ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่พ้นจุดต่ำสุด คาดปี 2569 ยอดโอนแย่สุดในรอบ 4 ปี

คอลัมน์ : นอกรอบ

ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน และในปี 2569 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง จากทั้งปัจจัยเศรษฐกิจในและต่างประเทศ โดยข้อจำกัดด้านกำลังซื้อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญซ้ำเติมด้วยความเสี่ยงจากความขัดแย้งระหว่างสหรัฐ-อิสราเอล และอิหร่าน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จะยังหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 โดยยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอาจลดลง 5.1% (YOY) หรือเหลือเพียงประมาณ3 แสนหน่วย ต่ำที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนถึงการซื้อขายที่เปราะบาง

แม้มาตรการภาครัฐและแรงซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติช่วยประคอง แต่กำลังซื้อผู้บริโภคยังเป็นปัจจัยลบสำคัญที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัย

ความหวังเล็ก ๆ จากมาตรการ

แม้จะมีปัจจัยสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 เช่น ภาครัฐน่าจะต่ออายุมาตรการในส่วนการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV สำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรกและหลังที่สอง ซึ่งทั้ง 2 มาตรการจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569

ขณะที่การซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติยังมีแนวโน้มเติบโต ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในปี 2569 น่าจะมีจำนวน 1.52 หมื่นหน่วย หรือโตประมาณ 1.8% ชะลอลงจากที่โต 2.2% ในปี 2568 (คิดเป็นสัดส่วน 5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ)

นอกจากนี้ แคมเปญกระตุ้นยอดขายจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มีการแข่งขันจัดโปรโมชั่นดุเดือดยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง

ปัจจัยลบที่มีน้ำหนักมากกว่า

อย่างไรก็ดี ปัจจัยลบต่อตลาดอสังหาฯยังมีแรงกดดันมากกว่า โดยเฉพาะข้อจำกัดความสามารถการซื้อยังคงเป็นปัญหาสำคัญจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง จากข้อมูลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนในช่วง 6 เดือนแรกปี 2568 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่าครัวเรือนมีหนี้สินเป็น 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน (รายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 28,151 บาท)

ประกอบกับแรงกดดันจากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มโตชะลอลง และเสี่ยงจะถูกกระทบเพิ่มเติมจากสงครามสหรัฐ-อิสราเอล และอิหร่าน ขณะที่ที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์มูลค่าต่อหน่วยสูง ระยะเวลาผ่อนนาน และสภาพคล่องไม่สูง ผู้บริโภคอาจเลื่อนการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่สูงขึ้น รวมถึงบางกลุ่มที่มีความต้องการแต่ขาดความพร้อมจะเลือกการเช่าแทนการเป็นเจ้าของ

ก่อนเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง เครื่องชี้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเปิดต้นปีนี้ก็ยังคงชะลอตัว สะท้อนจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเดือนมกราคม 2569 เฉลี่ยอยู่ที่เพียง 15%

ขณะที่ผู้ซื้อมีตัวเลือกและให้ความสนใจตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น แต่ด้วยอุปทานสะสมที่สูง จึงคาดว่าจะยังกดดันราคาซื้อขายจริงให้ยังลดลงเล็กน้อย

ยอดโอนต่ำสุดในรอบ 4 ปี

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะมีจำนวน 3.0 แสนหน่วย ต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี โดยหดตัว 5.1% จากปี 2568 แม้จะเป็นอัตราติดลบที่ลดลงจากปีก่อน แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยติดลบหลายปีติดต่อกัน สะท้อนภาพตลาดที่อ่อนแอเป็นเวลานาน

สำหรับประมาณการดังกล่าวเป็นมุมมองที่ระมัดระวังเพิ่มขึ้น จากที่คำนึงถึงปัจจัยผลกระทบจากเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง จากเดิมก่อนเกิดเหตุการณ์ที่ก็มองว่าตลาดจะหดตัวอยู่แล้ว

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง คาดมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 64.6% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ จากปี 2567 มีสัดส่วนอยู่ที่ 62.4% ซึ่งทิศทางนี้ชัดเจนมากขึ้นหลังโควิด และครอบคลุมทั้งในต่างจังหวัด รวมถึงกรุงเทพฯและปริมณฑล จากความได้เปรียบด้านราคาเมื่อเทียบกับขนาดพื้นที่ในทำเลใกล้เคียงกับที่อยู่อาศัยใหม่ และความหลากหลายของทำเลที่ตั้งที่กระจายไปในพื้นที่ศักยภาพและบางแห่งอยู่ในพื้นที่หายาก

ประกอบกับปริมาณที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายในตลาดมีมากขึ้น ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมมือสองได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้สัดส่วนจะเพิ่มขึ้น แต่คาดว่าในปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังหดตัว 4.7% (YOY) หรือมีจำนวน 1.94 แสนหน่วย

เลือกซื้อบ้านราคาถูกลง

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศปี 2569 คาดมีจำนวน 1.06 แสนหน่วย หรือลดลง 5.8% จากปีก่อน โดยเป็นผลจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ยังไม่ฟื้นตัว (การจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2568 มีจำนวนเพียง 5.2 หมื่นหน่วย ต่ำสุดในรอบหลายปี) และการแข่งขันจากตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง

ด้านราคาซื้อขายที่อยู่อาศัยปี 2569 มีแนวโน้มปรับลดลงเล็กน้อย ผู้ซื้อปรับตัวโดยมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2569 คาดปรับลดลง 0.6% (YOY) มาอยู่ที่เฉลี่ย 2.72 ล้านบาทต่อหน่วย

นอกจากการปรับตัวของผู้ซื้อแล้ว ราคาที่ลดลงยังเป็นผลจากการแข่งขันที่รุนแรงเพื่อระบายอุปทานสะสมในตลาดที่มีจำนวนสูงกว่า 6 แสนหน่วย (รวมทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสอง) ทำให้ผู้ซื้อที่มีความพร้อมมีทางเลือกและอำนาจต่อรองในราคาได้

ระบายสต๊อกเสริมสภาพคล่อง

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่คงยังเน้นการระบายทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องธุรกิจ และเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวังต่อเนื่อง ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังเผชิญความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะจากสงครามระหว่างสหรัฐ-อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งไม่เพียงจะฉุดรั้งกำลังซื้อในประเทศ และอาจมีผลต่อตลาดชาวต่างชาติให้ลดลง แต่ยังสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นตามราคาพลังงาน ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า การลงทุนโครงการใหม่ในปี 2569 น่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

โดยผู้ประกอบการอสังหาฯส่วนใหญ่จะกระจายความเสี่ยงไปในทุกเซ็กเมนต์ ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์เหลือขายที่มีอยู่ เพื่อสร้างความสมดุลของพอร์ต และจับจังหวะการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ตามเป้าหมาย ท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจที่สูงขึ้น