40 โครงการ EEC ติดปัญหาผังเมือง ขอปรับเป็นสีม่วง-ราคาที่ดินพุ่ง 3 เท่าตัว

40 โครงการนิคมอุตสาหกรรมดิ้น ลงทุนขยายพื้นที่ไม่ได้ ติดผังเมืองกว่าหมื่นไร่ มูลค่านับหมื่นล้านบาท เร่งเจรจากรมผังเมืองปรับโซนสีเหลืองเป็นม่วง ส่วนราคาที่ดินพุ่งจาก 2 ล้านเป็น 10 ล้านบาทหวั่นนักลงทุนหนีไปซบเพื่อนบ้าน ด้าน EEC แนะทางออกประกาศเป็นเขตส่งเสริมพิเศษ แต่เห็นต่าง ไม่ทำนิคมก็ลงทุนได้ กฎระเบียบเข้มไม่แพ้กัน แถมสิทธิประโยชน์คุ้ม

นายสุเมธ ตั้งประเสริฐ กรรมการ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) และรักษาการผู้ว่าการ กนอ. เปิดเผยว่า ขณะนี้มีจำนวนนักลงทุนที่เป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมในแถบพื้นที่ EEC คือ ระยอง ชลบุรี และฉะเชิงเทรา ทั้งในส่วนที่ขอลงทุนพัฒนาพื้นที่ใหม่และส่วนที่ขอขยายพื้นที่จากโครงการเก่าเพื่อตั้งนิคมอุตสาหกรรมไม่สามารถลงทุนพัฒนาพื้นที่ได้ จำนวนกว่า 40 โครงการ พื้นที่ขนาดประมาณ 700-1,000 ไร่ รวมทั้งหมดหลายหมื่นไร่ มูลค่าลงทุนหลายหมื่นล้านบาท เนื่องจากติดปัญหาสีผังเมืองที่ยังไม่สามารถปรับเป็นสีม่วง

ดังนั้น กนอ. และสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ. หรือ EEC) จึงอยู่ระหว่างการหารือกับผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมทุกรายที่จะยื่นขอลงทุนและขอขยาย ซึ่งมีประเทศจีน เกาหลี ไต้หวัน ที่เตรียมจะเข้ามาเพราะต้องการสร้างคลัสเตอร์เป็นของตัวเอง โดยให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมแต่ละรายต้องนำแปลงพื้นที่ที่ต้องการมาชี้เป้าเพื่อหารือกับทางผังเมือง ว่ามีโอกาสที่จะสามารถตั้งนิคมอุตสาหกรรมได้หรือไม่ ช่วยอย่างไร เพื่อเตรียมที่จะรองรับอุตสาหกรรมที่ไทยต้องการได้หรือไม่

“เรากำลังพยายามทยอยทำ แต่คงไม่เสร็จภายในปี 2568 นี้ทั้งหมด จะมีเพียงบางโครงการเท่านั้นที่ทำได้ อย่างของ WHA เขามีหลายแปลง เคลียร์ผังเมืองได้ก็ขึ้นโครงการได้เลย แต่ถ้าบางแปลงมันใหญ่ ทำให้บางเสี้ยวบางส่วนอาจไปโดนผังสีอื่น มันก็เลยจะยาก บางโครงการที่ผังเมืองไม่แก้ให้ก็มี ดังนั้นการที่เรามาคุยกันก่อน มันจะทำให้เรารู้ว่ามันควรจะประกาศสีนี้ตรงไหน มันจะได้สอดคล้องไปด้วยกัน เราก็มีทางเลือกคือ 1.แก้สีผังเมืองให้ 2.ผังเมืองชี้เป้าให้เลยว่าตรงไหนตั้งนิคมอุตสาหกรรมได้ ขั้นตอนแรก ตอนนี้คือเราต้องให้ผังเมืองเปลี่ยนสีให้เป็นไปตามผังเมืองของ EEC ก่อน ซึ่งตามกระบวนการเขามี 18 ขั้นตอน ใช้เวลา 1 ปีกว่า เพราะเขาต้องคุยตั้งแต่ระดับท้องถิ่นไล่ขึ้นมา”

