กองรีทซมโควิด WFH ฉุดยีลด์ ‘คลังสินค้า’ สวนกระแสผลตอบแทนพุ่ง

ส่องผลตอบแทน “รีท-อินฟราฯฟันด์-พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์” เผชิญมรสุมโควิด-19 “บล.ทรีนีตี้” เผยต้นปีถึงปัจจุบันภาพรวมกองรีทไทยติดลบไปแล้ว 3.7% ชี้เริ่มเห็นสัญญาณนักลงทุนหันไปลงทุน “โกลบอลรีท” มากขึ้นตามเทรนด์หลายประเทศเปิดเศรษฐกิจ/เปิดประเทศ ด้าน “บล.กสิกรไทย” จ่อหั่นประมาณการกำไรหลักกลุ่ม “รีเทลรีท” เซ่นพิษระบาดระลอก 3 ยืดเยื้อรุนแรง-ห้าง ค้าปลีกกระทบหนัก ฟาก “มอร์นิ่งสตาร์” เปิดโผ 5 กองผลตอบแทนย้อนหลัง 1 ปียังแกร่ง-“MFC Industrial REIT” ยีลด์ 30.58% สูงสุด ชี้ช่วงนี้กลุ่มคลังสินค้าเด่น

นายณัฐชาต เมฆมาสิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทรีนีตี้ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund), ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ในไทย มีความสัมพันธ์กับพัฒนาการการระบาดของโควิด-19 ค่อนข้างมาก เพราะด้วยองค์ประกอบจะเป็นกลุ่มเซ็กเตอร์ที่เกี่ยวข้องการติดเชื้อสูงมาก เช่น ช็อปปิ้งเซ็นเตอร์, คอมมิวนิตี้มอลล์, แอร์พอร์ต, โรงแรม, ออฟฟิศ เป็นต้น

ซึ่งส่งผลให้ช่วงที่ผ่านมา กองรีทไทยยังเป็นเซ็กเตอร์ที่ล้าหลัง โดยนับตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบัน (YTD) ผลตอบแทนติดลบไปแล้ว 3.7% รั้งอันดับสุดท้าย เป็นเซ็กเตอร์เดียวที่ติดลบ

ขณะที่ปัจจุบันเริ่มมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เสนอขายกองทุนที่ไปลงทุนในรีทต่างประเทศ (โกลบอลรีท) มากขึ้น จากปัจจัยที่หลายประเทศมีการเปิดเมือง เปิดประเทศ ทำให้การเติบโตของค่าเช่ามีแนวโน้มที่ดีกว่าภายในประเทศ ซึ่งองค์ประกอบของโกลบอลรีท จะแตกต่างกับกองรีทไทย เพราะจะเชื่อมโยงไปกับเศรษฐกิจยุคใหม่และเทคโนโลยีมากขึ้น เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์, อินฟราสตรักเจอร์ เป็นต้น ซึ่งทำให้ส่วนผสมของรีทดูน่าสนใจมากกว่า

“มองในระยะยาวหุ้นกลุ่มรีท น่าจะยังเหนื่อย ถึงแม้สถานการณ์โควิดจะดีขึ้น แต่จะมาพร้อมกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตร (บอนด์ยีลด์) ที่เพิ่มขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งเซ็กเตอร์นี้ในอดีตถูกมองเป็น yield play ดังนั้น ถ้าหากมียีลด์ในตราสารอื่นที่ตอบโจทย์และปลอดภัยมากกว่า ความน่าสนใจกลุ่มนี้ก็จะลดน้อยลง ตราบใดที่สถานการณ์โควิดยังไม่นิ่ง ซึ่งปัจจุบันดูเหมือนการระบาดโควิดจะรุนแรงกว่าเดิม จากสายพันธุ์ใหม่ ๆ ที่ระบาดอยู่ในไทย จึงมองว่านักลงทุนจะมองข้ามการลงทุนเซ็กเตอร์นี้ไป โดยนักลงทุนบางรายที่มีการจัดสรรพอร์ตโฟลิโอในเซ็กเตอร์รีท ช่วงหลังจะเห็นมีการกระจายการลงทุนไปยังโกลบอลรีทมากขึ้น” นายณัฐชาตกล่าว

นายณัชพล โรจนโรวรรณ นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บล.กสิกรไทย กล่าวว่า ในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา กองรีทที่กำไรลดลงมากที่สุด คือ รีเทลรีท เพราะห้างสรรพสินค้าได้รับผลกระทบโควิดระลอก 2 ตั้งแต่ต้นปี ซึ่งส่งผลให้กลุ่มห้างต้องมีส่วนลดค่าเช่าให้แก่ผู้เช่า จึงกดดันกำไรหดตัวพอสมควร โดยทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (LHSC) หดตัวมากสุด

