มรสุมอสังหาปี’66 ขอชูชีพ LTV แบงก์ชาติ
คอลัมน์ : สามัญสำนึก ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม
ชูชีพไม่พอบนเรือรบหลวงสุโขทัย เรื่องคาดไม่ถึงอีกเรื่องก่อนส่งท้ายปี 2565
ชีวิตยังต้องดำเนินต่อไป
ประเด็นเรื่องชูชีพทำให้นึกถึงเวทีสัมมนาประจำปีของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จัดขึ้นช่วงต้นเดือนธันวาคมที่ผ่านมา มีการถกถึงแนวโน้มความไม่แน่นอนในการทำธุรกิจปี 2566 อย่างกว้างขวาง และแน่นอนว่าหนึ่งในภาพใหญ่ยังมีมรสุมอีกหลายลูกที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
แต่มีสิ่งหนึ่งที่เน้นย้ำกันเป็นพิเศษคือมาตรการ LTV-loan to value แบงก์ชาติเพิ่งประกาศชัดเจนไม่ผ่อนปรนให้อีกแล้ว (หมดอายุผ่อนปรน 31 ธันวาคม 2565) ในขณะที่มุมมองดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่ยังอยากให้มี LTV 100-110% ต่อไป
“พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมบ้านจัดสรร ประธานกรรมการกานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป อดีตกรรมการบอร์ดจัดสรรที่ดิน และอื่น ๆ อีกมากมาย จนต้องแอบตั้งฉายาให้ว่าเป็นดาต้าเบสอสังหาริมทรัพย์เคลื่อนที่
โปรไฟล์ที่น่าสนใจที่สุด “พี่อ๋อย-อิสระ” ทำบ้านแนวราบมาตลอดชีวิต ดังนั้น หลักการของแบงก์ชาติที่บอกว่า บังคับ LTV ให้สินเชื่อต่ำกว่า 100% เพื่อต้องการบังคับให้มีเงินดาวน์แพง เช่น การซื้อหลังแรกให้ 100% แต่ถ้าซื้อหลังที่ 2-3 มีการเก็งกำไร จึงบังคับ LTV เหลือ 90-80% เท่ากับ ผู้ซื้อจึงต้องมีเงินดาวน์มาเติม 10-20-30%
คำว่าเก็งกำไรในสายตาแบงก์ชาติ โฟกัสไปที่สินค้าคอนโดมิเนียม ดังนั้น ลองมาฟังดีเวลอปเปอร์ที่ทำแต่บ้านแนวราบพูดเรื่อง LTV กันบ้าง ก็น่าจะดีนะ
ปัญหา LTV สะท้อนออกมา 4 ข้อหลัก
1.ถึงแม้แบงก์ชาติผ่อนผันให้มี LTV 100-110% แต่ข้อเท็จจริง ยอดกู้ไม่ผ่านหรือยอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ก็ยังสูงปรี๊ด
โดยปัญหา “ผู้กู้ร่วม” พบว่า ในยอด 100% ของยอดกู้ไม่ผ่านมาจาก “หาผู้กู้ร่วมไม่ได้” สูงถึง 23% ทำให้ลูกค้าอสังหาฯกลุ่มนี้เข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย ตัวเลขนี้ไม่ไปปรากฏที่แบงก์ชาติและแบงก์เอกชนแบงก์ไหนเลย
2.ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเข้าถึงสินเชื่อยาก ต้องมีผู้กู้ร่วมซึ่งเป็นคนในครอบครัว มีฐานะการเงินแข็งแรงกว่า
3.ปัญหามหภาคเรื่องรัฐจัดเก็บภาษียุบยับ ณ วันที่แบงก์ชาติอนุญาตให้มี LTV 100-110% ปลดล็อกภาระการกู้ให้กับผู้บริโภค แต่ในชีวิตจริงค่าใช้จ่ายไม่ได้มีแค่เรื่องสินเชื่อ ยังมีการจ่ายค่าส่วนกลางซึ่งเก็บล่วงหน้า 1 ปี เทียบกับต่างประเทศประชาชนไม่ต้องมีภาระตรงนี้เพราะรัฐรับไปดูแลให้ทั้งหมด
เรื่องการเสียภาษี สมาคมบ้านจัดสรรถือโอกาสบ่นอีกเล็กน้อย กรณีบ้านมือสอง รัฐต่างประเทศเก็บภาษีจากส่วนต่าง แต่รัฐประเทศไทยเก็บเต็มราคา เช่น บ้านมือหนึ่ง 3 ล้าน ตอนขายได้ราคา 4 ล้าน รัฐต่างประเทศเก็บภาษีจากส่วนต่าง 1 ล้าน แต่พี่ไทยเก็บภาษีเต็มจากราคา 4 ล้าน เป็นต้น
เรื่องนี้เพื่อจะบอกว่า การให้ LTV 100-110% ประชาชนผู้กู้ก็มีภาระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อยู่แล้ว ยิ่งลด LTV ลงไปอีก เท่ากับภาระค่าใช้จ่ายยิ่งเพิ่มมากเท่านั้น
และ 4.ทำไมแบงก์เอกชนต้องให้มีผู้กู้ร่วม 4.1 ผู้กู้หลักรายได้อาจจะปริ่ม ๆ ในการผ่อนบ้าน กรณีนี้ต้องการหลักประกันมีผู้กู้ร่วมแน่นอน 4.2 เกณฑ์ของแบงก์ทุกแห่งกรณีผู้กู้ startup จดทะเบียนไม่ถึง 1-2 ปี เครดิตสกอริ่งอาจต่ำเตี้ย ทำให้ต้องหาผู้กู้ร่วม ทั้ง ๆ ที่ประกอบธุรกิจมาแล้วเป็นปี ๆ
4.3 ผู้กู้อาชีพอิสระยิ่งไม่ต้องพูดถึง อาจจะขายของตลาดนัด ขับรถรับจ้าง ในสายตาแบงก์ไม่มีรายได้ประจำ (แม้จะกำเงินสดตุงกระเป๋าทุกวัน) ก็ต้องมีผู้กู้ร่วมอีก และ 4.4 ผู้กู้อาชีพทำงานฟรีแลนซ์ทั้งหลาย ซึ่งเป็นแนวโน้มใหม่ของสังคมไทย แม้จะเป็นวิศวกร สถาปนิกก็ตาม แบงก์ก็ยังอยากหาผู้กู้ร่วมที่มีรายได้ประจำอยู่ดี
ปี 2566 มองเห็นมรสุมเศรษฐกิจตั้งเค้าอยู่รำไร มาตรการ LTV ในสายตาผู้ประกอบการจึงมีความจำเป็น และถ้ามีปาฏิหาริย์ได้ต่ออายุอีกสักปี LTV จะเป็นเสมือนชูชีพที่ต่อลมหายใจให้กับภาคธุรกิจอสังหาฯได้
“วิน-วิน-วิน” ทั้งผู้ประกอบการได้ระบายสต๊อก ผู้บริโภคได้เข้าถึงสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย และแบงก์ชาติได้กระตุ้นเศรษฐกิจค่ะ