สมาคมคอนโดชำแหละรถไฟฟ้า 10 สายใหม่ ตั๋วแพง-ค่าครองชีพพุ่ง ซื้อห้องชุด 1.5 ล้านต้องมีรายได้ 2.7 หมื่นบาท

สมาคมคอนโดชำแหละรถไฟฟ้า 10 สายใหม่ ตั๋วแพง-ค่าครองชีพพุ่ง ตลาดกลาง-ล่างกระอัก ซื้อห้องชุด 1.5 ล้านต้องมีรายได้ 2.7 หมื่นบาท

งานสัมมนา 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ วันที่ 30 มกราคม 2561 นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร บรรยายหัวข้อ “นโยบาย กฎหมาย กฎระเบียบ ข้อบังคับที่มีผลต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2561” สรุปดังนี้

จากประสบการณ์ 25 ปีพัฒนาที่ดิน ปี 2561 ยังเป็นสตอรี่ของบิ๊กแบรนด์ ข้อมูลย้อนหลัง 5 ปีแต่ละเซกเมนต์ เริ่มจากคอนโดมิเนียม เขตกรงเทพฯ 249,000 ล้านบาท หรือ 28% เป็นผู้ประกอบการรายเล็ก เปรียบเทียบกับห้าปีย้อนหลัง รายกลาง-เล็กเคยมีส่วนแบ่ง 60% ลดเหลือ 28% ในปัจจุบัน ขณะที่ราคา 10-15 ล้าน/ยูนิต รายกลาง-เล็กไม่เคยแทรกตลาดเข้ามาได้เลย จากสาเหตุราคาที่ดินแพงวาละ 1.4-1.5 ล้านบาท เริ่มต้น 500 ตารางวาต้องมีต้นทุนที่ดิน 1,000 ล้านบาท

บ้านเดี่ยว 100,000 กว่าล้านบาท ส่วนแบ่งรายกลาง-เล็ก เคยอยู่ถึง 60% กว่า ตอนนี้เหลือ 30% กว่า ในขณะที่ตลาดบนเป็นส่วนแบ่งของรายกลาง-เล็กเพียง 18%

ตลาดทาวน์เฮาส์ ปีที่แล้ว 77,000 ล้านบาท บิ๊กแบรนด์สิบรายแรก 60% ที่เหลือของรายกลาง-เล็ก จาก 51% ลดเหลือ 40% ล่าสุดปีที่แล้วกลุ่มราคา 2-5 ล้านบาทรายใหญ่ลงมาแข่งขันเยอะมาก

ในด้านการเงิน เครดิตเรตติ้ง B+ ปีที่แล้วหุ้นกู้ 3 ปี ดอกเบี้ย 2.2% ทำให้รายใหญ่ได้เปรียบกว่ารายกลาง-เล็ก

ทั้งนี้ รอยต่อปีที่แล้วจนถึงปีนี้มีการเปลี่ยนแปลงมากมาย อาทิ จอยต์เวนเจอร์, รายใหญ่ร่วมลงทุนกัน, มีการปรับโครงสร้างธุรกิจ และมีโครงการมิกซ์ยูส เฉพาะที่ประกาศตัวแล้ว 29 โครงการ 7.2 แสนล้านบาท เป็นของรายใหญ่ 74% จากในอดีตที่เห็นแค่ทำเลสยามพารากอน เซนทรัลเอมบาสซี ปัจจุบันมีการลงทุนสูงมาก แม้จะนึกไม่ออกว่าจะมีดีมานด์จากไหนมารองรับ ที่แน่ๆ แต่ละโครงการเจ้าของ-ผู้ลงทุนระดับหมัดหนักด้วยกันทั้งนั้น

ในเวลาเดียวกัน เซกเมนต์ตลาดลักเซอรี่ยังมีเอกลักษณ์ ต้องการยูนีค ความเป็นส่วนตัว ไซซ์ไม่ใหญ่ ยังเป็นเทรนด์อีก 2-3 ปีหน้า

