ไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล คีย์วูแมน SRT Asset ปั้น TOD บูมพัฒนาที่ดินรถไฟ
คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม
ได้เวลาแลนด์ลอร์ดภาครัฐ โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ขยับขับเคลื่อนตัวเอง
ทั้งนี้ พอร์ตที่ดินรวม 234,976 ไร่ มีจำนวน 38,429 ไร่ที่ไม่ได้ใช้ในกิจการเดินรถ (noncore) ต่อมามีมติคณะรัฐมนตรีให้จัดตั้งบริษัทลูกเพื่อรับโอนที่ดินก้อนใหญ่ดังกล่าวและทำหน้าที่พัฒนาที่ดินรถไฟ โดยบริษัทลูกจดทะเบียนจัดตั้งเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2564
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล” กับหมวก 3 ใบที่สวมบทบาทอยู่ ได้แก่ กรรมการการรถไฟฯ, กรรมการบริษัท รถไฟพัฒนาสินทรัพย์ จำกัด หรือ SRT Asset และควบเก้าอี้รักษาการกรรมการผู้จัดการ SRT Asset เพื่ออัพเดตความคืบหน้าผลดำเนินการของ SRT Asset หลังจากก่อตั้งได้ครบ 1 ปีเต็ม
Q : บทบาทเป็นแลนด์ลอร์ดภาครัฐ
SRT Asset ถือหุ้น 100% โดยการรถไฟฯ ตั้งขึ้นตามมติคณะรัฐมนตรี สถานะจึงเป็นรัฐวิสาหกิจเหมือนกัน เป็นการตั้งตามแผนฟื้นฟูการรถไฟฯ หน้าที่คือบริหารจัดการพื้นที่รถไฟในส่วนที่ไม่ใช่การเดินรถ เพื่อพัฒนาพื้นที่ให้มีมูลค่าสูงขึ้น เพื่อมีรายได้เข้ามาให้กับการรถไฟฯ เป็นการฟื้นฟูการรถไฟฯ
บทบาทก็เหมือนกับการรถไฟฯเป็นแลนด์ลอร์ดในสมัยก่อนที่มีการปล่อยเช่า เปิดประมูลและให้ผู้เช่ามาเช่าและบริหาร พัฒนาที่ดิน
แต่บทบาท SRT Asset จะทำได้มากกว่าที่การรถไฟฯเคยทำ ก็คือบทบาทตามมติ ครม. สามารถที่จะเช่าพื้นที่จากการรถไฟฯมาแล้วมาบริหารเอง ก็คือพัฒนาพื้นที่เอง หรือปล่อยเช่าที่ดินให้กับผู้เช่าหรือผู้พัฒนาที่สนใจได้ หรือจะร่วมทุนกับผู้ประกอบการที่จะมาร่วมพัฒนาพื้นที่ไปด้วยกันก็ได้
ทั้งนี้ทั้งนั้น SRTA สามารถที่จะระดมทุนในตลาด กู้เงิน หาเงินมาพัฒนาโครงการเอง หรือระดมทุนในรูปของ REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ก็ได้ ฉะนั้น จะมีช่องทางพัฒนาพื้นที่ให้ได้มูลค่าสูงขึ้นได้
Q : พอร์ตแลนด์แบงก์
พื้นที่การรถไฟฯที่รอการโอนทรัพย์สินมาให้เราบริหาร โดยประมาณมี 38,000-39,000 ไร่ กลยุทธ์หรือวิธีการในการพัฒนาพื้นที่ตรงนี้ จะแบ่งกลุ่มการพัฒนาเป็น 3 ส่วน
ส่วนแรก มีสัญญาเช่าอยู่แล้ว เราคงไม่ได้ทำอะไร บริหารสัญญาเช่าต่อไป โดยช่วยเก็บค่าเช่า ดูแลรายละเอียดต่าง ๆ และนำส่งให้การรถไฟฯ
ส่วนที่ 2 พื้นที่ยังมีสัญญาเช่า หรือหมดสัญญาเช่าไปแล้ว หรือไม่มีการจ่ายสัญญาเช่า เราจะดำเนินการติดตามทวงหนี้ให้ หรือพื้นที่ที่มีผู้บุกรุกอยู่เราจะดำเนินการเกี่ยวกับการบุกรุกพื้นที่ เพื่อให้พื้นที่เหล่านั้นพร้อมมาพัฒนาต่อ
กลุ่มที่ 3 เป็นพื้นที่เปล่าพร้อมจะพัฒนา เราสามารถนำมาศึกษาและหาแนวทางในการพัฒนาได้
ในจำนวน 38,000 ไร่มีแปลงเล็กบ้าง แปลงใหญ่บ้าง เพราะฉะนั้น กลยุทธ์ในการเพิ่มรายได้ให้การรถไฟฯได้มากที่สุด เราจะดึงกลุ่ม Quick Win พื้นที่ศักยภาพสูง สามารถหาแนวทางพัฒนาได้ในทันที และมีรายได้กลับเข้ามาเร็ว และเป็นประโยชน์กับสาธารณชนด้วย
