“เจ้าสัว” ดิ้นแก้ผังเมือง กทม. “เจริญ-ซีพี-เซ็นทรัล” แข่งลงทุน-

แลนด์ลอร์ด ทุนใหญ่ตระกูลดัง 130 ราย ยื่นปรับแก้สีผังเมือง กทม. รับรถไฟฟ้า “เซ็นทรัล” อัพไซซ์ห้างรามอินทราดักสายสีชมพู ใช้โมเดลเวสต์เกตบางขุนเทียน ชนเจ้าสัวเจริญ เตรียมขึ้นห้างยักษ์พระราม 2 ส้มหล่นผังใหม่ปลดล็อกเวิ้งนาครเขษม กลุ่ม ซี.พี.โหมโปรเจ็กต์ยักษ์สุขุมวิท 101 วิสซ์ดอม “เดอะมอลล์” ปลุกอาณาจักรย่านรามคำแหงรับสายสีส้ม

การลงทุนโครงการระบบขนส่งมวลชนโดยเฉพาะรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว อยู่ระหว่างก่อสร้าง และกำลังจะเปิดประมูลเพิ่ม บวกกับรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบิน แบบไร้รอยต่อ เพื่อรองรับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งจะเริ่มก่อสร้างต้นปี 2562 จะพลิกเศรษฐกิจไทย และพลิกโฉมหน้ากรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล เจริญเติบโตก้าวกระโดด เพราะนอกจากโครงข่ายเส้นทางคมนาคมจะเชื่อมการเดินทางสมบูรณ์แบบมากขึ้นแล้ว ยังกระจายความเจริญไปสู่พื้นที่รอบนอกและย่านชานเมือง เปิดทำเลใหม่ ๆ รองรับการพัฒนาโครงการหลากหลายรูปแบบมากขึ้น

ประกอบกับขณะนี้ กทม.อยู่ระหว่างปรับปรุงผังเมืองรวม กทม. ปี 2556 และจะประกาศบังคับใช้ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ กลางปี 2562 ซึ่งในหลักการแม้จะปรับแก้การใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเปิดให้มีการพัฒนาได้มากขึ้น แต่ภาคเอกชนหวั่นเกรงว่าเงื่อนไขหลักเกณฑ์บางอย่างยังเป็นข้อจำกัด ทำให้กลุ่มทุนธุรกิจขนาดใหญ่ แลนด์ลอร์ด ตระกูลดัง พากันยื่นขอปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในมือให้สามารถพัฒนาได้เต็มศักยภาพมากยิ่งขึ้น

ยืดใช้ผังเมืองใหม่ กทม.ปี’63

แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย “ประชาชาติธูรกิจ” ว่า มีแนวโน้มที่ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงใหม่ ที่สำนักผังเมือง กทม. อยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียด จะประกาศใช้ไม่ทันภายในปี 2562 และคาดว่าอาจต้องขยับเป็นกลางปี 2563 แทน เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดจากเดิมมาก หลังมีเจ้าของที่ดินทั้งประชาชนทั่วไป และนักลงทุนรายใหญ่ รวมทั้งหมดกว่า 130 ราย ยื่นหนังสือขอปรับเปลี่ยนสีการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ เพื่อให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น สำหรับทำเลที่เจ้าของที่ดินยื่นขอในภาพรวมจะกระจายในทุกพื้นที่ แต่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินในทำเลมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน

เซ็นทรัลขอปรับสีบางขุนเทียน

อย่างเช่น กลุ่มเซ็นทรัล ขอปรับพื้นที่ย่านฝั่งธนบุรี ในเขตบางขุนเทียน บริเวณจุดตัดถนนกาญจนาภิเษก กับถนนพระรามที่ 2 (มุ่งหน้าไปมหาชัย อยู่ด้านขวามือ) จากปัจจุบันเป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ เนื่องจากติดขนาดความกว้างของถนน จะขอปรับเป็นพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรม ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ เนื่องจากมีแผนจะลงทุนพัฒนาศูนย์การค้าแห่งใหม่ รูปแบบเดียวกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา เวสต์เกต ซึ่งสอดรับกับนโยบายของ กทม. ที่จะผลักดันให้พื้นที่บางขุนเทียนเป็นศูนย์ชุมชนแห่งใหม่ และในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดง ต่อขยายจากหัวลำโพงไปถึงมหาชัย

