AWC ลงทุนผ่านโมเดล AWR ขาย 5 สินทรัพย์ดึงกระแสเงินสดระยะยาว

AWC อนุมัติขาย 5 สินทรัพย์นำร่องกองทรัสต์ AWR เผยเป็นโรงแรม 4 แห่ง อาคารสำนักงานมิกซ์ยูส 1 แห่ง เครื่องมือการพัฒนาและสร้างมูลค่าเพิ่มให้สินทรัพย์ พร้อมศึกษาเพิ่มอีก 9 โครงการ วางเป้าดันขึ้นแท่นกองทรัสต์ Freehold ขนาดใหญ่ที่สุดในไทย หวังเป็นเครื่องมือดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติเข้าสู่ตลาดทุนไทย รองรับการเติบโตระยะยาว ตอบโจทย์โมเดล “Integrated Sustainable Growth Platform”

นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยว่า บริษัทปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่สู่โมเดล “Integrated Sustainable Growth Platform” โดยจัดตั้งกองทรัสต์ “AWR” เป็นกลไกหลักเพื่อลดภาระการแบกสินทรัพย์ในงบดุล 100% (Heavy Asset) หมุนเวียนสินทรัพย์เพื่อรับรู้ผลตอบแทนรวม (Total Return) และกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) และสร้างกระแสเงินสดและการเติบโตต่อเนื่องระยะยาว แทนโมเดลพัฒนาแล้วจบเป็นรายโครงการ

AWR นำร่อง 5 สินทรัพย์ 

โดยล่าสุด บอร์ด AWC มีมติอนุมัติขาย 5 สินทรัพย์สำหรับนำร่องจัดตั้งกองทรัสต์ AWR (จากพอร์ตปัจจุบัน 62 โครงการ) ประกอบด้วยโรงแรม 4 แห่ง และอาคารสำนักงานมิกซ์ยูส 1 แห่ง ประกอบด้วย 1.โรงแรมบันยันทรี กระบี่ (Banyan Tree Krabi) รีสอร์ตระดับลักเซอรี่ริมหาด บริเวณเขาหงอนนาค จังหวัดกระบี่ 2. โรงแรมมีเลีย เกาะสมุย (Melia Koh Samui) รีสอร์ตริมหาดบนเกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี (ปรับปรุงและรีแบรนด์จากพอร์ตเดิม) มีจุดเด่นด้านสระว่ายน้ำแบบ Pool Access และมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่เติบโต

3.โรงแรมบันยันทรี สมุย (Banyan Tree Samui) รีสอร์ตบนเนินเขาพร้อมหาดส่วนตัว บนเกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี 4.โรงแรมในเครือแมริออท พัทยา (Marriott Pattaya) โครงการที่ AWC เข้าซื้อช่วงโควิด (เดิมคือ ซิกม่า รีสอร์ท) นำแบรนด์แมริออทเข้ามาบริหาร พร้อมปรับปรุงให้มีสวนน้ำ สระว่ายน้ำ รูฟท็อปบาร์ และห้องอาหาร Goji Kitchen และ 5. อาคารเอ็มไพร์ (Empire Tower) อาคารสำนักงานมิกซ์ยูสและไลฟ์สไตล์ใจกลางย่านธุรกิจ (CBD) สาทร กรุงเทพฯ พื้นที่กว่า 300,000 ตร.ม. ซึ่งเป็นที่ตั้งของ EA Wellness Club และพื้นที่ Co-Living

โดยวางเป้าหมายผลักดันให้ AWRขึ้นแท่น “Largest Freehold Best-in-class Sustainable REIT” หรือกองทรัสต์รูปแบบ Freehold ที่มีขนาดใหญ่ในไทย เพื่อเป็นเครื่องมือดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติเข้าสู่ตลาดทุนไทยและรองรับการเติบโตระยะยาว 

