“สมคิด” จัดทัพอสังหาลุยฮ่องกง โรดโชว์ Belt&Roadมิ.ย. ดึงทุนจีนลงEEC-ทำเลร้อน “เนินพระ-บ้านฉาง”

“สมคิด” จัดทัพ “นักธุรกิจอสังหาฯภาคตะวันออก” บินโรดโชว์งาน “Belt and Road Summit 2018” ที่ “ฮ่องกง” หวังดึงเม็ดลงทุนจากจีน หลังคลอด พ.ร.บ. EEC เปิดช่องนิติบุคคล-คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่ 3 จังหวัดชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา ด้านระยองโอดรถไฟความเร็วสูงไม่เข้าตัวจังหวัด คาดความเจริญกระจุกตัวบ้านฉาง-ชลบุรี-พัทยา ด้านทุนใหญ่ส่วนกลางรุมทึ้งที่ดิน “เนินพระ, บ้านฉาง” กระฉูดกว่า 20 ล้านบาท

หลังจากพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 15 พ.ค. 2561 โดยเปิดทางให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวได้สิทธิพิเศษเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาฯในระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด คือ 1.ให้นิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมฯ เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้ โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน และ 2.ให้นิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวในเขตส่งเสริมฯมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยได้รับการยกเว้นจากการจำกัดสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดนั้น

อสังหาฯชลบุรีรุกโรดโชว์ฮ่องกง

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลัง พ.ร.บ. EEC มีผลบังคับใช้ทำให้นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะการเปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมนั้นค่อนข้างเป็นจุดที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษ โดยเฉพาะจากนักลงทุนชาวจีน เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนมีราคาสูงกว่าในประเทศไทย ดังนั้นในวันที่ 28 มิถุนายน 2561 ทางกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีจะร่วมเดินทางไปกับคณะของนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ซึ่งได้รับเชิญให้ไปปาฐกถา และโรดโชว์ธุรกิจของไทย ในงาน “1 แถบ 1 เส้นทาง Belt and Road Summit 2018” ซึ่งจัดโดยรัฐบาลฮ่องกง และสภาการพัฒนาการค้าฮ่องกง (HKTDC) ที่ศูนย์การจัดประชุมและนิทรรศการฮ่องกง ภายในงานจะมีตัวแทนจากภาครัฐและภาคเอกชนของหลายประเทศไปเข้าร่วม ถือเป็นเวทีที่มีการแลกเปลี่ยนความคิดเห็น และถือเป็นโอกาสของนักธุรกิจไทยที่ร่วมเดินทางไป เพราะภายในงานจะมีการจับคู่ธุรกิจ (business matching) ซึ่งกลุ่มนักธุรกิจอสังหาฯจากชลบุรีที่ร่วมคณะไปจะได้ทำการประชาสัมพันธ์คอนโดมิเนียมในไทย เพื่อดึงดูดนักลงทุนชาวจีน

“คอนโดมิเนียมใน จ.ชลบุรี และพัทยา ซึ่งอยู่ติดทะเล ราคา 1 แสนบาท/ตารางเมตรนั้นมีความเป็นไปได้สูงที่จะขายได้ เพราะราคาถูกกว่าที่เมืองจีนมาก อีกทั้งจุดเด่นเรื่องค่าครองชีพสินค้าอุปโภคบริโภค อาหารและการบริการที่ไม่แพงและคุ้มค่า อย่างไรก็ตาม นักลงทุนชาวจีนมีทั้งลูกค้ารายย่อย และการร่วมทุนทำธุรกิจ ซึ่งหากนักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจร่วมลงทุนจะเป็นนิมิตหมายที่ดีของพื้นที่จังหวัดชลบุรี เนื่องจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะทำให้เกิดการจ้างงานในทุกระดับ รวมไปถึงเมื่อคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ ชาวจีนย้ายเข้ามาอยู่อาศัย จะทำให้คนในพื้นที่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากการจ้างงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคบริการ อย่างไรก็ตาม สำหรับกฎหมายใหม่ที่ออกมายังคงต้องรอดูรายละเอียดของกฎหมายลูกที่จะตามออกมา” นายมีศักดิ์กล่าว

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาฯใน จ.ชลบุรีเปิดเผยว่า ขณะนี้มีข่าวว่านักลงทุนท้องถิ่นใน จ.ชลบุรี เพิ่งกว้านซื้อที่ดินใน อ.ศรีราชาเพิ่มขึ้น และมีการโอนซื้อขายด้วยวงเงินประมาณ 1,000 ล้านบาท แต่ยังไม่มีการระบุชัดเจนว่าจะมีการร่วมทุนกับชาวต่างชาติ หรือทุนใหญ่จากส่วนกลาง