นอกจากนี้ กลุ่มเซ็นทรัลยังขอปรับพื้นที่สีผังเมือง บริเวณที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รามอินทรา จากเดิมสีส้ม เป็นพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้มากขึ้นด้วย เพื่อรองรับกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่กำลังก่อสร้าง และอยู่ใกล้กับสถานีวัดพระศรีมหาธาตุ จะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) กับสายสีชมพู


ขยายห้างรามอินทรารับสีชมพู

“ถือว่าเซ็นทรัล รามอินทรา ได้สองเด้ง เพราะนอกจากได้โบนัส FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ในรัศมี 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า ที่พัฒนาได้เพิ่มขึ้น 20% แล้ว ยังได้ FAR เพิ่มขึ้นจากการปรับสีผังเมืองด้วย แต่หากต้องการได้โบนัส ทางเซ็นทรัลต้องมีการพัฒนาเพื่อสาธารณะ เช่น ทางเชื่อมจากห้างกับสถานีรถไฟฟ้า ให้มีระยะถอยร่นเพิ่มมากขึ้น เป็นต้น”

แหล่งข่าวกล่าวว่า นอกจากเซ็นทรัลแล้ว กลุ่มทีซีซีแลนด์ ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ก็ขอปรับสีผังเมืองบริเวณถนนเจริญกรุง เพื่อขยายโครงการเอเชียทีค ออกไปบริเวณด้านข้าง จากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เป็นพื้นที่สีแดง เนื่องจากติดขนาดของถนนที่กว้างไม่ถึง 30 เมตร ทำให้ไม่สามารถสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้ ส่วนโครงการเอเชียทีค 2 ที่จะก่อสร้างฝั่งตรงข้าม ทางบริษัทยังไม่มีความเคลื่อนไหว ที่จะขอปรับสีผังเมืองแต่อย่างใด

“เจริญ” รับโบนัสสายสีน้ำเงิน

นอกจากนี้ กลุ่มทีซีซีแลนด์ของกลุ่มนายเจริญ ยังขอปรับสีผังเมืองพื้นที่ 300 ไร่ บริเวณถนนเกษตร-นวมินทร์ จากสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นพื้นที่สีแดง เนื่องจากมีแผนจะลงทุนพัฒนาศูนย์การประชุมและนิทรรศการ สำหรับทำเลนี้ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) พาดผ่าน รวมถึงขอปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 35 ไร่ บริเวณด้านข้างห้างโลตัส พระราม 2 (มุ่งหน้ามหาชัยอยู่ซ้ายมือ) ซึ่งในผังเมือง กทม.ฉบับปัจจุบันกำหนดเป็นพื้นที่สีส้ม ให้สร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้ด้วย

“ส่วนที่ดินย่านเวิ้งนาครเขษม 14 ไร่ ไม่ได้ขอปรับแก้สีผังเมือง เพราะได้รับโบนัส FAR รอบสถานีรถไฟฟ้าที่ผังเมืองใหม่ จะขยายรัศมีจาก 500 เมตร เป็น 1 กม. รอบสถานีอยู่แล้ว ซึ่งเวิ้งนาครเขษมอยู่ใกล้กับสถานีวัดมังกร ของสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายที่จะเปิดบริการในปี 2562 ปัจจุบันกลุ่มเจ้าสัวเจริญยังไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่แต่อย่างใด”

เดอะมอลล์-แมกโนเลียลงทุนเพิ่ม

ขณะที่กลุ่มเดอะมอลล์ ขอปรับสีผังเมืองบริเวณถนนรามคำแหง มีแผนจะลงทุนขยายศูนย์การค้าเดอะมอลล์ รามคำแหง ให้รับกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่กำลังก่อสร้าง

ส่วนกลุ่มแมกโนเลีย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มนายธนินท์ เจียรวนนท์ ประมุขเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) ได้ยื่นขอปรับสีผังเมืองบริเวณสถานีปุณณวิถีของรถไฟฟ้าบีทีเอส จากสีส้มเป็นสีแดง เพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงาน และรองรับโครงการ 101 วิสซ์ดอม ที่จะพัฒนาเป็นย่านนวัตกรรมด้านไอที

รื้อสีผังอัพพื้นที่ทุกโซน

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่จะมีอัพโซนหลายพื้นที่ในแนวรถไฟฟ้าจำนวนมาก อย่างโซนตะวันออก เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สีชมพู แคราย-มีนบุรี และสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี จะปรับพื้นที่เขตลาดพร้าว วังทองหลาง บางกะปิ บึงกุ่ม คันนายาว สวนหลวง ศรีนครินทร์ จากเดิมเป็นพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม ถนนรามคำแหงตลอดแนว ระยะ 500 เมตรจากริมถนน จะปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้มเช่นเดียวกัน