ยกตัวอย่างในกรุงเทพฯมี 3-4 แปลง บริเวณสถานีธนบุรี รพ.ศิริราช, พื้นที่โซนบางซื่อทั้งหมดค่อนข้างพื้นที่ใหญ่ 2,300 กว่าไร่ อีกบริเวณที่พระราม 9 RCA มองว่าในอนาคตมีศักยภาพพัฒนาต่อ
ส่วนพื้นที่ต่างจังหวัด บริเวณโรงแรมรถไฟ หัวหิน-สนามกอล์ฟ หัวหิน คงจะดูแนวทางว่าจะหาผู้ประกอบการเข้ามาดำเนินการต่อยังไง แบบไหน อาจจะรายเดิมหรือรายใหม่ หรือเข้าไปทำด้วยกัน ยังไม่ทราบแนวทางแบบไหน เราสามารถศึกษาแนวทางได้หลายรูปแบบ นอกจากนี้ก็มีอีกเยอะ เช่น เชียงใหม่, ภูเก็ต ก็มีที่ดินแปลงใหญ่ อาจต้องดูรายละเอียดเพิ่มเติมว่าจะพัฒนาในรูปแบบไหน
Q : โมเดลในการพัฒนา
เราจะดูรูปแบบการพัฒนาซึ่งส่วนใหญ่จะพัฒนาในรูปแบบ TOD-transit oriented development มีที่อยู่อาศัยบริเวณรอบสถานี ซึ่งเป็นจุดสำคัญในการเดินทางคมนาคมของประชาชน
รูปแบบ TOD พยายามเน้นให้มีพื้นที่สีเขียวเยอะขึ้น ให้มีพื้นที่พลังงานสะอาด ให้คนได้เดิน เป็นพื้นที่ปลอดมลพิษ อยากให้นึกภาพประกอบ เช่น นิวยอร์กมีเซ็นทรัลปาร์กใหญ่ ๆ มีต้นไม้ใหญ่ ๆ เหมือนเป็นพื้นที่หายใจใหญ่ ๆ ของเมือง ในแนวทางการพัฒนาของเราก็อยากให้มีอะไรคล้าย ๆ แบบนั้นเหมือนกัน
เรามีหลายที่ เช่น โซนบางซื่อมีสวนสาธารณะอยู่แล้ว สามารถพัฒนา TOD ได้ ที่ดินเปล่าที่เป็นเมืองเล็ก ๆ เช่น สถานีธนบุรี ถึงแม้มีความแออัดแต่ถ้าเราสามารถปรับปรุงภาพลักษณ์ตรงนั้น แล้วให้มีต้นไม้เยอะขึ้น ก็สามารถเป็นได้เหมือนกัน
รถไฟมีพื้นที่ที่มีคุณค่าและมีมูลค่าอยู่หลายแปลงมาก หลาย ๆ ที่ที่เรากำลังจะพัฒนา พยายามดึงตัวอย่างจากหลาย ๆ ที่ (เมืองในโลก) ไม่ว่าจะเป็นปารีส ฝรั่งเศส ในยุโรป รวมทั้งในญี่ปุ่น ซึ่งจริง ๆ แล้วรัฐบาลญี่ปุ่นเข้ามาช่วยศึกษาและให้แนวทางในการพัฒนาโซนบางซื่อ
ดังนั้นจะเห็นตัวอย่างจากหลาย ๆ แห่งที่พยายามผสมผสานความอนุรักษ์พื้นที่เก่า ๆ ของเขากับพื้นที่สมัยใหม่ โมเดิร์นดิสทริกต์ ซึ่งเราสามารถนำแนวคิดแบบนั้นมาพัฒนาในกรุงเทพฯ หรือในที่ดินรถไฟได้ เพราะรถไฟมีสถานีรถไฟหลาย ๆ ที่ซึ่งสวย และควรค่าจะอนุรักษ์ ถ้าพัฒนาโครงการบนที่ดินเหล่านั้นให้มีชีวิตมากขึ้นกว่าในปัจจุบัน น่าจะสร้างและเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจให้กับประเทศได้เยอะ
Q : หลังยุคโควิด SRT Asset เป็นตัวช่วยพลิกฟื้นเศรษฐกิจให้ประเทศไทยได้ยังไงบ้าง
ต้องมองอย่างนี้ว่า เราคงต้องมาคิดว่าไลฟ์สไตล์คนเปลี่ยนไปยังไง เนื่องจากสถานการณ์โควิดยาวถึง 2-3 ปี ทำให้พฤติกรรมคนเปลี่ยนไปเยอะ และเปลี่ยนไปเกือบจะถาวรด้วย เราต้องมาดูว่าการทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น ต้อง serve คนข้างในก่อน ฉะนั้น การพัฒนาจะมองไลฟ์สไตล์คนที่เปลี่ยนไป จะตอบสนองได้ยังไง และผู้ประกอบการสามารถมีรายได้จากพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปตรงนี้ด้วย