ผู้สื่อข่าวรายงานสถานการณ์การขายบ้านแนวราบของ บมจ. ในจังหวัดชลบุรีช่วงไตรมาส 1 ปัจจุบันมีทุนใหญ่เข้ามาแข่งขันรวม 5 บริษัท 1.บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ปัจจุบันมีโครงการขายอยู่รวม 10 โครงการ บน 5 ทำเล นาป่า, บางพระ, แหลมฉบัง-เครือสหพัฒน์, พัทยา-บางละมุง และบ่อวิน ทุกโครงการวางตัวสินค้าจับกลุ่มคนไทยตลาดล่าง สถานการณ์ยอดขายเดินไปได้ เนื่องจากทำเลอยู่ใกล้แหล่งงาน และราคาตรงกลุ่มเป้าหมายเริ่มต้นระดับ 1.59 ล้านบาท ส่วนอีก 4 ทำเลที่เหลือ รวม 8 โครงการ ยอดขายเดินไปได้ค่อนข้างช้า เฉลี่ย 0-3 หลัง/เดือน แต่ยังมีนโยบายจะขึ้นโครงการใหม่

2.บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ มีโครงการ 4 โครงการ บน 3 ทำเล คือ บางแสน, ศรีราชา และบ้านบึง สถานการณ์งานขายทุกโครงการไม่ดีนัก โดยเฉพาะ 2 ทำเล ศรีราชา กับบ้านบึง แทบไม่มียอดขาย

3.บมจ.ศุภาลัย ปัจจุบันมีโครงการเปิดขายอยู่รวม 5 โครงการ บน 3 ทำเล คือ เมือง-บางแสน, พัทยา และศรีราชา สถานการณ์ปัจจุบัน จาก 3 ทำเล มีเพียง 1 ทำเลที่มียอดขายที่พอไปได้ คือ พัทยา-ซอยสยามคันทรีคลับ มียอดขาย 5-7 หลัง/เดือน ส่วนทำเลศรีราชาเปิดขายมานานร่วม 8 ปี แต่ยังไม่สามารถปิดโครงการได้ ส่วนทำเลบางแสนมีเปิดโครงการใหม่เมื่อเดือนกันยายน 2560 จนปัจจุบันระยะเวลา 7 เดือน ขายได้ 20 หลัง ถือว่ายอดไปได้ค่อนข้างช้า 1-3 หลัง/เดือน ปัจจัยหลักที่ยอดขายเดินได้ช้าคือการวางตัวสินค้า และราคาขายค่อนข้างสูง เริ่ม 2.3 ล้านบาท/บ้านแฝดเริ่ม 3.7 ล้านบาท ปัจจุบันศุภาลัยยังมีการขึ้นโครงการใหม่ในชลบุรีอยู่ต่อเนื่อง ปีนี้ที่กำลังพัฒนาโครงการจะมี 2 ทำเลเปิดใหม่ คือ หนองรี และซอยเขาดิน ศรีราชา

4.บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ปัจจุบันมีโครงการเปิดขายอยู่รวม 5 โครงการ บน 4 ทำเล คือ พัทยา-บางละมุง, ศรีราชา, เมือง และพานทอง สถานการณ์งานขายโดยรวมของลลิลฯ โดยรวมยอดขายแต่ละโครงการไม่หวือหวา บางโครงการแทบไม่มียอดขาย

5.บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ปัจจุบันมีโครงการเปิดขายอยู่รวม 1 โครงการ Golden Town (ศรีราชา) สถานการณ์งานขายโดยรวมหวือหวาในช่วงเปิดตัวโครงการ 2 วันแรก ขายไป 344 หลัง (เปิดขายเดือน 1/07/60) ขายมา 10 เดือนยอดขาย

ปัจจุบันอยู่ที่ 354 หลัง ถ้าดูจากยอดขายรวมในปัจจุบันจะเห็นได้ว่ายอดขายรวมไม่ขยับมากนัก เนื่องจากมีการยกเลิกแล้วขายใหม่ จากยอดวันเปิดตัวมีการยกเลิกประมาณ 30% และแปลงที่มีการยกเลิกก็สามารถขายใหม่ได้ภายในปี 2560 แต่จากผลการสำรวจช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ยอดขายเฉลี่ยได้ 5-7 หลัง/เดือน (มกราคม 7 หลัง, กุมภาพันธ์ 5 หลัง และมีนาคม 7 หลัง)

ทำเลร้อน “เนินพระ-บ้านฉาง”

ในขณะที่นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า การที่เส้นทางรถไฟความเร็วสูงกำหนดจุดจอดที่สถานีอู่ตะเภา ซึ่งกินพื้นที่ อ.บ้านฉาง จ.ระยอง เพียงอำเภอเดียว ส่งผลให้ขณะนี้มีบริษัทมหาชนจำนวนมากเข้ามาจับจองพื้นที่ในอำเภอบ้านฉาง ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว

