การพัฒนา “อสังหาฯ” เพื่อสังคมสูงอายุ

คอลัมน์ ช่วยกันคิด
โดย ดร.จริยา บุณยะประภัศร TEAM GROUP

จากที่ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ โดยข้อมูลคาดการณ์ในอีก 5 ปีข้างหน้า คือ ปี 2565 จะมีผู้สูงอายุ 13 ล้านคน หรือประมาณ 20% ของประชากร และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จากอัตราการเกิดของคนไทยลดลง และแนวโน้มการดูแลสุขภาพให้มีอายุยืนยาวสูงขึ้น

คาดว่าประชากรผู้สูงอายุจะเพิ่มเป็น 20 ล้านคน หรือ 30% ในปี 2580 ซึ่งเป็นโจทย์ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับความต้องการด้านที่พักอาศัยคุณภาพ สนับสนุนการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุอย่างปลอดภัยและสะดวกสบาย และที่สำคัญคือ ควรต้องทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกถึงคุณค่าของตนเอง เพราะความชราไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งที่ธรรมชาติกำหนด

สมัชชาโลกว่าด้วยผู้สูงอายุได้กำหนดให้ผู้ที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป ถือว่าเป็น “ผู้สูงอายุ” (Elderly) แต่ความสูงอายุหรือความชราภาพ (Aging) เป็นกระบวนการเปลี่ยนแปลงตามธรรมชาติที่จะเกิดขึ้นไม่เท่ากันในแต่ละคน อย่างไรก็ตาม การให้บริการที่พักและการดูแลผู้สูงอายุมักจะแบ่งเป็น 3 กลุ่ม ประกอบด้วย กลุ่มที่สามารถดูแลตัวเองได้ (Independent Living) กลุ่มที่ต้องการความช่วยเหลือ (Assisted Living) และกลุ่มพึ่งพา (Dependent Living)

ภาครัฐได้ให้ความสำคัญกับการดูแลสังคมผู้สูงอายุเพื่อรับมือกับการเป็น สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) ของประเทศไทย เช่น การออกมาตรการการจัดตั้งกองทุนบำเหน็จบำนาญแห่งชาติ มาตรการทางภาษีสนับสนุนกรณีการจ้างงานผู้สูงอายุ มาตรการ Reverse Mortgage คือเงินกู้สำหรับนำไปเป็นค่าใช้จ่ายในการครองชีพ โดยนำที่อยู่อาศัยมาค้ำประกันสินเชื่อ แนวทางการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในที่ดินของรัฐด้วยต้นทุนต่ำ เพื่อให้คนรายได้น้อยสามารถเข้าถึงได้ เป็นต้น

ในขณะที่สังคมสูงอายุเป็นแนวโน้มของโลก และประเทศไทยเป็นแหล่งพำนักที่คนต่างชาตินิยมมา เช่น คนญี่ปุ่น คนยุโรป สแกนดิเนเวีย จึงมีมาตรการขยายระยะเวลา Long Stay Visa จากเดิมที่อนุญาตให้พำนักในไทยได้ครั้งละไม่เกิน 1 ปี เป็น 10 ปี โดยครั้งที่ 1 ไม่เกิน 5 ปี และต่อได้ครั้งที่ 2 อีก 5 ปี เป็นต้น ซึ่งเป็นไปตามมาตรการส่งเสริมให้ไทยเป็นศูนย์กลางทางด้านสุขภาพ

ลักษณะของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านที่พักและการดูแลผู้สูงอายุในปัจจุบัน มีรูปแบบต่าง ๆ ได้แก่

1.กลุ่มสถานบริบาล/สถานดูแลผู้สูงอายุ (Medical and Nursing Care) ซึ่งมักจะเป็นการลงทุนของกลุ่มโรงพยาบาลและผู้ประกอบการเอกชนที่มีเครือข่ายกับบุคลากรทางการแพทย์ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนสูงอายุที่ต้องการการดูแลแบบ Dependent Living เช่น คนไข้ติดเตียง และ Assisted Living โดยจัดการให้บริการแพทย์ พยาบาล ผู้ดูแล เครื่องมืออุปกรณ์ แตกต่างกันไป มีทั้งการให้บริการระยะสั้น และระยะยาว

2.กลุ่มบ้านพักหรือโรงแรมดูแลผู้สูงวัย (Home/Hotel + Care) เป็นการลงทุนในลักษณะของการให้บริการดูแลผู้สูงวัย ได้แก่ กลุ่ม Independent Living หรือ Assisted Living ในบรรยากาศของบ้านหรือโรงแรม พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถจัดระดับการให้บริการเป็น 5 ดาว 4 ดาว หรือ 3 ดาว โดย

มีมาตรฐานการออกแบบภายในเป็น Universal Design ได้แก่ โต๊ะอาหาร และ เครื่องใช้ไฟฟ้า อยู่ในระดับที่มือเอื้อมถึง ทางออกมีความกว้าง พื้นห้องไม่มีขั้นบันได ประตูห้องไม่ใช้ลูกบิด มีระบบเตือน หรือระบบติดต่อเวลาฉุกเฉิน รวมถึงห้องสมุด ห้องคาราโอเกะ ห้องกิจกรรมและสันทนาการ ห้องตรวจสุขภาพ เป็นต้น

