กรมที่ดิน อัพเดต พ.ร.บ.บ้านจัดสรร รับข้อเสนอ 3 สมาคมอสังหาฯ ลดขนาดที่ดิน

กรมที่ดิน อัพเดต พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน เพิ่มหลักเกณฑ์ดูแลสาธารณูปโภคในโครงการหมู่บ้านจัดสรร และกำหนดบทลงโทษผู้จัดสรรที่ดิน เร่งเดินหน้าข้อเสนอแนะหน่วยงานเกี่ยวข้อง กรณีปรับลดขนาดที่ดินแปลงย่อยจาก 3 สมาคมอสังหาฯ

งานเสวนา “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2026” นายเจนกิจ เชฏฐวานิชย์ รองอธิบดีกรมที่ดิน กล่าวปาฐกถาพิเศษในหัวข้อเรื่อง “บทบาทของกรมที่ดินที่มีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ว่ากรมที่ดินให้นโยบายกับผู้ประกอบการในการประกอบธุรกิจที่เป็นอุตสาหกรรมหลักในการผลักดันเศรษฐกิจในประเทศ สำหรับบทบาทของกรมที่ดินที่มีต่อภาคอสังหาฯ นับว่าเป็นหน่วยงานรัฐที่มีบทบาทสำคัญอย่างมาก เนื่องจากมีการเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ ประกอบด้วย

พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฉบับที่ 3 พ.ศ. 2568 มีการปรับปรุงแก้ไขข้อกฎหมายเพิ่มเติม และมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2569 ได้แก่

1.องค์ประกอบคณะกรรมการการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีการเพิ่ม “ผู้อำนวยการสำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัด” ตามมาตรา 3 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 13 (2)

2.หลักเกณฑ์การบำรุงรักษาและการค้ำประกันสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน

ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ใช้งานได้ตามปกติไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิมหรือเทียบเท่า (มาตรา 4 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 43 วรรคหนึ่ง) และสามารถนำหลักประกันอื่นค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค กรณีมีเหตุทำให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินไม่อาจทำสัญญาค้ำประกันให้กับผู้จัดสรรที่ดินได้ (มาตรา 4 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 43 วรรคสาม)

3.หลักเกณฑ์การพ้นหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคของเจ้าหน้าที่จัดสรรที่ดิน

– ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการ (1) และ (2) ตามลำดับ และส่งมอบเงินตามสัญญาค้าประกันให้แก่ผู้รับโอนสาธารณูปโภค

(1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนสาธารณูปโภค

(2) ดำเนินการอุทิศทรัพย์สินนั้นให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

• กรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการตาม (1) หรือละทิ้งหน้าที่ในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่ได้จำหน่ายไปแล้ว ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

– การจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (มาตรา 6 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 49 วรรคหนึ่ง) สามารถเรียกเก็บได้ทั้ง รายเดือน หรือตามที่ข้อบังคับกำหนด

– หลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการใช้ในการสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ให้มีสภาพใช้งานได้ตามปกติ โดยไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิมหรือเทียบเท่า (มาตรา 7 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 52)

– สถานที่ปิดประกาศและวิธีการเผยแพร่คำขอยกเลิกการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ สำนักงานเขต/สำนักงานเทศบาล/เมืองพัทยา/องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ และเผยแพร่ผ่านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศของกรมที่ดินแทนการประกาศในหนังสือพิมพ์ (มาตรา 8 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 55)

– อัตราโทษปรับกรณีผู้จัดสรรที่ดินฝ่าฝืนคำสั่งคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย นอกจากต้องปฏิบัติตามคำสั่งแล้ว ต้องระวางโทษ ดังนี้ โทษปรับตั้งแต่ 50,000 บาท ถึง 500,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 1,000 บาท ถึง 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน (มาตรา 9 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 65)

นอกจากการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ผู้ประกอบการดำเนินธุรกิจได้ง่ายยิ่งขึ้น เรายังมีการรับฟังข้อเสนอของ 3 สมาคม ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มีข้อเสนอเรื่อง การกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ฉบับลงวันที่ 25 มกราคม 2544 ในการลดขนาดที่ดินแปลงย่อยที่จัดสรรอาคารบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม หรืออาคารพาณิชย์ จากเดิมไม่ต่ำว่า 50, 35 และ 16 ตร.ว. เป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35, 28 และ 14 ตร.ว. ตามลำดับ

โดย ครม.ได้มีมติรับฟังข้อเสนอและให้ไปสำรวจความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง โดยล่าสุดได้มีการส่งหนังสือสอบถามความคิดเห็นไปยัง 3 หน่วยงาน ได้แก่ สภาวิศวกร สภาสถาปนิก และการเคหะแห่งชาติ ซึ่งปัจจุบันมีเพียงสภาสถาปนิก และการเคหะแห่งชาติ ที่ได้ส่งข้อเสนอแนะกลับมาเรียบร้อยแล้ว

“หลังจากได้รับข้อเสนอแนะจากทั้ง 3 หน่วยงาน ทางกรมที่ดินจะเร่งรัดดำเนินการให้เร็วยิ่งขึ้น ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จให้ผู้ประกอบการใช้ได้เร็ว ๆ นี้”