โดยเฉพาะส่วนที่ติดถนนสุขุมวิทมีราคาเพิ่มสูงขึ้นจาก 10 ล้านบาทขึ้นไป สูงสุดถึง 20 ล้านบาท/ไร่ และปัจจุบันราคาที่ดินในบ้านฉางยังคงมีความผันผวนสูง เนื่องจากเป็นอำเภอขนาดเล็ก มีพื้นที่สำหรับพัฒนาได้น้อย โดยที่เป็นรูปธรรมชัดขณะนี้มีข่าวว่า นักลงทุนชาวจีน ร่วมทุนกับชาวไทยเตรียมลงทุนสร้างคอนโดฯ และซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบริเวณหาดแสงจันทร์ อ.เมือง จ.ระยอง

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ระยอง ปัจจุบันยังคงขายได้ แต่ในอัตราที่ค่อนข้างช้ากว่า จ.ชลบุรี เนื่องจากมีปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มลูกค้าในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราส่วนถึง 80% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดระยอง โดยธนาคารมีการปฏิเสธการขอสินเชื่อในอัตราที่สูง เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 10,000-30,000 บาท/เดือน และมีภาระหนี้สินค่อนข้างสูง ทำให้จำเป็นต้องมีการตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้น นอกจากนี้การที่เส้นทางรถไฟความเร็วสูงไม่มีสถานีต่อขยายเข้าสู่ตัวเมืองจังหวัดระยอง ทำให้พื้นที่จังหวัดระยองส่วนที่เหลือไม่ได้ประโยชน์เท่าใดนัก

จากนโยบาย EEC เพราะความเจริญจะกระจุกตัวเพียงอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง เท่านั้นที่ได้อานิสงส์จาก EEC เนื่องด้วยอยู่ระหว่างนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด และท่าอากาศยานอู่ตะเภา

นายเปรมสรณ์ยังกล่าวอีกว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยองจะเป็นในลักษณะเพื่อการท่องเที่ยวในหลายพื้นที่ เช่น บ้านฉาง บ้านเพ และแหลมแม่พิมพ์ ซึ่งเป็นการซื้อประเภทคอนโดมิเนียม และพูลวิลล่า สำหรับการพักผ่อนตากอากาศ ในส่วนคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาตินิยมมาจับจองสำหรับเป็นที่พักตากอากาศนั้นจะมีมากในบริเวณบ้านเพ ใกล้ท่าเรือจุกเสม็ด เช่น ภูผาธารา ดิออเร็นทอลบีช เป็นต้น

ที่ผ่านมามีนายทุนจากส่วนกลางเข้ามาลงทุนในพื้นที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง ได้แก่ บมจ.อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) ทำสนามกอล์ฟ รวมถึงบ้านเดี่ยว 1 ชั้น และ 2 ชั้น ระดับราคาค่อนข้างสูง 2-6 ล้านบาท มีทั้งที่ดำเนินการสร้างเสร็จและเพิ่งเปิดตัวได้ไม่นาน ได้แก่ บ้านเดี่ยว แบรนด์เวลาน่า ระดับราคา 4-7 ล้านบาท โดยลูกค้า

เป้าหมายเป็นลูกค้าระดับผู้บริหารบริษัท แพทย์ นักบิน วิศวกร หรือผู้จัดการโครงการต่าง ๆ ที่ทำงานในจังหวัดระยอง รวมถึงชาวต่างชาติที่พักอาศัยบริเวณนี้ รวมถึงโครงการบ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่งเปิดตัวได้ไม่เกิน 3 เดือน

นอกจากนี้ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีการซื้อที่ดินจำนวน 30 ไร่ บริเวณแยกเนินสำลี ใกล้กับศูนย์ราชการ แต่ยังไม่ได้เปิดเผยว่าจะจัดทำโครงการประเภทใด ส่วน บมจ.ศุภาลัย เข้ามาลงทุนทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว จับตลาดอยู่อาศัยในเมือง รองรับกลุ่มลูกค้าที่ทำงานในมาบตาพุด ขณะที่ บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ มีโครงการคาซ่า วิลล์ ริมทะเล และบ้านเดี่ยว 2 ชั้น บริเวณอำเภอเมืองรองรับกลุ่มลูกค้าที่ทำงานในมาบตาพุด ส่วน บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เข้ามาลงทุน ไลโอ นอฟ โครงการทาวน์โฮม 2 ชั้น และบ้านเดี่ยว ส่วน บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท มีการลงทุนโครงการเดอะ พาร์คแลนด์ ระยอง อ.ปลวกแดง และ บมจ.แสนสิริ เข้ามาลงทุนในส่วนคอนโดมิเนียม แต่อัตราการขายไม่หวือหวานัก