โซนเหนือ มีสายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต สายสีชมพู และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต จะขยายพื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ในแนวถนนพหลโยธิน ช่วงห้าแยกลาดพร้าวไปถึงแยกรัชโยธิน รวมถึงขยายพื้นที่สีส้ม บริเวณแยกหลักสี่ ถนนแจ้งวัฒนะ จะขยายพื้นที่สีส้มบริเวณแนวคลองประปา ปรับสีเหลืองริมถนนวิภาวดีรังสิต ฝั่งตรงข้ามนอร์ธปาร์ค เป็นสีส้ม รวมทั้งปรับตลอดแนวถนนรามอินทรา จากเดิมเป็นพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม

ขณะที่โซนตะวันตก จะยกเลิกพื้นที่สีฟลัดเวย์ เขตตลิ่งชัน และบางแค จากสีเขียวลายขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) หรือฟลัดเวย์ เป็นพื้นที่สีเหลือง และพื้นที่สีแดง สีส้ม บางส่วน รับกับผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี และรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีแดง (ตลิ่งชัน-ศิริราช-ศาลายา) สีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-ตลิ่งชัน) สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย (บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค) ที่อนาคตจะมีส่วนต่อขยายไปถึงพุทธมณฑล สาย 4 มีพื้นที่ตลิ่งชันเป็นจุดเชื่อมต่อของการเดินทาง

“บางหว้า-ตลิ่งชัน” ขึ้นทำเลทอง

“ย่านราชพฤกษ์ บางหว้า ตลิ่งชัน ศักยภาพของทำเลเจริญมากแล้ว แต่ยังได้สิทธิ์ FAR ค่อนข้างต่ำ จึงต้องปรับให้สอดรับสภาพปัจจุบัน และอนาคตที่จะมีรถไฟฟ้า 3 สาย”

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ในส่วนอื่น ๆ จะขยายพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรมจากศูนย์กลางเมืองปัจจุบันช่วงถนนสุขุมวิทต้น ๆ ไปยังพื้นที่ใหม่ เช่น สุขุมวิทตอนปลาย ซอยนานา คลองเตย ย่านเซ็นทรัล พระราม 9 ปรับพื้นที่เดิมสีน้ำตาลเป็นสีแดง พัฒนาให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ และส่งเสริมให้บางทำเลเป็นย่านพาณิชยกรรมพิเศษ ด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ สมาร์ทซิตี้ เช่น คลองสาน ไอคอนสยาม ถนนพระราม 1 ซอยจุฬาฯ 5

บูมรถไฟฟ้า 50 สถานี

นอกจากนี้ จะส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นสถานีเชื่อมต่อ 2 สายทางขึ้นไป ซึ่งจากการสำรวจพบว่า แนวรถไฟฟ้าทั้ง 10 สายทางตามแผนแม่บท จะมีสถานีร่วมประมาณ 50 สถานี โดยจะขยายการพัฒนาจากเดิมรัศมี 500 เมตร เป็น 800 เมตร เพื่อให้ที่ดินในซอยสามารถพัฒนาได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ เช่น สถานีอโศก เป็นสถานีร่วมรถไฟฟ้าใต้ดินและบีทีเอส

พร้อมกับมีซับเซ็นเตอร์ หรือศูนย์ชุมชนเมือง 8 แห่ง รับการขยายตัวของเมือง ได้แก่ มีนบุรี ลาดกระบัง บางนา ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางแค ตลิ่งชัน และสะพานใหม่ และกำหนดให้มีศูนย์คมนาคม 3 แห่ง ได้แก่ 1.ย่านบางซื่อ 2.ย่านมักกะสัน และ 3.ตากสิน-วงเวียนใหญ่

รับข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ก ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ อย่าลืมกดติดตาม และกดปุ่ม See first (เห็นโพสต์ก่อน)
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat

อ่านประชาชาติธุรกิจ ทั้งฉบับผ่าน e-Newspaper
ได้ที่แอปพลิเคชั่น Ookbee เลือก “ประชาชาติ”

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือสแกน QR Code

Previous article2561 ปีทองอีคอมเมิร์ซ หนุน e-Economy เติบโต-
Next articleชงแผนสิ่งแวดล้อมอีอีซีผุด 8 โรงกำจัดขยะ-