โมเดลธุรกิจ “ที่ดินลีสโฮลด์”-

เทรนด์ปีนี้ที่ดินไพรมแอเรียของเอกชนจะหันมาให้เช่าแทนการขายขาดมากขึ้น “รัชภูมิ จงภักดี” ระบุว่า โมเดลเจ้าของที่ดินเอกชนนำที่ดินมาปล่อยเช่า มีปัจจัยพิจารณา 5-6 เรื่องดังนี้

ออปชั่นแปลงใหญ่ 1-2 ไร่ขึ้น

1.ขนาดที่ดิน หากต้องการเช่าเพื่อทำคอนโดมิเนียมถ้าอยู่ริมถนนต้องไม่ต่ำกว่า 2 ไร่ขึ้นไป

แต่ถ้าอยู่ในซอยใหญ่หรือซอยดังที่ดินทำคอนโดฯขนาด 1 ไร่กำลังดี เพราะถ้าไปเจออุปสรรคถนนซอยมีความกว้างไม่ถึง 10 เมตรจะถูกควบคุมความสูง ดังนั้น การเช่าที่ดิน 1 ไร่ทำห้องชุดจะได้จำนวน 150 ห้อง คำนวณแล้วเป็นสัดส่วนที่ลงตัวในการลงทุน

“อย่างทำเลทองหล่อ เนื่องจากเป็นซอยใหญ่ ดังนั้นแปลงที่ดินอาจไม่ได้อยู่ริมถนนสุขุมวิทก็ได้ ระยะ 200 เมตรจากปากซอยสุขุมวิทจนถึงช่วงหัวโค้งถือว่ามีศักยภาพเทียบเท่าอยู่ริมถนน”

“สยาม-ชิดลม” ขึ้นหม้อ

ขณะเดียวกัน ถ้าที่ดินในซอยมีขนาด 2 ไร่ การเช่ามาทำคอนโดฯเริ่มไม่คุ้มค่า แต่ควรเป็นการสร้างออฟฟิศบิลดิ้งซึ่งสามารถสร้างได้ถึง 30,000 ตารางเมตร ถ้าหากต้องการสร้างคอนโดฯจริง ๆ ก็ต้องมีมิกซ์ยูสอย่างมอลล์เล็ก ๆ ประกบด้วย เพราะอยู่ในไพรมแอเรีย สามารถควรใช้ศักยภาพพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

สำหรับที่ดินที่นักลงทุนสนใจทำลีสโฮลด์ จำกัดทำเลอยู่ในช่วงสยาม ราชดำริ เพลินจิต ชิดลม เท่านั้น

เช่ายาว-จ่าย 60% ราคาซื้อ

2.สัญญาเช่า มี 2 รูปแบบหลัก ๆ คือ ถ้าเช่าทำคอนโดฯ ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัย ตามกฎหมายอยู่ที่ 30 ปี อย่างไรก็ตาม มีออปชั่นที่สามารถเช่าต่อเนื่องหลังจากหมดอายุสัญญาเช่าไปแล้ว

ส่วนการเช่าเพื่อการคอมเมอร์เชียล อาทิ โครงการมิกซ์ยูส ออฟฟิศบิลดิ้ง ฯลฯ ตามกฎหมายเปิดช่องให้เช่าระยะยาว 50 ปีได้อยู่แล้ว

3.อัตราเช่า ตัวอย่างโมเดลธุรกิจถ้าทำคอนโดฯ ราคาที่ดินไม่เกิน 3,000 ล้านบาท ค่าเช่าคำนวณบรรทัดสุดท้ายมีสัดส่วน 50-60% ของราคาซื้อขาย เช่น ถ้าราคาที่ดิน 3,000 ล้านบาท ค่าเช่าอยู่ที่ 1,500-1,800 ล้านบาทตลอดอายุสัญญา

กรณีที่ดินแปลงเดียวกันราคา 3,000 ล้านบาท หากเช่าทำคอมเมอร์เชียลจะได้อายุสัญญายาวกว่าเป็น 50 ปี ค่าเช่าจะมีสัดส่วนตั้งแต่ 30-40-50% ของราคาซื้อขาย

ขึ้นค่าเช่าปีละ 5%

4.ออปชั่นในการก่อสร้างโครงการ ถ้าเช่าทำคอนโดฯปกติดีลเจรจาจะมีรูปแบบ 30+3 ปี หมายถึงสัญญาเช่า 30 ปี บวกเวลาก่อสร้างโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าในช่วง 3 ปี หลังจากนั้นจึงเริ่มนับเวลาเช่าต่อไปอีก 30 ปี

กรณีเช่าที่ดินทำคอมเมอร์เชียล เนื่องจากมีอายุการเช่ายาวนานกว่า ดังนั้นจึงไม่มีออปชั่นบวกเวลาก่อสร้างให้ เมื่อเริ่มสัญญาเช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าตามปกติ

5.การปรับค่าเช่า เนื่องจากโมเดลลีสโฮลด์ถือเป็นการทำธุรกิจโดยตรง ไม่ใช่การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นการปรับค่าเช่าจึงอยู่ในเกณฑ์ปกติ โดยปรับขึ้น 5% ต่อปี เพียงแต่ปรับราคาเป็นรอบ รอบละ 3 ปี ไม่ใช่การปรับขึ้นทุกปี

6.การจ่ายค่าเช่า ทำได้หลายออปชั่น เกณฑ์ปกติจะต้องจ่ายก้อนแรกหรือ upfront 30% จากนั้นค่าเช่าที่เหลือ 70% ขึ้นกับการเจรจาว่าจ่ายเป็นรายเดือนหรือรายปี

ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat

ติดตามอ่านข่าวสารจากประชาชาติออนไลน์
ดาวน์โหลดผ่านแอปพลิเคชั่น >> Prachachat << ได้แล้ววันนี้