MK ดัน พรอสเพค ดีเวลอปเมนท์ เสียบท็อป 3 อสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม

MK-กลุ่มมั่นคงเคหะการ รื้อโมเดลธุรกิจครั้งสำคัญ ดัน “พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ (PD)” รุกลงทุนอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม หลังจากปั้นพอร์ตโรงงานให้เช่าทะลุ 1 ล้าน ตร.ม. ผนึกกลุ่ม BTS สร้างนิคมแห่งแรกในเครือ “นิคมอุตฯบางปะกง” 1,000 ไร่ มูลค่า 6,500 ล้านบาท บางนา-ตราด กม.55

นายวรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK เปิดเผยว่า ปี 2568 มีการรีโมเดลแผนธุรกิจอีกครั้ง นำเสนอผ่านแผนยุทธศาสตร์ “2025 Transformative Growth Mission…พันธกิจพลิกเกมเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนระยะยาว”

รื้อแผนธุรกิจ-วางรากฐานใหม่ครั้งสำคัญ

จากเดิม MK มีพอร์ตลงทุน 3 พอร์ตหลัก คือ 1.อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยมีแบรนด์หลัก “หมู่บ้านชวนชื่น” ซึ่งมีประวัติศาสตร์การพัฒนายาวนาน 60 ปี 2.อสังหาฯประเภทอุตสาหกรรม โดยมีพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เป็นผู้รับผิดชอบหลัก และ 3.ธุรกิจเวลเนส ที่เปิดให้บริการภายใต้แบรนด์ “รักษ” ในโซนบางกระเจ้า

การปรับโครงสร้างธุรกิจของ MK นับแต่นี้เป็นต้นไป PD-Prospect Development จะเป็นกลุ่มธุรกิจที่สร้างรายได้หลักให้กับบริษัท โดยในปี 2567 ที่ผ่านมา PD มีสัดส่วนรายได้สัดส่วน 47% ของรายได้รวมของกลุ่ม MK และสร้างสัดส่วนกำไรขั้นต้นคิดเป็น 54% โดยจัดอยู่ในท็อป 3 จากการมีพื้นที่แวร์เฮาส์ให้เช่าทะลุ 1 ล้าน ตร.ม.

“พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ คือ เรือธงสำคัญในการขับเคลื่อนรายได้ประจำของกลุ่ม MK โดยเฉพาะในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบเผชิญความท้าทาย การปรับโครงสร้างบริษัทจึงเป็นการวางรากฐานใหม่ เพื่อให้กลุ่ม MK สามารถเติบโตมั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว

มุ่งเน้นกลุ่มธุรกิจที่สามารถต่อยอดศักยภาพท่ามกลางการแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ผลงานของ PD พิสูจน์ความพร้อมเป็นเสาหลักสร้าง New S-Curve ทางธุรกิจได้อย่างแข็งแกร่ง เราเป็นผู้นำธุรกิจคลังสินค้า-โรงงานให้เช่าพื้นที่ Free Zone ของไทย และล่าสุดกับการขยายสู่ธุรกิจใหม่นิคมอุตสาหกรรม”

นับถอยหลังอีก 3 ปี ยุติบทบาทแบรนด์ “บ้านชวนชื่น”

ในขณะที่อสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัย โดยมีแบรนด์โครงการหลัก “หมู่บ้านชวนชื่น” ได้มีการลดบทบาทการลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปีที่แล้ว จากการไม่ได้ซื้อแลนด์แบงก์เพิ่มเติมแต่อย่างใด โดยเน้นการพัฒนาโครงการบนแลนด์แบงก์เดิมที่มีอยู่ ซึ่งได้มาในปี 2558 ที่มีการซื้อกิจการ MK

ปัจจุบันแลนด์แบงก์เหลือไม่ต่ำกว่า 500 ไร่ แต่อยู่ในโซนจังหวัดสุพรรณบุรีกับพระนครศรีอยุธยา ซึ่งไม่อยู่ในโซนที่ต้องการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอุตสาหกรรม ซึ่งเป็น New S-Curve ใหม่ของบริษัท ดังนั้นจึงพร้อมจะเปิดดีลซื้อขายที่ดินใน 2 จังหวัดดังกล่าวกับผู้ที่สนใจจะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาโครงการต่อไป

ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย ที่อยู่ในแผนพัฒนาบนที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ มีแปลงรอขายที่อยู่ในแผนพัฒนารวม 800 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,900 ล้านบาท คาดว่าสามารถปิดการขายได้ทั้งหมดใน 2-3 ปีหน้า จากนั้นจะยุติบทบาทการลงทุนที่อยู่อาศัยเพราะบริษัทไม่มีความชำนาญ

