ตลาดอสังหาฯฟุบทั่วโลก ดอกเบี้ยดันค่าผ่อนบ้านพุ่ง

ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกกำลังตกอยู่ในความเสี่ยงชะลอตัวแบบวงกว้าง ผลจากที่ธนาคารกลางหลายประเทศขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อรับมือกับภาวะเงินเฟ้อ ส่งผลให้ภาระผ่อนบ้านพุ่งสูงตามไปด้วย กลายเป็นปัจจัยที่ทำให้ความต้องการซื้อบ้านลดน้อยลง และอาจส่งผลลบต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยครั้งรุนแรง

ไฟแนนเชียลไทมส์รายงานคาดการณ์ของบริษัทที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจ “ออกซ์ฟอร์ด อีโคโนมิกส์” ที่ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวในตลาดที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่ทั่วโลกในปี 2023 เนื่องจากวิกฤตค่าครองชีพและอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงกดดันความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในหลายประเทศ

ก่อนหน้านี้ในช่วงปลายปี 2021 การฟื้นตัว ทางเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิด-19 ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกมีแนวโน้มสดใส เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำทำให้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านไม่สูง ขณะที่ผู้คนก็ยังคงมีรายได้และเงินเก็บเพียงพอที่จะใช้จ่าย เป็นปัจจัยที่หนุนให้ราคาบ้าน (reahouse prices) เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในกว่า 41 ประเทศทั่วโลก

แต่หลังจากที่หลายประเทศใช้มาตรการขึ้นอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านเผชิญดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่พุ่งสูง อย่างใน “สหรัฐอเมริกา” อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านระยะ 30 ปีอยู่ที่ 7% ส่งผลให้ยอดผ่อนรายเดือนเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 2,600 ดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นจาก 1,700 ดอลลาร์สหรัฐในปี 2021

เช่นเดียวกับอีกหลายประเทศ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มประเทศยูโรโซน แคนาดา ออสเตรเลีย และนิวซีแลนด์ ที่ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านพุ่งสูงตามนโยบายการเงินของธนาคารกลาง ขณะที่องค์กรวิจัยอิสระ “รีโซลูชั่น ฟาวน์เดชั่น” ประมาณการว่า ครัวเรือนราวหนึ่งในห้าของสหราชอาณาจักร (ยูเค) จะต้องแบกรับค่าผ่อนบ้านสูงกว่า 5,000 ปอนด์/ปี ภายในสิ้นปี 2023

“อดัม สเลเตอร์” หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของออกซ์ฟอร์ด อีโคโนมิกส์ ระบุว่า “นี่เป็นแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยที่น่ากังวลที่สุดนับตั้งแต่ปี 2007-2008 โดยคาดว่าตลาดมีแนวโน้มชะลอตัวระดับปานกลางไปจนถึงระดับรุนแรง”

โดยสัญญาณการชะลอตัวเริ่มปรากฏให้เห็นจากความต้องการบ้านที่ลดลงในหลายประเทศ อย่างในยูโรโซนเมื่อ ก.ย.ที่ผ่านมา การขอสินเชื่อใหม่เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง 30% จาก ก.ย. 2021 ขณะที่ยูเคมีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลงถึง 32% ในช่วงเดียวกัน ส่วนสหรัฐก็มียอดการขายบ้านลดลงราว 24% ซึ่งนับเป็นการลดลงของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 25 ปี

ความเสี่ยงที่อาจตามมาคือการพังทลายของตลาดที่อยู่อาศัย ตามรายงาน “ความมั่นคงทางการเงินทั่วโลก” (global financial stability report) ของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (ไอเอ็มเอฟ) ชี้ว่า การใช้นโยบายการเงินแบบเข้มงวดของธนาคารกลาง ทำให้ต้นทุนการกู้พุ่งสูงขึ้นและมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด อาจนำไปสู่ราคาบ้านที่ลดลงอย่างฉับพลัน เมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยอ่อนแอลง

ไอเอ็มเอฟยังคาดการณ์สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย โดยราคาจริงของบ้านในประเทศตลาดเกิดใหม่อาจลดลงมากถึง 25% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ส่วนประเทศที่พัฒนาแล้วก็เสี่ยงที่ราคาบ้านจะร่วงลงราว 10% ซึ่งจะส่งผลกระทบไปยังภาคส่วนอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้าง ซัพพลายเออร์ ไปจนถึงการใช้จ่ายและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม “อดัม สเลเตอร์” จากออกซ์ฟอร์ด อีโคโนมิกส์มองว่า ด้วยตลาดการจ้างงานที่ยังคงแข็งแกร่งและอัตราการว่างงานที่ยังอยู่ในระดับต่ำ การหดตัวของราคาบ้านและภาวะถดถอยของตลาดที่อยู่อาศัยจึงน่าจะไม่รุนแรงเท่ากับวิกฤตการเงินในอดีต

• รีไฟแนนซ์บ้านล็อกต้นทุนพุ่ง แบงก์แข่งดุ “ดอกเบี้ยพิเศษ”
• เปิดวิธีจัดการ “หนี้ผ่อนบ้าน” ยุคดอกเบี้ยขาขึ้น

• เศรษฐกิจโลก เริ่มได้รับผลกระทบจาก “เงินเฟ้อสูงยืดเยื้อ-ดอกเบี้ยขาขึ้น”