อสังหารากเลือด-จี้เว้น LTV ผ่อนปรนซื้อหลัง 2 ง่ายขึ้น แจง ธปท. “หมดยุคเก็งกำไร”

สมาคมอสังหาฯรวมตัวส่งหนังสือถึงผู้ว่าการแบงก์ชาติ จี้ยกเลิก LTV ชั่วคราว ชี้มาตรการบังคับเงินดาวน์ 20% ซื้อบ้านหลังที่สอง ซ้ำเติมปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคมไทย ชี้ผู้บริโภคยุคใหม่ซื้อหลังที่สองเพราะความจำเป็น โดยเน้นซื้อใกล้ที่ทำงานหรือโรงเรียนลูก อย่ามองด้านลบว่าเก็งกำไร ด้านสมาคมบ้านจัดสรรเผยผลสำรวจคนไทยต้องการซื้อบ้าน 2 หลัง ยอดพุ่ง 30% จี้รัฐบาลออกวงเงินกู้ดอกเบี้ยถูกอุ้มคนซื้อบ้าน เหมือนที่เคยทำมาในอดีต

ส.อาคารชุดไทยเคลื่อนไหว

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ก่อนหน้านี้สมาคมอาคารชุดไทยส่งหนังสือถึง นายเศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อขอให้พิจารณายกเลิกการบังคับใช้มาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวแบบปีต่อปี เพื่อสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ ในภาวะที่ต้องเผชิญกับปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน

พร้อมกันนี้ แนบข้อมูลที่เกิดขึ้นจริงในช่วงครึ่งปีแรก 2567 เกี่ยวกับสถานการณ์ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมของคนไทย พบว่ามีภาวะหดตัวรุนแรงต่อเนื่อง โดยติดลบ 28% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อราคาไม่เกิน 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดแมส มีการหยุดซื้อเกินครึ่งหรือเกิน 50% แสดงชัดเจนว่าคนไทยกลุ่มรายได้ระดับกลาง-ล่าง หมดความสามารถในการมีบ้านเป็นของตนเอง

จี้แบงก์ชาติทบทวน LTV

นายประเสริฐกล่าวอีกว่า เหตุผลส่วนหนึ่งมาจากนโยบาย LTV-Loan to Value ซึ่งเป็นมาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป แบ่งเป็นสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 บังคับเงินดาวน์ 20% และสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 3 บังคับเงินดาวน์ 30% โดยแบงก์ชาติให้เหตุผลเพื่อป้องกันการซื้อเก็งกำไร

ในขณะที่สถานการณ์โควิดในปี 2563 บวกกับสงคราม และปัญหาหุ้นกู้ที่ลดทอนความเชื่อมั่นตลาดเงิน ทำให้การซื้ออสังหาฯเพื่อเก็งกำไรหมดไปจากตลาดนานแล้ว แต่ยังมีดีมานด์ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือที่เรียกว่า ลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ไม่สามารถซื้อได้เพราะเจอปัญหาการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่ใกล้ที่ทำงาน อยู่ใกล้โรงเรียนลูก ถูกตีความว่าเป็นการซื้อเก็งกำไร จึงถูกเหมาเข่งบังคับให้มีเงินดาวน์ 20%

ย้ำหลังที่ 2 ไม่ใช่เก็งกำไร

“ทุกวันนี้การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดฯ เป็นพฤติกรรมการซื้อตามความจำเป็นในการใช้ชีวิต กรณีในเขตกรุงเทพฯ ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางมีบ้านอยู่ชานเมือง แต่แหล่งงานอยู่ในเมืองก็ต้องซื้อคอนโดฯอยู่อาศัย เพื่อใกล้ที่ทำงานในวันจันทร์-ศุกร์ และกลับมานอนบ้านชานเมืองในวันเสาร์-อาทิตย์ กรณีต่างจังหวัดมีคนทำงานข้ามจังหวัดจำนวนมาก การซื้อและผ่อนทดแทนการเช่าก็เป็นการซื้อตามความจำเป็น เป็นเรื่องที่อยากขอให้แบงก์ชาติพิจารณาปลดล็อกเกณฑ์ LTV แบบเร่งด่วน”

อุ้มกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง

นายประเสริฐกล่าวอีกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหลักสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย แต่ผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจต่อเนื่องยาวนานนับตั้งแต่สถานการณ์โควิดส่งผลกระทบรุนแรง โดยมีข้อมูลใหม่ที่เป็นข้อมูลอัพเดตตลาดอสังหาฯในไตรมาส 2/67 และครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ยอดขายและยอดโอนตกต่ำในรอบ 12 ปี