ถ้าในกรณีโรงแรม จะเป็นลักษณะเหมือนการรับฝากผู้สูงวัย เช่น กรณีที่ลูกหลานเดินทางไปต่างจังหวัด หรือต่างประเทศ การลงทุนประเภทนี้ ควรที่จะตั้งอยู่ในชุมชนที่มีความหนาแน่นของผู้สูงอายุ และในกรณีบ้านสามารถออกแบบการตกแต่งห้องนอนของผู้สูงอายุให้มีบรรยากาศคล้ายอยู่บ้าน มีการแบ่งการใช้สอยของห้องต่าง ๆ เช่น ห้องรับประทานอาหาร ห้องดูทีวี ห้องนั่งเล่น โดยการลงทุนบ้านพักลักษณะนี้ควรอยู่ในระยะที่สามารถเข้าถึงโรงพยาบาลได้สะดวกถ้ามีเหตุฉุกเฉิน

3.กลุ่ม Retirement Community เป็นการลงทุนสร้างที่พักอาศัย เพื่อรองรับกลุ่มสูงอายุแบบ Independent Living ทั้งในกรณีของการขายหรือให้เช่า เช่น Low Rise Condo เหมือนโครงการที่พักอาศัยโดยทั่วไป แต่จะมีรูปแบบของการออกแบบโดยใช้ Universal Design เพื่อรองรับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัย ทั้งในที่พักและบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงการจัดกิจกรรมเพื่อสร้างสังคมให้ผู้สูงวัยมีโอกาสพบปะสังสรรค์และการจัดกิจกรรมอย่างเหมาะสม

เช่น กิจกรรมร้องเพลง/ดนตรี โปรแกรมส่งเสริมและฟื้นฟูสุขภาพและจิตใจ หรือกิจกรรมที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกตนเองมีคุณค่า เช่น กิจกรรมจิตอาสา รวมถึงการให้บริการดูแลสุขภาพ เช่น การจัดให้มีแพทย์ พยาบาล มาให้บริการยังที่พัก หรือการมีคลินิกสำหรับผู้สูงอายุ โดยสามารถออกแบบเพื่อรองรับกลุ่ม Long Stay โดยสถานที่พำนักที่คนต่างชาตินิยม ได้แก่ เชียงใหม่ เชียงราย ชลบุรี และพื้นที่ชายทะเลของไทย

4.กลุ่ม Wellness and Health Complex เป็นลักษณะของการลงทุนที่ผสมผสานการให้บริการดูแลสุขภาพในเชิงการฟื้นฟูสุขภาพ การให้บริการแพทย์ทางเลือก การให้บริการรักษาเฉพาะทาง ซึ่งมีการจัดให้บริการสถานที่พักทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยไม่ได้เน้นกลุ่มเป้าหมายผู้สูงอายุแต่เพียงกลุ่มเดียว แต่รวมถึงกลุ่มผู้ที่ใส่ใจ

ดูแลสุขภาพทั้งที่เป็นคนไทย และต่างชาติ เพื่อเป็นการตอบรับต่อการที่ประเทศไทยมีบทบาทเป็น Medical Hub ของภูมิภาคประเด็นท้าทายของการเติบโตของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับสังคมสูงอายุ คือ ทัศนคติ และค่านิยมของคนไทย ที่ยังไม่ยอมรับการปล่อยให้พ่อแม่ไปอยู่สถานที่ดูแลผู้สูงอายุ ในขณะที่พ่อแม่เองก็มีความฝันว่าในยามแก่อยากอยู่กับลูกหลาน

ในประเด็นนี้ การออกแบบอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องให้ความสำคัญไม่เฉพาะด้านกายภาพ แต่จะต้องเน้นด้านความปลอดภัย ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต รวมถึงกิจกรรมที่สร้างคุณค่าทางจิตใจที่จะทำให้ผู้สูงอายุและลูกหลานมีความสุขใจและไว้ใจ รวมถึงพิจารณาแนวคิดการผสมผสาน (Hybrid) ของรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะผู้สูงอายุ กับแนวคิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป เพื่อเป็นทางเลือกที่จะช่วยทำให้สามารถรองรับความต้องการของคน 3 วัย ทั้งพ่อแม่วัยทำงาน เด็ก และคนสูงวัย ไว้ในที่เดียวกันอย่างลงตัว

สำหรับการพำนักระยะยาวของคนต่างชาติ ประเด็นท้าทายคือ จำนวนของผู้พำนัก Long Stay ยังมีสัดส่วนน้อยมาก เช่น จากข้อมูลปี 2558 นักท่องเที่ยวผู้สูงอายุ 3.62 ล้านคน หรือ 15% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด

แต่ตัวอย่างที่เชียงใหม่ซึ่งเป็นแหล่งพำนักที่ชาวญี่ปุ่นชื่นชอบอันดับต้น มีจำนวนคนญี่ปุ่นมาพำนักระยะยาวประมาณ 6,000 คน ดังนั้นการผลักดันของรัฐบาลในการส่งเสริมธุรกิจ Long Stay

รวมถึงการยกระดับมาตรฐานการรับรองคุณภาพของผู้ประกอบการ จะช่วยสร้างตลาดด้าน Long Stay ให้แก่ประเทศไทย เพื่อสร้างศักยภาพให้แก่นักลงทุน และช่วยนำเงินตราเข้าประเทศมากยิ่งขึ้น ในขณะที่นักลงทุนจะต้องมีรูปแบบธุรกิจที่ชัดเจน เพื่อสร้างกลุ่มเป้าหมายรองรับความต่อเนื่องของรายได้อย่างยั่งยืน