มุ่งพัฒนา-เพิ่มมูลค่าสินทรัพย์

นางวัลลภากล่าวว่า ภายใต้โครงสร้างใหม่ AWC จะรับบทเป็น “Development Engine” มุ่งพัฒนาและสร้างมูลค่าเพิ่มให้สินทรัพย์ เมื่อโครงการมีผลประกอบการที่แข็งแกร่งจะถูกขายเข้ากองทรัสต์ AWR เพื่อรับรู้ผลตอบแทนรวม และกำไรจากการพัฒนาในทันที ทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดกลับมาหมุนเวียนลงทุนในไปป์ไลน์ (Pipeline) หรือโครงการใหม่ได้อย่างต่อเนื่อง

“โมเดลนี้จะยกระดับอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ระดับโลก โดยขยับโมเดลจากแค่การลงทุน พัฒนา และบริหารสู่การมีกลไกกองทุนระยะยาว ที่ช่วยขับเคลื่อนไปป์ไลน์การเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง” นางวัลลภากล่าว

177 โครงการรอการพัฒนา 

นางวัลลภากล่าวว่า เหตุผลสำคัญที่บริษัทต้องเร่งขับเคลื่อนโมเดลนี้นั้นเป็นผลจากขนาดพอร์ตโฟลิโอที่มีสินทรัพย์จำนวนมาก โดยปัจจุบันบริษัทมีสินทรัพย์ดำเนินการแล้ว 62 โครงการ แต่ยังมีโอกาสทางการตลาดที่บริษัทกำลังพิจารณาอยู่อีกกว่า 200 โครงการ

นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่รอการพัฒนาอยู่ในมืออีก 177 โครงการ ซึ่งเป็นแฟลกชิปจากทีซีซี กรุ๊ป (TCC Group) ที่รอจังหวะเวลาที่เหมาะสมในการนำเข้ามาพัฒนา โครงสร้างธุรกิจใหม่นี้จึงตอบโจทย์ในการทำให้ AWC สามารถหมุนรอบการลงทุนและขยายพอร์ตโฟลิโอได้รวดเร็วและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ กลไกสำคัญที่ทำให้โมเดลมีความได้เปรียบเชิงโครงสร้างคือการที่สินทรัพย์มากกว่า 90% ของบริษัทเป็นแบบถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ซึ่งข้อได้เปรียบของ Freehold คือทำให้บริษัทสามารถพัฒนา ปรับปรุง และยกระดับ (Uplift) สินทรัพย์ได้ในระยะยาว โดยไม่ต้องกังวลเรื่องข้อจำกัดของอายุสัญญาเช่า ที่เมื่อเวลาเหลือน้อยจะทำให้การคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนใหม่ทำได้ยาก 

ขณะเดียวกันยังมีจุดแข็งในเรื่องของความยืดหยุ่นที่เอื้อให้บริษัทสามารถดึงศักยภาพสูงสุดของแต่ละทำเลออกมาพัฒนาได้อย่างต่อเนื่อง และปรับตัวให้สอดรับกับทิศทางตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที

“เราพาทรัพย์สินเราให้ตอบโจทย์จิตวิญญาณของพื้นที่ คุณค่าและความหมายที่บอกว่า Maximum Potential คือ Return on Investment ถ้าปรับตามไม่ทันในที่สุดก็จะเหลือแต่โครงไม่มีวิญญาณ เราจึงต้องหาวิญญาณให้เจออยู่ตลอดเวลา ใส่หัวใจเข้าไป ตรงนี้ Freehold ทำได้” นางวัลลภากล่าว

เตรียมศึกษาอีก 9 โครงการ

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า มูลค่าของรายการจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ที่จะจำหน่ายให้แก่กองทรัสต์ AWR นั้นเบื้องต้นจะอยู่ภายในวงเงิน 50,000 ล้าน โดยโครงการโรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 6,463 ล้านบาท โครงการโรงแรมบันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 4,884 ล้านบาท โครงการโรงแรมมีเลีย เกาะสมุย ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 5,895 ล้านบาท โครงการโรงแรมพัทยา แมริออท ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 6,100 ล้านบาท และโครงการดิ เอ็มไพร์ ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 25,107 ล้านบาท