ในขณะที่กลุ่มอินฟราฯฟันด์ อย่างกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโรงไฟฟ้ากลุ่มน้ำตาลบุรีรัมย์ (BRRGIF) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน โรงไฟฟ้าพระนครเหนือ ชุดที่ 1 การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย (EGATIF) ดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลตามฤดูกาล

“กองรีทจะแยกเป็น 3 กลุ่มหลัก คือ 1.รีเทลรีท 2.ออฟฟิศรีท 3.อินดัสเทรียลรีท ซึ่งกลุ่มที่อัตราการเช่า (occupancy rate) ลดลงมากสุดเทียบช่วง 1 ปีที่ได้รับผลกระทบโควิด คือ ออฟฟิศรีท โดยทั้งกลุ่มลดลง 5% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน อินดัสเทรียลรีทลดลง 3% ขณะที่รีเทลรีทเป็นกลุ่มลดลงน้อยที่สุด 2% ซึ่งกลุ่มออฟฟิศถูกกดดันจากการทำงานที่บ้าน (WFH) ทำให้ไม่แน่ใจว่า ดีมานด์ช่วงหลังโควิดจะกลับไปโตระดับ 1 แสนตารางเมตรต่อปีได้อีกหรือไม่ ในขณะที่ซัพพลายตึกออฟฟิศใหม่ช่วง 3 ปีข้างหน้า (2564-2566) มีเพิ่มขึ้นมาประมาณ 1 ล้านตารางเมตร โดยช่วงไตรมาส 1/2564 อัตราการเช่ากลุ่มรีเทลรีทอยู่ที่ 94.3% กลุ่มออฟฟิศรีทอยู่ที่ 91.8% และกลุ่มอินดัสเทรียลรีทอยู่ที่ 86.9%” นายณัชพลกล่าว

นายณัชพลกล่าวด้วยว่า จากแนวโน้มโควิดที่ยังระบาดรุนแรง แม้รัฐจะไม่ล็อกดาวน์เต็มรูปแบบ แต่ผลกระทบภาคเศรษฐกิจเหมือนปีที่แล้ว ดังนั้นช่วงที่เหลือของปีนี้กลุ่มออฟฟิศรีท อัตราการเช่าน่าจะไหลลงได้อีก โดยคาดการณ์กำไรหลักปีนี้ใกล้เคียงปีก่อนที่ 2,100 ล้านบาท เปลี่ยนแปลงบวกลบไม่เกิน 5% ขณะที่กลุ่มอินดัสเทรียลรีท (คลังสินค้าและโรงงาน) ซึ่งเติบโตตามเศรษฐกิจของประเทศ คาดการณ์กำไรหลักปีนี้เพิ่มขึ้น 3.91% มาอยู่ที่ 4,780 ล้านบาท

โดยเกิดจากมีการซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม ทำให้ตารางเมตรในพอร์ตใหญ่ขึ้นและหนุนกำไร ส่วนกลุ่มรีเทลรีท ตอนนี้อยู่ระหว่างปรับปรุงตัวเลขประมาณการ จากผลกระทบของโควิดระลอก 3 เข้าไปเพิ่มเติม จากเดิมที่คาดการณ์กำไรหลักปีนี้เพิ่มขึ้น 39.59% มาอยู่ที่ 6,700 ล้านบาท ทั้งนี้ หลังปรับประมาณการคาดว่ากำไรหลักน่าจะใกล้เคียงปีก่อนอยู่ที่ 4,800 ล้านบาท

นางสาวชญานี จึงมานนท์ นักวิเคราะห์อาวุโส บริษัท มอร์นิ่งสตาร์ รีเสิร์ช (ประเทศไทย) กล่าวว่า กองทุนรวมอสังหาฯ, รีท และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน แต่ละกองจะมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบที่ต่างกัน สำหรับกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว จะยังขาดปัจจัยสนับสนุนในช่วงนี้ และราคาในตลาดยังไม่ปรับตัวขึ้น ในขณะที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่เกี่ยวกับอุตสาหกรรมคลังสินค้า สร้างผลตอบแทนได้ดีกว่า

“ระยะถัดไปหากประเทศไทยมีแนวโน้มการกระจายวัคซีนได้รวดเร็ว ก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มท่องเที่ยวหรือพื้นที่ค้าปลีกมากขึ้น และหลายกองยังให้อัตราปันผลตอบแทนสูงในช่วงที่บอนด์ยีลด์ยังไม่ได้ปรับขึ้นไปในระดับสูง” นางสาวชญานีกล่าว