แลนด์ลอร์ด แข่งอัพราคาที่ดิน ท่ามกลางวิกฤตสงครามรัสเซีย-ยูเครน
เป็นได้แค่ความคาดหวังที่อยากเห็นราคาที่ดินลดลงในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ ยุคโควิดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ล่าสุดปี 2565 กำลังโกลาหลอยู่กับมาตรการหวนกลับมาเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (property tax) 100% และโอมิครอนที่มีสถิติผู้ติดเชื้อใหม่ใกล้หลักแสนคนต่อวัน
โจทย์หินคือสถานการณ์รัสเซีย-ยูเครน คนทั้งโลกกำลังปั่นป่วนอยู่กับปัญหาน้ำมันแพง แต่มีวัตถุดิบอยู่ 1 รายการที่เป็นสินค้าเหนือกาลเวลา มีแต่จะขึ้น ขึ้น และขึ้นราคา นั่นคือที่ดินบนทำเลใจกลางกรุงเทพฯ บอกขายตารางวาละ 1.7-3 ล้านบาท
AIA ปิดดีลโอน 8 ไร่ 3,500 ล้าน
“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ปี 2564 มีภาพการซื้อขายที่ดินทำเลใจกลางเมืองย่าน CBD และ new CBD ของกรุงเทพฯ จุดโฟกัสอยู่ที่สามารถปิดจ็อบด้วยราคาขายที่ค่อนข้างสูง
เช่น บมจ.แสนสิริ เข้าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสินขนาด 1 ไร่พอดิบพอดี ในราคา 3.9 ล้านบาท/ตารางวา ทำให้สถานะปัจจุบันกลายเป็นดีลการซื้อขายที่ดินที่แพงสุดในประวัติศาสตร์ หรือทำนิวไฮเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ราคาที่ดินแพงสุดอยู่ในซอยหลังสวน ซื้อขายตารางวาละ 3.1 ล้านบาทในปี 2560
ตัวอย่างที่ 2 ที่ดินติดถนนรัชดาภิเษกที่บริษัท เอไอเอ ประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดินขนาด 8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาท เฉลี่ยตารางวาละ 1.1 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้วในปี 2564 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นการซื้อขายที่ดินในทำเลรัชดาภิเษกที่มีราคาสูงที่สุด
ตัวอย่างที่ 3 ที่ดินบางแปลงบนทำเลสาทรปิดดีลการซื้อขายกันสูงกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา ถือเป็นดีลการซื้อขายที่สูงที่สุดบนทำเลย่านสาทร
“ราคาที่ดินในกรุงเทพฯแพงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ผู้พัฒนาบางส่วนกลับมองเห็นโอกาสแม้ที่ดินบางแปลงตั้งราคาขายไว้สูงลิบ แต่ก็ยังสามารถซื้อได้เพราะสายป่านยาว หวังผลหลังจากพัฒนาโครงการจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้”
2560-2564 ซื้อขายทะลุ 1 ล้านล้าน/ปี
ข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในช่วง 5 ปี (2560-2564) เป็นช่วงที่มีมูลค่าการซื้อขายเกิน 1 ล้านล้านบาท/ปี แม้ว่าจะมีสถานการณ์โควิดในปี 2563-2564 ปัญหาการเมืองในประเทศ ปัญหาจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่หายไปเกือบ 100% ก็ตาม
“ยุคโควิดที่ดินบนทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามีความคึกคัก ทำเลอยู่รอบนอกออกไปเพราะเทรนด์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเน้นแข่งขันกันที่สินค้าบ้านแนวราบกับคอนโดมิเนียมราคาไม่แพง”
เหรียญอีกด้านหนึ่ง ดีเวลอปเปอร์ทุนหนา-ใจถึงก็ยังเฝ้ามองหาโอกาสปิดดีลซื้อขายที่ดินแปลงสวยทำเลในเมือง แน่นอนว่าราคาตั้งขายสูงลิบลิ่วทำให้ใช้เวลาตัดสินใจค่อนข้างนาน โดยบางแปลงดีดราคาตั้งขายสูงเกิน 4 ล้านบาท/ตารางวาในปัจจุบัน
