ร.ฟ.ท. ยังไม่เคาะต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว สั่งประเมินความคุ้มค่า​ระยะยาว

บอร์ด ร.ฟ.ท.ยังไม่อนุมัติต่อสัญญา​เช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าวอีก​ 30 ปี หลังเซ็นทรัลเสนอแผนลงทุนรีโนเวต 4,500 ล้าน สั่งประเมินความคุ้มค่ามูลค่าการลงทุนและผลตอบแทน

นายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รองผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบรายงานผลการเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ในฐานะบริษัทลูกที่บริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. กับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์พื้นที่ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน (โครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว)

การนำเสนอในที่ประชุมเป็นเพียงรายงานผลการเจรจาเบื้องต้น โดย SRTA ได้รายงานแนวทางการลงทุนและปรับปรุงทรัพย์สินเดิมของโครงการ ซึ่งเป็นอาคารที่ใช้งานมาเป็นเวลานานกว่า 30 ปี โดยทางกลุ่มเซ็นทรัลได้เสนอ SRTA ถึงแผนการลงทุนเพิ่มเติมมูลค่าประมาณ 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุง (Renovate) ทรัพย์สินเดิม ทั้งตัวอาคาร โครงสร้างรองรับแผ่นดินไหว และระบบงานระบบภายใน (E&M) เช่น บันไดเลื่อนและระบบปรับอากาศที่ใช้งานมานาน

มีแผนจะเริ่มดำเนินการหลังสิ้นสุดสัญญาเช่าเดิมในปี 2571 ทั้งนี้ แนวทางดังกล่าวเป็นแผนการลงทุนในสัญญาเช่าฉบับใหม่ หลังจากสัญญาปัจจุบันสิ้นสุดลงในปี 2571 โดยเป็นการต่อสัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปี

อย่างไรก็ตาม ที่ประชุมบอร์ด ร.ฟ.ท.ยังไม่ได้มีมติอนุมัติแผนดังกล่าวแต่อย่างใด และได้มอบหมายให้คณะอนุกรรมการด้านทรัพย์สินพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมของผลตอบแทน แผนการลงทุน และข้อกฎหมายให้รอบคอบอีกครั้ง ก่อนจะนำกลับมาเสนอให้บอร์ด ร.ฟ.ท.พิจารณาอนุมัติอย่างเป็นทางการ

การประเมินความคุ้มค่าของโครงการจะต้องพิจารณาภาพรวมทั้งมูลค่าการลงทุนและผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา

โดยหลักการสำคัญคือ มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการต้องไม่ต่ำกว่ามูลค่าเดิม และการลงทุนเพิ่มเติมมีความจำเป็น เนื่องจากอาคารและโครงสร้างมีอายุการใช้งานยาวนาน รวมถึงต้องรองรับมาตรฐานความปลอดภัย เช่น การเสริมความแข็งแรงของอาคารและการรองรับเหตุแผ่นดินไหว

โครงการพัฒนาพื้นที่เซ็นทรัลลาดพร้าว ถือเป็น 1 ใน 10 ที่ดินแปลงใหญ่ที่มีมูลค่าทรัพย์สินเกินกว่า 500 ล้านบาทขึ้นไปที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด นำมาบริหารจัดการเชิงพาณิชย์ และสร้างรายได้ให้แก่ ร.ฟ.ท.

1. 1. พื้นที่บางซื่อ แปลง E1 (ที่ทำการกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่)
   2. บริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัลลาดพร้าว)
   3. บริเวณย่านพหลโยธิน (ตลาดซันเดย์) (มิกซ์ จตุจักร)
   4. โรงแรมที่บริเวณย่านมักกะสัน ซอยเพชรบุรี 31 (ซอยจารุรัตน์)
   5. บริเวณย่านพหลโยธิน (แปลงหัวมุม อ.ต.ก.)
   6. บริเวณสถานีศิลาอาสน์
   7. สนามกอล์ฟหัวหิน และโรงแรมกอล์ฟอินหัวหิน
   8. บริเวณสถานีหาดใหญ่ แปลง B
   9. บริเวณสถานีแม่น้ำ
   10. บริเวณแนวเส้นทางสายบางซื่อ-คลองตัน (พื้นที่ RCA โครงการ 3-4-5)

โครงการพัฒนาพื้นที่เซ็นทรัลลาดพร้าวเป็นการดำเนินการควบคู่กับทรัพย์สินแปลงอื่น ๆ ซึ่งอยู่ในวาระเร่งด่วนลำดับต้น ๆ ที่ต้องรายงานความคืบหน้าอย่างต่อเนื่อง โดย SRTA ได้จัดทำแผนให้ ร.ฟ.ท.พิจารณา เพื่อที่จะเริ่มดำเนินการผลักดันให้ทรัพย์สินทั้ง 10 แปลงสามารถสร้างรายได้ เริ่มตั้งแต่งบประมาณปี 2569 เป็นต้นไป แม้แต่ละแปลงจะมีความคืบหน้าเร็วหรือช้าตามลักษณะพื้นที่และศักยภาพของโครงการ

ทั้งนี้ หลักเกณฑ์กำหนดให้โครงการที่มีมูลค่าทรัพย์สินหรือวงเงินลงทุนเกิน 500 ล้านบาท ต้องเสนอให้บอร์ด ร.ฟ.ท.พิจารณา ขณะที่โครงการมูลค่าขนาดเล็กกว่า 500 ล้านบาท สามารถให้ผู้ว่าการการรถไฟฯ พิจารณาดำเนินการได้โดยตรง เพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการบริหารทรัพย์สิน

โดยยืนยันว่าการพัฒนาและบริหารจัดการทรัพย์สินผ่าน SRTA จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ และอำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าและประชาชนมากยิ่งขึ้น พร้อมสร้างรายได้อย่างยั่งยืนให้การรถไฟแห่งประเทศไทยในระยะยาว