โดยเฉพาะกลุ่มที่ตกต่ำรุนแรงกระจุกตัวในกลุ่มกำลังซื้อราคา 3-5 ล้านบาท เพราะรับผลกระทบจากเศรษฐกิจฝืด ค่าครองชีพสูงขึ้น ภาวะดอกเบี้ยแพง ทำให้ลดทอนกำลังซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งอุปสรรคสำคัญจากนโยบาย LTV ทำลายโอกาสคนไทยในการมีบ้านเป็นของตนเอง

กังวลแรงซื้อต่างชาติหด

วิกฤตเศรษฐกิจที่ทำให้คนไทยกำลังซื้ออ่อนแอลง ภาคอสังหาฯยังมีกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติเข้ามาเป็นตัวช่วย จากการซื้อคอนโดฯตามโควตา 49% และมีสัดส่วนการโอนเฉลี่ยปีละ 20-23% เมื่อเทียบกับตลาดรวม อย่างไรก็ตาม มีแนวโน้มว่ายอดโอนคอนโดฯของลูกค้าต่างชาติในไตรมาส 2/67 จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ มาจากลูกค้าเมียนมาแรงซื้อถดถอยลงจากการสกัดกั้นของรัฐบาลเมียนมา ที่ป้องปรามไม่ให้ชาวเมียนมาซื้อคอนโดฯในไทย และอุปสรรคอื่น ๆ เช่น หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ เป็นต้น

“ต่างชาติกำลังซื้อมีศักยภาพ แต่อีกทางหนึ่งส่วนใหญ่ซื้อเงินสด แต่กลายเป็นว่าคนไทยกลุ่มกำลังซื้อตลาดแมสที่ขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัดส่วนสูงถึง 95% ซื้อเงินสดเพียง 5% กำลังถูกบล็อกการขอสินเชื่อด้วยมาตรการ LTV ประเด็นสำคัญที่สุดเป็นเรื่องกลุ่มตลาดแมสยังต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง แต่ซื้อไม่ได้เพราะขอสินเชื่อไม่ได้ เท่ากับเป็นการทำลายโอกาสมีบ้านของตลาดกลาง-ล่าง และสร้างปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคมไทยให้บาดลึกมากยิ่งขึ้นไปอีก”

แก้ปัญหาเหลื่อมล้ำสังคมไทย

นายประเสริฐกล่าวต่อว่า สมาคมอาคารชุดไทยซึ่งมีสมาชิกดีเวลอปเปอร์ 188 บริษัท มีบทบาทสำคัญในการลงทุน การจ้างงาน และจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้กับคนไทย จึงเสนอมาตรการเพื่อลดผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ ดังนี้

1.เสนอให้แบงก์ชาติพิจารณาระงับการใช้มาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวแบบปีต่อปี เพื่อให้สอดคล้องกับรัฐบาลที่ได้มีมติคณะรัฐมนตรีกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาฯเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา โดยมีอายุมาตรการกระตุ้นถึงวันที่ 31 ธันวาคมนี้

2.ข้อเสนอการระงับ LTV แบบปีต่อปี ให้มีผลจนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างชัดเจน แบงก์ชาติสามารถนำกลับมาบังคับใช้ แต่เสนอให้บังคับใช้กับการขอสินเชื่อหลังที่ 3 เป็นต้นไป เพราะปัจจุบันการซื้อหลังที่ 2 เป็นการซื้อตามความจำเป็นในการใช้ชีวิตของคนไทย

“ทุกวันนี้รัฐบาลลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ทั้งรถไฟฟ้าและทางด่วน ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่ ความจำเป็นในการมีบ้านหลังที่ 2 ใกล้แนวรถไฟฟ้าจำเป็นกว่าบ้านหลังแรกที่อยู่นอกเมือง แต่ LTV กำลังสร้างความเหลื่อมล้ำในระยะยาว ระหว่างคนไทยที่มีกำลังซื้อและเงินออมน้อยกว่า ต้องพึ่งการขอสินเชื่อ เทียบกับชาวต่างชาติที่ซื้อเงินสด ถ้าหากแบงก์ชาติปลดล็อก LTV เป็นการให้โอกาสคนไทยทุกกลุ่มทั้งล่าง-กลาง-บน เข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเป็นของตนเอง”

ดีมานด์ซื้อหลังที่ 2 ทะลัก

ด้านนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรคนใหม่ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า อยากขอให้แบงก์ชาติผ่อนคลายเกณฑ์ LTV อย่างน้อย 1-2 ปี รอให้เศรษฐกิจฟื้นอย่างชัดเจนก่อน เพราะไทยยังอยู่ในวิกฤตโครงสร้างเศรษฐกิจยังชะลอตัวต่อเนื่อง ซึ่งก่อนหน้านี้แบงก์ชาติมีข้อกังวลว่าการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลายหลังจะทำให้เกิดการเก็งกำไร

จากผลสำรวจแบบสอบถามในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44 ปี 2566 พบว่าประชาชนที่มีความต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 มากถึง 30% จากเหตุผลที่คนไทยยุคปัจจุบันมีความจำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลัง เพราะ 1.ซื้อบ้านผู้สูงวัยเพื่อดูแลคุณพ่อคุณแม่วัยหลังเกษียณ จะได้อยู่อาศัยสุขสบายย่านชานเมือง ที่สำคัญอยู่ใกล้ลูกหลาน และ 2.ผู้กู้มีความจำเป็นต้องอาศัยในเมืองเพื่ออยู่ใกล้โรงเรียนลูกและใกล้ที่ทำงาน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายและลดเวลาในการเดินทาง เป็นต้น

ขอรัฐช่วยวงเงินดอกเบี้ยต่ำ

ปัญหา LTV ไม่ใช่มีเรื่องการเก็งกำไร โดยผู้ซื้อบ้านจัดสรรเป็นกลุ่มมีดีมานด์ซื้อกับมีกำลังในการซื้อ แต่อาจไม่มีเงินออม หากสามารถกู้ได้ 100% จะเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อซื้อบ้านได้ ดังนั้นแบงก์ชาติควรผ่อนปรนในระยะเวลาหนึ่ง เพื่อให้เกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ เพราะนำมาสู่การจ้างงาน และการลงทุนเปิดโครงการใหม่

ขณะเดียวกันสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เสนอรัฐควรจัดสรรวงเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำกว่า 1.5-2% สำหรับปล่อยกู้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง โดยอ้างอิงจากตัวเลขปี 2542 ที่รัฐบาลในอดีตเคยจัดสรรวงเงิน 8% จากมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีละ 3 แสนล้านบาท หรือเท่ากับวงเงิน 2-3 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมูลค่าตลาดเพิ่มเป็นปีละ 7 แสนล้านบาท วงเงินซอฟต์โลนสัดส่วน 8% จึงเท่ากับ 5 หมื่นล้านบาท เพื่อลดภาระค่าผ่อนงวดให้กับประชาชนในกลุ่มตลาดแมส

ซีไอเอ็มบีชี้ช่วยได้ไม่มาก

ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย หรือ CIMBT เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตามหลักเกณฑ์การออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ LTV ของ ธปท. คุมบ้านหลังที่ 2 และ 3 ก็เพื่อดูแลเสถียรภาพตลาดการเงิน และชะลอการเก็งกำไร รวมถึงป้องกันคนแสวงหาผลตอบแทนสูงโดยไม่ประเมินความเสี่ยง หรือเรียกว่า Search for Yield ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดกลุ่มระดับกลางถึงบน

อย่างไรก็ดี การขอผ่อนคลายมาตรการ LTV ในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีซัพพลายเหลือล้นตลาดค่อนข้างมาก มองว่าผ่อนคลายได้ แต่เชื่อว่าจะช่วยตลาดไม่ได้มากและไม่ตรงจุด เพราะภาพตลาดปัจจุบันซัพพลายที่เหลือค่อนข้างเยอะ จะเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มนี้ปัญหาไม่ได้เกิดจากเรื่องมาตรการ LTV แต่เกิดจากรายได้ไม่เพียงพอ ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่สามารถขอสินเชื่อได้

ปัญหาจากหนี้เยอะ-กู้ไม่ผ่าน

ดร.อมรเทพกล่าวอีกว่า นอกจากยกเว้นการขอผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพื่อกระตุ้นความต้องการทางด้านการลงทุน (Investment Demand) โดยเน้นกลุ่มระดับกลาง-บน ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าให้กับกลุ่มระดับรายได้กลาง-ล่างต่อ ซึ่งหวังผลในเรื่องของการช่วยผู้ประกอบการ ระบายสต๊อกสินค้าที่เป็นซัพพลายล้นตลาดอยู่ และส่วนหนึ่งเป็นการลงทุน น่าจะเป็นการผ่อนคลายที่ดีกว่า

“การขอผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สามารถทำในภาวะตลาดที่ซัพพลายเหลือ แต่เชื่อว่าคงช่วยไม่ได้มาก เพราะอาจแก้ไม่ตรงจุดมากนัก เพราะกลุ่มที่มีปัญหาตอนนี้คือ กลุ่มที่มีรายได้น้อย มีหนี้เยอะ ทำให้กู้ไม่ผ่าน ยกเว้นการขอผ่อนคลายเพื่อกระตุ้นให้เกิดการลงทุนและปล่อยเช่าต่อ แต่ภาพอาจไม่ชัด ซึ่งอาจจะกระทบต่อเสถียรภาพตลาดการเงินได้เช่นกัน”