเลย

แต่ในความเป็นจริงยังมีการแข่งขันเปิดตัวโครงการใหม่อยู่เรื่อย ๆ ดังนั้น ระยะเวลาในการระบายซัพพลายที่น่าจะขายหมดก็จะขยายตัวออกไปเรื่อย ๆ

“เมื่อ 3 ปีก่อนหรือยุคก่อนโควิด AREA คาดการณ์ว่าระยะเวลาในการขายสินค้าที่รอการขายของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ต้องใช้เวลาขายเพียง 2 ปี ขณะนี้กลายเป็น 40 เดือนแล้ว”

หนึ่งในตัวชี้วัดด้านระยะเวลาขายหมด จาก 24 เดือนทอดนานเป็น 40 เดือน ย่อมไม่ใช่สัญญาณบวกต่อวงการที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน

บ้านเดี่ยวตลาดเรดโอเชียน

ทั้งนี้ ซัพพลายที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 211,770 หน่วย แบ่งเป็นห้องชุด 85,313 หน่วย สัดส่วน 40%, ทาวน์เฮาส์ 71,945 หน่วย สัดส่วน 34%, บ้านเดี่ยว 32,690 หน่วย สัดส่วน 15%, บ้านแฝด 17,389 หน่วย สัดส่วน 8% และอื่น ๆ

ในภาพรวมพบว่าสินค้าห้องชุดอาจใช้เวลาน้อยขายหมดใน 34 เดือน ขณะที่บ้านเดี่ยวซึ่งเป็นสินค้าขึ้นหม้อในยุคโควิดและมีการแข่งขันเข้มข้นอาจต้องใช้เวลาขายหมดนานถึง 60 เดือน หรือ 5 ปี

อย่างไรก็ตาม มีข้อสังเกตสินค้าที่มีราคาแพง เช่น ห้องชุดและบ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป, ทาวน์เฮาส์ ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เป็นเซ็กเมนต์ที่มีภาวะขายดี สามารถขายหมดได้เร็วกว่าค่าเฉลี่ย 40 เดือนของตลาดรวม

ปีเสือลงทุนใหม่โต 10-15%

สถิติปี 2564 ซัพพลายเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีจำนวน 60,489 หน่วย ลดลง -17.2% เมื่อเทียบกับปี 2563 มูลค่าการเปิดตัว 277,626 ล้านบาท ลดลง -3.4% และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 16.7% จาก 3.933 ล้านบาท เป็น 4.590 ล้านบาท

ณ สิ้นปี 2564 ซัพพลายคงเหลือทั้งตลาดลดลง -2.5% หรือลดลง -1,958 หน่วย เทียบกับกลางปี 2564 จาก 213,728 หน่วย เหลือ 211,770 หน่วยที่จะเข้ามาขายในปี 2565

สินค้าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารชุด ซัพพลายคงเหลือสะสมลดลงทุกประเภท เนื่องจากเปิดโครงการใหม่น้อยลงและมียอดซื้อเพิ่มขึ้น 15.4% จากปี 2563 หรือเพิ่ม 10,085 หน่วย

แนวโน้มปี 2565 คาดว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่และมูลค่ามีการเพิ่มขึ้น 15-20% ในด้านซัพพลายคงเหลือทั้งตลาดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 5-7% เนื่องจากผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวมากขึ้น

ด้านดีมานด์หรือยอดซื้อคาดว่าเพิ่มขึ้น 15-20% จากปี 2564 โดยเฉพาะบ้านแนวราบคาดการณ์ว่าจะเริ่มปรับดีขึ้นในไตรมาส 2/65

ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดยังคงไม่ฟื้นตัวเช่นกัน คาดว่ามีหน่วยเหลือขายรวมกันทั่วประเทศ 170,000 หน่วย จุดโฟกัสหัวเมืองท่องเที่ยวมีแนวโน้มดีขึ้นตามการฟื้นตัวของธุรกิจท่องเที่ยว

เสนอแพ็กเกจภาษีต่างชาติ

จุดยืนของ “ดร.โสภณ” กรณีกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่มีโควตาซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 49% นั้น ฟังธงว่าไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้

ประเมินจากปี 2564 มีต่างชาติซื้อห้องชุด 1,243 หน่วย จากห้องชุดพร้อมอยู่ 28,973 หน่วย สัดส่วน 4.3% เท่านั้น และปี 2563 มีต่างชาติซื้อห้องชุด 1,017 หน่วย จากทั้งหมด 28,947 หน่วย สัดส่วน 3.5%

ข้อเสนอต่อนโยบายรัฐ คือ 1.เลียนแบบโมเดลรัฐบาลมาเลเซียที่กำหนดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป บ้านแนวราบ 15 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อไม่ให้แย่งซื้อสินค้าตลาดแมสกับคนไทย

2.เลียนแบบโมเดลรัฐบาลออสเตรเลีย กำหนดให้ต่างชาติซื้อขายได้เฉพาะบ้านมือหนึ่ง ห้ามซื้อขายบ้านมือสอง การขายต่อต้องขายให้คนไทยเท่านั้น

3.เสนอให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 1% ทุกปีตามราคาตลาดจริง เป็นหลักการจ่ายภาษีสูง ๆ เช่นเดียวกับคนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศโดยไม่มีข้อยกเว้นราคา 50 ล้านบาทแรกเหมือนคนไทย

4.เสนอให้เก็บภาษีส่วนต่างของราคาที่เพิ่มขึ้น เช่น ซื้อราคา 1 ล้านบาท ขายต่อ 3 ล้านบาท มีส่วนต่าง 2 ล้านบาท ให้เก็บภาษี 20% ซึ่งเป็นหลักการเก็บภาษีของนานาประเทศ

5.เลียนแบบโมเดลรัฐบาลสิงคโปร์ ฮ่องกง กำหนดให้ต่างชาติเสียภาษีตอนซื้อ 30% ของราคาตลาด