อีกส่วนที่คิดว่าสามารถรองรับได้ ถ้าเราสามารถหาพื้นที่ที่เป็นไฮไลต์จริง ๆ แล้วสามารถทำเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพฯได้ ตรงนั้นคือจุดที่จะดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติมา ถ้าเขามาแล้วจะมาที่นี่แหละ อย่างน้อยจะต้องมีสถานที่หนึ่งที่เขาจะต้องมีที่นี่ในโปรแกรมลิสต์ของเขา ในทริปของเขา ต้องมาแวะที่นี่ก่อน ถ้าเราสามารถหาที่แบบนั้นได้และพัฒนาให้เป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ที่จะมา อันนั้นก็คือช่วยส่งเสริมด้านการท่องเที่ยวได้อยู่แล้ว
Q : รูปแบบพัฒนาโครงการ
อย่างที่บอก 1.เราพัฒนาเองก็ได้ ถ้าเรามีตังค์เมื่อไหร่ก็พัฒนาเองได้ 2.เราปล่อยเช่าได้ 3.เราร่วมทุนกับผู้ประกอบการ แล้วเราก็พัฒนา 4.ในอนาคตอาจต้องอีกสักระยะ อาจดูแนวทางในการระดมทุนรูปกอง REIT หรือรูปแบบอื่นใดในการระดมทุนพัฒนาพื้นที่ของรถไฟก็ได้
Q : จะเชื้อเชิญผู้ประกอบการมาร่วมลงทุนยังไงบ้าง
พื้นที่ของการรถไฟฯ เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ แนวทางเราจะพัฒนาเพื่อประโยชน์ชุมชน สิ่งที่พยายามสร้างคือ สร้างเศรษฐกิจเพิ่มให้ชุมชนรอบ ๆ พื้นที่รถไฟด้วย ฉะนั้น ถามว่า maximize value ไหม เรา optimize value เรา optimize profit หมายความว่าเราพยายามสร้างสมดุลระหว่างการทำกำไรในเชิงตัวเงินกับกำไรในเชิงสังคมให้กับสาธารณชนด้วย
เพราะฉะนั้น ผู้ประกอบการที่สนใจ หรืออยากเข้ามาร่วมพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบที่เราพูดถึง เข้ามาร่วมสร้างเศรษฐกิจของประเทศให้ดีขึ้น น่าจะเข้ามาศึกษาร่วมกันและทำงานร่วมกันได้
Q : SRT Asset จะเปลี่ยนโฉมที่ดินเช่ารถไฟ
จะเปลี่ยนภาพในแง่ของการพัฒนาให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น มีการพัฒนาในรูปแบบที่บูรณาการการทำงานร่วมกันกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหลาย ๆ หน่วยงาน อย่างที่บอกในรูปแบบ TOD ซึ่งเป็นรูปแบบที่มีการพัฒนาจำนวนมาก ทั้งรูปแบบที่อยู่อาศัย มิกซ์ยูส มีพื้นที่สีเขียว ทำให้ได้ประโยชน์กับส่วนรวมได้มากขึ้น ฉะนั้น จะเห็นอะไรที่มากกว่าการปล่อยเช่าปกติที่เคยทำมา
โดย TOD เราอาจร่วมทุนกับเอกชนก็ได้ แต่เราเป็นคนทำแผน วางแผน วางแนว วางรูปแบบร่วมกับที่ปรึกษา เราเป็นตัวกลางในการทำตรงนี้ เมื่อได้แผนใหญ่แผนแม่บทมาแล้ว ถ้ามีการแบ่งเฟส อาจเปิดประมูลให้เอกชนที่สนใจเข้ามา หรือเราหาคนมาร่วมทุนด้วยกัน เป็นแนวทางที่เราสามารถทำได้
ตอนนี้ที่ดินหลาย ๆ แปลงอยู่ระหว่างศึกษา คิดว่าต้นปี 2566 น่าจะมีแนวทางว่าแปลงไหนน่าจะเอามาทำอะไร เมื่อไหร่ อย่างไรบ้าง
Q : เงื่อนไขเอกชนที่จะมาร่วมลงทุน
เราไม่ได้มีข้อจำกัดอะไร มีแค่ว่า 1.คุยกันรู้เรื่องหรือเปล่า 2.แนวคิดหรือแนวทางการพัฒนาเป็นไปในทิศทางเดียวกัน 3.ทำงานร่วมกันได้
Q : มีอะไรอยากฝากคนที่สนใจเข้ามาร่วมทุน
SRT Asset เป็นน้องใหม่วงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่สำคัญเราเป็นรัฐวิสาหกิจ ภารกิจค่อนข้างชัดเจนเกิดขึ้นมาเพื่อพัฒนาพื้นที่ สร้างเศรษฐกิจให้กับประเทศ สร้างรายได้ให้กับรถไฟ ฟื้นฟูการรถไฟฯ ขณะเดียวกัน สามารถทำอะไรได้หลาย ๆ อย่าง สามารถร่วมมือกันพัฒนาประเทศได้หลาย ๆ อย่าง โดยใช้พื้นที่ของการรถไฟฯเป็นตัวที่จะทำให้เศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น