นอกจากนี้ AWC ยังศึกษาทรัพย์สินเพื่อจำหน่ายให้ AWR ในอนาคตอีกจำนวน 9 โครงการ ได้แก่ โรงแรมแมริออท กรุงเทพ เดอะ สุรวงศ์, โรงแรมแมริออท มาร์คีส์ ควีนส์ปาร์ค, โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต รีสอร์ท แอนด์ สปา, โรงแรมแฟร์มอนต์ กรุงเทพ สุขุมวิท, โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยาง บีช, โรงแรมคิมป์ตัน หัวหิน รีสอร์ท บีชคลับ, โครงการเอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ เดสติเนชั่น, โรงแรมเดอะ โฮเทล พลาซ่า แอทธินี โนบุ แบงค์คอก และโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง โฮเทล 

ดึงแบรนด์ระดับโลกต่อยอด

นางวัลลภากล่าวด้วยว่า ควบคู่ไปกับการจัดเตรียมไปป์ไลน์โครงการบริษัทยังได้ใช้กลไกของ “AWC Growth Fund” ทำหน้าที่เป็นแหล่งพัฒนาโครงการเพื่อขับเคลื่อนการพัฒนาและล็อกมูลค่าสินทรัพย์ให้เติบโตตามเป้าหมายก่อนนำเข้ามาบันทึกในงบดุลของบริษัท 

โดยปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ภายใต้กองทุนนี้ได้แก่โครงการเวิ้งนครเกษม เยาวราช (มูลค่า 16,000 ล้านบาท) โรงแรมพลาซ่า แอทธินี นิวยอร์ก (มูลค่า 16,000 กว่าล้านบาท) โรงแรมดิ โอกุระ เพรสทีจ กรุงเทพ โฮเทล และสปา (ทองหล่อ) (มูลค่า 3,000 กว่าล้านบาท) และโครงการลานนาทีค เชียงใหม่ (มูลค่า 11,950 ล้านบาท)

ทั้งนี้ นัยสำคัญทางธุรกิจของโครงการโรงแรมพลาซ่า แอทธินี นิวยอร์ก ซึ่งเป็นสินทรัพย์เพียงแห่งเดียวที่อยู่นอกประเทศไทยนั้นถือเป็นยุทธศาสตร์การเข้าครอบครองแบรนด์ระดับอัลตราลักเซอรี่ (Ultra Luxury) โดยบริษัทวางเป้าหมายที่จะนำแบรนด์ระดับโลกดังกล่าวมาต่อยอดและเชื่อมโยงกับโมเดลธุรกิจ Lifestyle Real Estate ในไทย โดยเฉพาะการนำมายกระดับโครงการทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา (AWC Riverside Journey) เพื่อสร้างความโดดเด่นและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ

ปั้น Healthcare & Wellness

นางวัลลภากล่าวอีกว่า นอกจากนี้บริษัทยังได้รุกตลาดอสังหาฯ สุขภาพด้วยการเปิดตัวศูนย์ “EA Wellness Club” พื้นที่กว่า 20,000 ตารางเมตรบนอาคารเอ็มไพร์ทาวเวอร์ โดยผนึกกำลังกับศูนย์ส่งเสริมสุขภาพ VitalLife เพื่อผลักดันยุทธศาสตร์การเป็น Healthcare & Wellness Destination 

ควบคู่ไปกับการใช้กลยุทธ์สปอร์ตมาร์เก็ตติ้งผ่านงานวิ่ง “Bangkok Marathon” ใจกลางเมือง ซึ่งตั้งเป้ายกระดับเป็นสนามแข่งขันมาตรฐาน World Class สำหรับนักวิ่งอาชีพ รวมถึงขยายฐานตลาดด้วย Fun Run สไตล์ Lifestyle Marathon ที่มีเลนพิเศษรองรับกลุ่มครอบครัวเป็นครั้งแรก และจับมือแอปพลิเคชั่น Tinder ทำแคมเปญหาคู่เพื่อดึงดูดกลุ่มคนรุ่นใหม่