หลังสวน-สีลม-สาทร-สุขุมวิท แพงได้อีก
ทั้งนี้ ราคาที่ดินมี 2 ราคา คือ “ราคาประเมินสำหรับเสียภาษี” กับ “ราคาซื้อขายจริง” หรือราคาตลาด
โดยราคาประเมินที่ดินทางกรมธนารักษ์จะมีการประกาศอัตราใหม่ทุก 4 ปี แต่ด้วยอานิสงส์ของสถานการณ์โควิดทำให้ปี 2565 ได้รับการผ่อนปรนให้ใช้ราคาประเมินรอบปี 2559-2563 เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนประชาชนและภาคธุรกิจ
หลังยุคโควิดกรมธนารักษ์จัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2566) แล้วเสร็จ อยู่ระหว่างนำเสนอ “คณะกรรมการประจำจังหวัด” เฉลี่ยราคาที่ดินปรับขึ้นที่ 6-7%
โดยทำเล CBD-Central Business District หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ 4 ทำเลดัง “หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท” ทางเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดบางรายเสนอทั้งขายและเช่า ข้อสังเกตราคาเสนอเช่ายังอยู่ในเกณฑ์สูงอย่างต่อเนื่อง
ทำเลดังใจกลางกรุงขึ้นเฉลี่ยปีละ 10%
ตามไปดูการปิดดีลซื้อขายจริงในช่วงที่ผ่านมา พบว่าทำเล “สาทร” หลังจากปิดดีลซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา จนถึงปลายปี 2564 ราคาขยับขึ้นตลอด ล่าสุดมีการปิดดีลที่ดินบางแปลงสูงกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา, ทำเล “สุขุมวิท” ซื้อขายตารางวาละ 2-2.5 ล้านบาทแทบทุกพื้นที่ เฉลี่ยปรับราคาขึ้น 10% ต่อปี, ทำเล “ทองหล่อ” ปิดดีลที่ดินบางแปลงทำสถิติใหม่ราคาเกิน 2.86 ล้านบาท/ตารางวา, ทำเล “สีลม-สาทร” แปลงที่ดินมีศักยภาพพัฒนาเป็นอาคารสูงได้มีการเสนอขาย 1.60-2.50 ล้านบาท/ตารางวาในปัจจุบัน
ซื้อขาย 1 แปลงเปิดหน้าดินทั้งโซน
“ภัทรชัย” อัพเดตราคาที่ดินในปี 2565 คาดการณ์ว่าราคาเสนอขายที่ดินในพื้นที่ CBD ในกรุงเทพฯยังคงปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เหตุผลเพราะราคาที่ดินหากมีการปรับราคาขึ้นแล้วแปลงอื่น ๆ ในโซนเดียวกันจะมีการปรับขึ้นแบบยกแผงโดยไม่พบว่ามีการปรับลดราคาลงแต่อย่างใด
“ภาวการณ์ปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูงจะเป็นปัญหาต่อเนื่องในกรุงเทพฯ เป็นประเด็นที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิด หากราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงต่อเนื่องแบบไม่มีที่สิ้นสุด ย่อมหมายความว่าผู้พัฒนาก็ต้องแบกรับปัญหาต้นทุนที่ค่อนข้างสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัยต้องมีการปรับตัวสูงขึ้น และผู้บริโภคต้องเจอกับราคาสินค้าที่สูงเกินกว่าที่จะซื้อหาได้”
สำหรับ 10 ทำเลแรกที่มี “ราคาเสนอขาย” สูงที่สุดจากการรวบรวมของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มีราคาตั้งขายระหว่าง 1.7-3 ล้านบาท/ตารางวา อาทิ ทำเลถนนวิทยุ เสนอขาย 3 ล้านบาท/ตารางวา, ทำเลสยาม 2.8 ล้านบาท, ทำเลสาทร-เพลินจิต 2.5 ล้านบาท/ตารางวา (ดูตารางประกอบ)
“เรายังเห็นภาพของผู้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมากมองหาที่ดินศักยภาพในปี 2565 นี้ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาฯในรูปแบบต่าง ๆ ในเวลาเดียวกันเราก็เห็นภาพของดีเวลอปเปอร์นำแลนด์แบงก์ในมือออกมาประกาศขายสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน”