นอกจากนี้ในพื้นที่ EEC ยังพบปัญหาใหญ่ คือ เรื่องของราคาที่ดินที่ถูกประกาศเป็นสีม่วง หรือเป็นพื้นที่อุตสาหกรรม มีราคาเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว จาก 2 ล้านบาท/ไร่ เป็น 10 ล้านบาท/ไร่ ซึ่งเป็นราคาเทียบเท่ากับพัฒนาเสร็จแล้วในนิคมอุตสาหกรรม การปรับราคาที่ดินคาดว่าจะเป็นผลมาจากกระแสการลงทุนที่ไหลเข้ามาในประเทศไทย แต่จะทำให้นักลงทุนบางรายที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ไม่สามารถตัดสินใจซื้อพื้นที่ดังกล่าวได้ เช่น อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ กลุ่ม PCB สำหรับบางอุตสาหกรรมที่เป็นไฮเทคใช้พื้นที่เพียง 30-40 ไร่ ยังคงเป็นกลุ่มที่สามารถจ่ายได้ กล้าลงทุนเพราะพื้นที่ขนาดเล็ก แต่ถ้าเป็นอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ใช้พื้นที่ 100-300 ไร่ ทำให้นักลงทุนชะลอการตัดสินใจ

“การประกาศพื้นที่เป็นสีม่วงทำให้มีกลุ่มผู้ค้ารวบรวมซื้อพื้นที่ก่อนเพื่อเก็งกำไร วันนี้เราพยายามหาโซลูชั่นใหม่ว่า ถ้าเป็นสีเหลือง หรือเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มาจองแล้วค่อยเปลี่ยนเป็นม่วง ทำให้การรวมพื้นที่ก็จะง่าย แต่ต้องมีกฎที่เข้มงวดด้วยว่าห้ามโก่งราคาและเรามีสิทธิยกเลิกได้”

นายสุเมธกล่าวว่า สำหรับปี 2568 คาดว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะอยู่ที่ 8,000-10,000 ไร่ จากปี 2567 ยอดขายอยู่ที่ 6,000 ไร่ ด้วยกระแสการลงทุนทะลักเข้ามาจำนวนมาก ทำให้ผู้พัฒนาที่ดินเตรียมพื้นที่ไม่ทัน กนอ.จึงต้องหาพื้นที่ไว้รองรับและลดขั้นตอนหรือดำเนินการควบคู่ไปพร้อมกับการทำ EIA เพื่อให้ระยะเวลาการพัฒนาพื้นที่จาก 3 ปี เหลือเพียง 2 ปี

นายจุฬา สุขมานพ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) หรือ EEC กล่าวว่า นักลงทุนยังมองเห็นศักยภาพของประเทศไทยในการใช้เป็นฐานการลงทุนด้านในทุกอุตสาหกรรม และอุตสาหกรรมด้านบริการที่เริ่มมีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะการบริการด้านสุขภาพที่จะเกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร และปัจจัยที่เลือกลงทุนไทยคือโลเกชั่น รวมสิทธิประโยชน์ที่ได้เจรจาแบบรายโครงการ ดังนั้น หน้าที่ของ EEC ยังต้องมีส่วนในการเตรียมเรื่องของพื้นที่เพื่อให้คนมาลงอุตสาหกรรมต่าง ๆ ได้มากขึ้น อาจไม่ใช่รูปแบบของนิคมอุตสาหกรรมอีกต่อไป แต่จะมุ่งไปเรื่องการทำเขตส่งเสริมเขตเศรษฐกิจพิเศษที่มีการให้สิทธิพิเศษเฉพาะ

“มีนักลงทุนกำลังรวบรวมพื้นที่ให้ได้ 2,000 ไร่ เขาต้องการที่จะทำโครงการหนึ่ง แต่ติดเรื่องผังเมือง ถ้าติดผังเมืองเราก็ช่วยอะไรไม่ได้ เพราะเขาต้องรู้ว่าพื้นที่ตรงนั้นทำอะไรได้บ้าง เราแนะนำว่าถ้าผังเมืองเป็นสีเหลืองแล้วมาปรับเป็นสีม่วงเพื่อทำนิคมอุตสาหกรรมทำได้ แต่ถ้ามันเป็นสีเขียวทำยังไงก็ไม่ได้ จนกว่าจะรอทางผังเมืองแก้ผังเมืองใหม่ให้ แต่ตอนนี้เรามีผังเมือง EEC ที่ประกาศใช้อยู่นานหลายแล้ว นักลงทุนควรตั้งต้นที่นี่แล้วไปเลือกจุดพื้นที่ที่มีศักยภาพ หากมาลงทุนอุตสาหกรรมเป็นด้านบริการมันจะไม่ยากเหมือนทำโรงงานอุตสาหกรรม มาขอเป็นเขตส่งเสริมพิเศษได้ เหมือนกับที่มีคนจะเอาสนามกอล์ฟมาทำธุรกิจดูแลสุขภาพครบวงจร (Wellness) แบบนี้ทำได้”