ปักหมุด “บางปะกง” เจาะลูกค้าไทย-เทศ 7 New S-Curve

ด้านนางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ PD ผู้พัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน’ หรือ BFTZ กล่าวเพิ่มเติมว่า เรื่องใหม่ปีนี้นับเป็นครั้งแรกที่จะลงทุนนิคมอุตสาหกรรม ภายใต้ชื่อ “นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง” บนที่ดินรวม 1,000 ไร่ ราคาไร่ละ 13 ล้านบาท

รายละเอียดนิคมอุตสาหกรรมบางปะกง ทำเลที่ตั้ง ต.คลองตำหรุ อ.เมืองชลบุรี จ.ชลบุรี ออกแบบเป็นนิคมอุตสาหกรรมเชิงนิเวศ (Ecoindustrial Estate) เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจควบคู่ไปกับการสร้างความสมดุลระหว่างการพัฒนาทางสังคมและชุมชน พร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยและบริการครบวงจร

ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ตามแผนเตรียมลงทุนพัฒนาสาธารณูปโภคภายในนิคมอุตฯ ในปี 2569 และคาดว่าจะเปิดดำเนินการในปี 2570 โดยร่วมกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) จัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม

“ตามเกณฑ์ กนอ. พื้นที่ 30% จะเป็นสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น ระบบถนน ไฟฟ้า ประปา พื้นที่สีเขียว ดังนั้น จึงมีพื้นที่ขาย 680-700 ไร่ คาดว่าจะปิดการขายภายใน 2-3 ปี เจาะนักลงทุนทุกเซ็กเมนต์ตั้งแต่อุตสาหกรรมรายเล็กที่เป็นซัพพอร์ติ้งอินดัสทรี และนักลงทุนรายใหญ่ เรารับทุกเงื่อนไขการซื้อตั้งแต่ 1-100 ไร่”

ทั้งนี้ การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมบางปะกง นับเป็นก้าวสำคัญของ PD ในการต่อยอดศักยภาพ และสนับสนุนยุทธศาสตร์ชาติด้านเศรษฐกิจและการลงทุน โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC ที่กำลังเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนจากทั่วโลก

แผนยุทธศาสตร์ของ PD นอกจากเป็นนิคมอุตสาหกรรมร่วมดำเนินการกับ กนอ. สร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนไทยและต่างชาติ เพื่อรองรับ 7 อุตสาหกรรมเป้าหมาย ได้แก่ อุตฯ เกษตรและแปรรูปอาหาร, ยานยนต์, ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และอุตสาหกรรมเบา รวมถึงดิจิทัลอย่าง ดาต้า เซ็นเตอร์, เทคโนโลยีคลาวด์

แปลงวิกฤตภาษีทรัมป์ เป็นโอกาสลงทุนนิคมอุตฯ

นางสาวรัชนีกล่าวต่อว่า ข้อมูลพื้นฐานจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI พบว่า ปี 2567 ภาคตะวันออกเป็นภูมิภาคที่มีมูลค่าการลงทุนสูงที่สุด 573,066 ล้านบาท

ประกอบกับข้อมูล ณ ไตรมาส 1/68 กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่า มีการลงทุนในพื้นที่ EEC ของนักลงทุนต่างชาติกว่า 24,234 ล้านบาท คิดเป็น 52% ของเงินลงทุนทั้งหมด

ในขณะที่ PD มีโครงการ BFTZ 4 บางปะกง มีผู้เช่าเต็ม 100% แม้พื้นที่บางส่วนยังอยู่ในระหว่างการพัฒนาทำเลตั้งอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ของบริษัท ห่างกันในระยะเพียง 600 เมตร และห่างจากถนนบางนา-ตราดเพียง 300 เมตร จึงอยู่ในโซนไพรมโลเกชันของย่านนิคมอุตสาหกรรมสำคัญของประเทศ

คำถามสำคัญในยุคนี้คือสงครามการค้าโลกจากนโยบายภาษีทรัมป์ มีผลกระทบต่อธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมมากน้อยแค่ไหน

เรื่องนี้นางสาวรัชนีกล่าวว่า แม้เศรษฐกิจโลกจะเผชิญความไม่แน่นอนจากสงครามทางการค้า และนโยบายขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ แต่นักลงทุนส่วนใหญ่มองการตัดสินใจย้ายฐานการผลิตเป็นกระบวนการที่ใช้เวลา ซึ่งต้องติดตามความคืบหน้าต่อไป

โดยไทยยังมีความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์ ทั้งในด้านระบบสาธารณูปโภค ระบบโลจิสติกส์และการเป็นศูนย์กลางการผลิตในภูมิภาคอาเซียน

“อย่างไรก็ตาม การมองหาโอกาสใหม่ จาก FTA และการวางนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐเป็นสิ่งจำเป็นที่จะช่วยกระตุ้นให้ภาคอุตสาหกรรมเดินหน้าต่อได้”

วางแผนรัดกุม-เติบโตยั่งยืน ผ่านรหัสลงทุน E-E-C

MD ของ PD ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า PD วางกลยุทธ์ผลักดันการเติบโตระยะยาวอย่างยั่งยืน โดยยึด 3 เสาหลัก รหัสย่อ ‘E-E-C’ ประกอบด้วย

“E-Enlarge” from Core Strengths ด้วยการขยายขีดความสามารถจากรากฐานความเชี่ยวชาญและจุดแข็งขององค์กร สู่ทุกกิจกรรมของธุรกิจอุตสาหกรรม ซึ่งมีความเชี่ยวชาญไม่ต่ำกว่า 15 ปี จากจุดเริ่มต้นมีโรงงานให้เช่าปีละ 20,000 ตร.ม. ล่าสุดในปี 2568 เพิ่มเป็นปีละ 200,000 ตร.ม.

“E-Evolve” with Flexibility and Adaptability พัฒนาอย่างยืดหยุ่นและพร้อมปรับตัวให้ตอบโจทย์ทุกสถานการณ์อยู่เสมอ

“C-Collaborate” for Greater Impacts เสริมความแข็งแกร่งด้วยความร่วมมือกับพันธมิตรในทุกมิติ โดยนิคมอุตฯ แห่งแรกของ PD มีพันธมิตรธุรกิจที่แข็งแกร่งคือกลุ่มบีทีเอส ของนายคีรี กาญจนพาสน์ ถือหุ้นฝ่ายละ 50/50

ด้านผลประกอบการปี 2567 ของ PD มีรายได้รวม 898 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้เช่าและบริการ 485 ล้านบาท เติบโต 21% เทียบกับปี 2566 ในขณะที่มองเห็นดีมานด์มีอีกมาก จึงเร่งพัฒนาโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในไปป์ไลน์

ได้แก่ โครงการ BFTZ 4 บางปะกง, โครงการ BFTZ 6 ถ.บางนา-ตราด กม.19 ให้แล้วเสร็จ วางเป้าปี 2568 รักษาอัตราการเช่า (Occupancy Rate) เฉลี่ยทุกโครงการให้สูงกว่า 90% และเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่อีกกว่า 200,000 ตร.ม.

ขายทรัพย์สินเข้ากอง Prospect REIT ต่อเนื่อง

ในฐานะ Sponsor หลักและผู้บริหารทรัพย์สินของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ Prospect REIT

บริษัท PD มีแผนเดินหน้าขายทรัพย์สินบางส่วนในโครงการ BFTZ 1 ถ.บางนา-ตราด กม.23, โครงการ BFTZ 2 ถ.เทพารักษ์, โครงการ BFTZ 3 ถ.บางนา-ตราด กม.19 เข้ากอง PROSPECT REIT พื้นที่ให้เช่ารวม 221,678 ตร.ม.

โดยนางสาวอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด กล่าวว่า Prospect REIT เตรียมเพิ่มทุนครั้งที่ 3 และเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินจาก PD มูลค่าไม่เกิน 3,350 ล้านบาท กำหนดการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนระหว่างวันที่ 19-23 พ.ค. 2568

ขณะเดียวกัน ทางผู้จัดการกองทรัสต์กำลังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ในโครงการอื่น ๆ อีกหลายโครงการที่พัฒนาโดย PD ซึ่งจุดแข็งด้านคุณภาพทรัพย์สินตลอดจนความเชี่ยวชาญของ Sponsor หลัก สนับสนุนให้อัตราการต่อสัญญาและอัตราการเช่าโครงการอยู่ในระดับที่สูงมาโดยตลอด

“Prospect REIT ยังคงมุ่งเน้นการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ กระจายความเสี่ยงและรัดกุมในทุกด้าน พร้อมส่งต่อผลตอบแทนที่ดีสม่ำเสมอให้แก่ผู้ถือหน่วย คาดว่าจะขยายมูลค่าสินทรัพย์รวมของกองในปี 2568 อยู่ที่ 8,700 ล้านบาท และมูลค่าแตะ 10,000 ล้านบาทภายในปี 2569”