สำรวจตลาด ‘บ้าน-คอนโดฯ’ ค้างสต๊อก 2.2 แสนหน่วย ขาย 4 ปีหมด

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยของไทยจะเป็นอย่างไร จากกำลังซื้อที่หดตัวอย่างต่อเนื่อง ภายใต้สถานการณ์คนไทยเข้าไม่ถึง ตลาดต่างชาติแผ่ว แล้วปี 2569 จะดีขึ้นจริงหรือเป็นแค่ความรู้สึก ?

ข้อมูลล่าสุด “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ระบุว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 เปิดตัวโครงการใหม่ลดลงทั้งจำนวนโครงการ หน่วยขาย และมูลค่า โดยทั้งปีเปิด 265 โครงการ เป็นประเภทที่อยู่อาศัย 259 โครงการ อสังหาฯประเภทอื่น 6 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายในตลาด 41,556 หน่วย และมูลค่าการพัฒนา 291,274 ล้านบาท

เมื่อดูพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่ามีการเปิดตัวโครงการ 41,490 หน่วย ลดลงจากปี 2567 ที่เปิดตัว 61,453 หน่วย ถึง 32.5% ส่วนมูลค่าก็หดตัวลงถึง 29.8% โดยปี 2568 เปิดตัว 290,615 ล้านบาท ขณะที่ปี 2567 เปิดตัว 413,773 ล้านบาท ในทางกลับกันพบว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2568 กลับมีมูลค่า 7.004 ล้านบาทโดยเฉลี่ย สูงกว่าปี 2567 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.733 ล้านบาท สะท้อนว่าสินค้าใหม่มีราคาสูงกว่าเดิม ผู้มีรายได้น้อยกว่ามีความสามารถในการซื้อลดน้อยลง

“โสภณ” กล่าวว่า ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.477 ล้านบาท ลดลง 2.9% เทียบกับเมื่อ 6 เดือนก่อน ซึ่งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.612 ล้านบาท โดยปรับตัวลดลงมากสุด คือ ที่ดินจัดสรรลดลง 4.7% รองลงมาอาคารพาณิชย์ลดลง 4.1% อาคารชุดลดลง 3.5% และทาวน์เฮาส์ลดลง 2.8% ซึ่งทุกประเภทมีราคาปรับตัวลดลงทั้งหมด ตามภาวะตลาด เศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง

หากเจาะลึกลงไปกลุ่มสินค้าที่ปรับลดจะเป็นทุกระดับราคา โดยเฉพาะราคาถูกลดลงมากสุด คือ ราคาต่ำกว่า 5 แสนบาท ลดลง 5% รองลงมามากกว่า 1-2 ล้านบาท ลดลง 4 % และราคา 5 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาท ลดลง 3.5% การลดลงของระดับราคาในรอบนี้ มีสาเหตุจากการในรอบก่อนหน้าที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาสินค้าระดับราคาแพงออกมาขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีสินค้าคงค้างเหลือขายในตลาด เกิดการแข่งขันด้านราคา ผู้ประกอบการจึงมีการปรับระดับราคาลง ส่วนหนึ่งเกิดจากการจัดโปรโมชั่น ส่งเสริมการขายในช่วงปลายปี 2568 ประกอบกับต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการที่ลดลง เช่น อัตราดอกเบี้ย ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ

นอกจากนี้ ผลสำรวจล่าสุดยังพบว่ามีหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการในปัจจุบัน มีจำนวน 221,805 หน่วย คาดว่าจะขายได้หมด คงต้องใช้เวลา 49.8 เดือน หรือกว่า 4 ปี ซึ่งภายใต้สถานการณ์นี้ถือว่ามีลักษณะที่ดีขึ้น เพราะซัพพลายในตลาดมีจำนวนหน่วยลดลงจากเกือบ 240,000 หน่วย เมื่อ 2 ปีก่อน สะท้อนว่าซัพพลายในตลาดได้ถูกดูดซับไปมาก จากการที่ผู้ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการน้อยลง ดังนั้นการดูดซับซัพพลายเดิมมากขึ้น จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยจะกระเตื้องขึ้นได้ในอนาคต

“ขณะนี้ยังมีปัจจัยลบในตลาดอสังหาฯ ทั้งหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ รัฐควรจะคงไว้มาตรการ LTV อาจจะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯออกมา รวมถึงอำนวยความสะดวกการปล่อยสินเชื่อ เพื่อกระตุ้นให้ตลาดดีขึ้น โดย AREA คาดการณ์ว่าปี 2569 ตลาดอสังหาฯโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย น่าจะฟื้นตัวขึ้นบ้าง ประมาณ 5% แต่ในระยะปานกลางในปี 2570-2572 ตลาดก็ยังอาจทรงตัว เพราะเศรษฐกิจไทยยังคงเติบโตช้า” โสภณทิ้งท้าย