เทรนด์ต่อมา “ราคาที่ดิน” มีบิ๊กอิมแพคสองเรื่อง 1.ตลาดกลาง-ล่าง การลดพนักงานจากการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยี อย่ามองข้ามเพราะขายคอนโดปีนี้แต่โอนอีกสองปีหน้า ในขณะที่ธนาคารไทยพาณิชย์ประกาศจำนวน 1,400 สาขา ลดเหลือ 400 กว่าสาขา คนรุ่นใหม่จบการศึกษาปีละ 2 แสนคน เรียนจบไฟแนนซ์แต่ไม่มีใครเรียนจบช่าง เป็นสิ่งที่ต้องระวังเพราะความก้าวหน้าเทคโนโลยีทำให้การลดคนทำรวดเร็วมาก

ในด้านสินเชื่อ แม้ตัวบุคคลมีความเก่งแต่ถ้าหากอยู่ในอุตสาหกรรมซันเซ็ต ก็มีโอกาสที่แบงก์เข้มงวดไม่ปล่อยสินเชื่อได้

2.หนี้ครัวเรือนระดับสูง ซึ่งค่าก่อสร้างเป็นต้นทุนหลักของโครงการ 40% ค่าที่ดิน 20% เวลาน้ำมันปรับตัวจะมีผลต่อต้นทุนตลาดกลาง-ล่างทันที เทียบโครงการไฮเอนด์ตารางเมตรละ 3 แสน ต้นทุนก่อสร้างเท่ากับตลาดกลาง-ล่าง นั่นคือโลกโซเชียลเร็วมาก คำถามคือมีสตาร์ตอัพสักกี่คนที่ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้การเทรนนิ่งคนจบใหม่ 2. แสนคนไม่มีวิชาชีพเรียลเซกเตอร์ ในขณะที่เป็นอาชีพที่ไม่มีช่องว่างให้คนเข้าไปแทนที่เพราะอุตสาหกรรมกำลังลดคนนั่นเอง

ตลาดกลาง-บน พฤกษา เรียลเอสเตทเริ่มขายของแพง กลุ่มคนมีฐานะยังมีดีมานด์ เพราะภาวะดอกเบี้ยต่ำยังมีต่อเนื่อง ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำทำให้หันมาลงทุนพร็อพเพอร์ตี้เพราะชนะเงินเฟ้อได้ ปีที่แล้วออกหุ้นกู้ 5,000 ล้านบาท ดอกเบี้ย 2.27% แสดงให้เห็นว่าคนไม่มีแหล่งลงทุน

ยังมีตลาดหุ้น 1800 จุด หนุนให้ตลาดของแพงโตตามไปด้วย

เทรนด์ต่อมา รถไฟฟ้าสายใหม่ 10 สายทาง เราสำรวจแล้ว Study Model คนซื้อคอนโดราคา 1.5 ล้านบาทต้องมีรายได้ 27,000 บาท เพราะต้องมีค่าเดินทางอีก ถ้าหากรายได้ต่ำกว่านี้จะเดินทางด้วยรถไฟฟ้าไม่ได้ นั่นคือทำให้กำลังซื้อกลาง-ล่างไม่สามารถเข้าถึงการซื้อคอนโดแนวรถไฟฟ้าได้ ยังไม่รวมมีลูกอีก ห้ามป่วยห้ามหาหมอ ค่าอาหารทานได้วันละ 400 กว่าบาท/วัน ซึ่งไม่สอดคล้องกับเซกเมนต์ที่ขยายไปตามรถไฟฟ้ารอบนอก

เทรนด์ต่อมา ปีที่แล้วบิ๊กแบรนด์เปิดตัวเยอะ ไม่แตกต่างจากสถานการณ์ปี 2559 โดยปี 2560 อยู่ที่ 4.3 แสนล้านบาทในกรุงเทพ-ปริมณฑล โต 19% เจาะเฉพาะทาวน์เฮาส์มีมูลค่าตลาดรวม 7.7 หมื่นล้านบาท, ตลาดบ้านเดี่ยวภาพรวมติดลบแต่กลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นโต 15%, ตลาดคอนโด 2.45 แสนล้านบาท เป็นของกลุ่มพรีเมี่ยมราคาเกินยูนิตละ 10 ล้านบาทสัดส่วน 68%

ตลาดบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ มีบิ๊กแบรนด์ท็อป 4 ประกอบด้วยเอสซี แอสเสทฯ, แลนด์ แอนด์ เฮาส์, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, ควอลิตี้เฮ้าส์ แข่งขันยากเพราะต้นทุนที่ดินแพง ส่วนใหญ่มีแลนด์แบงก์ถือไว้ก่อนราคาปรับขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา