ย่ำเมืองพญามังกร ‘ปักกิ่ง-ชิงเต่า’ ค้นหาคำตอบทำไมคนจีนแห่ช็อปจัดสรรไทย

13-18 กันยายน 2561 ผู้ใหญ่ใจดี CP ALL ส่งเทียบเชิญร่วมทริปเยือนประเทศจีน ใช้ชีวิตคลุกวงในอยู่กับคนจีนใน 2 เมือง คือ เมืองหลวงกรุงปักกิ่ง กับเมืองชิงเต่า ซึ่งเป็นเมืองตากอากาศชายทะเล

โปรแกรมทริปนี้เน้นท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม แต่ความสนใจกลับไปอยู่ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะกำลังเป็นคำถามสำคัญในสังคมไทยว่า เหตุผลอะไร ทำไมลูกค้าคนจีนถึงได้เดินทางข้ามน้ำข้ามทะเลมาช็อปซื้ออสังหาฯในเมืองไทยจำนวนมากขึ้น ๆ ในปัจจุบัน

ปักกิ่งกับถนน 6 วงแหวน

ขอขอบคุณข้อมูลจากไกด์ “น้องฟ้า” คนจีนที่พูดไทยได้คล่องแคล่ว ทำให้ทราบว่า กรุงปักกิ่งมีพื้นที่ 16,000 ตารางกิโลเมตร ใหญ่กว่ามหานครกรุงเทพ 10-11 เท่า มีประชากรอาศัย 23 ล้านคน และมีจำนวน 23 มณฑล (รวมไต้หวัน) ปกครอง 2 ระบบ คือ จีนแผ่นดินใหญ่ปกครองแบบคอมมิวนิสต์ กับไต้หวันระบบก๊กมินตั๋ง

ปัจจุบันกรุงปักกิ่งมีการตัดถนนถึง 6 วงแหวนด้วยกัน ไกด์ผู้ให้ข้อมูลบอกเล่าว่า เธอเป็นคนต่างมณฑล ไม่ใช่คนปักกิ่ง จึงไม่มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัย ต้องใช้วิธีการเช่าอพาร์ตเมนต์ที่เช่าอยู่มีพื้นที่ส่วนตัว 10 ตารางเมตร ส่วนห้องน้ำ-ห้องครัวใช้รวมกัน คล้าย ๆ กับเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ค่าเช่าตก 2,400 หยวน/เดือน แต่ถ้าเป็นราคาซื้อขายอยู่ที่ 50,000 หยวน/ตารางเมตร (คำนวณเงินบาทตัวเลขกลม ๆ คูณด้วย 5 บาท) อาจดูเหมือนไม่แพง แต่จริง ๆ แล้วเป็นทำเลของโซนวงแหวนที่ 4 จากใจกลางเมือง

แต่ถ้าเขยิบทำเลเข้ามาอยู่วงแหวนที่ 1 หรือย่านใจกลางปักกิ่ง ราคาจะเพิ่มเป็นอย่างต่ำ 80,000-90,000 หยวน ไปจนถึงเกิน 1 แสนหยวน/ตารางเมตร

แต่อะไรก็ไม่สำคัญเท่ากับการซื้อที่อยู่อาศัยในปักกิ่ง ต้องผ่านด่านแรกคือ ต้องมี “ใบอนุญาต” ก่อน ดังนั้นไม่ใช่ทุกคนมีเงินแล้วอยากซื้อก็จะซื้อได้ เท่าที่ทราบ ใบอนุญาตสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ในราคาใบละ 2-3 แสนหยวน

ชิงเต่าเนรมิตเมืองใน 10 ปี

กล่าวสำหรับเมืองชิงเต่า เป็นเมืองชายทะเลที่มีเซอร์ไพรส์สำหรับการมาเยือนครั้งแรก เพราะได้พบเห็นสภาพบ้านเมืองแบบสองขั้ว กล่าวคือบ้านเรือนสิ่งปลูกสร้างแบบดั้งเดิม กับตึกระฟ้าสไตล์โมเดิร์น ถนนหนทางกว้างใหญ่หลายเลนจราจร เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ การค้า การเงิน และการท่องเที่ยว

ข้อมูล unseen สุดสุด น่าจะเป็นสภาวะความเจริญแบบรุดหน้าที่เห็น เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อปี 2008 หรือประมาณ 10 ปีมานี้เอง จะเรียกว่าเหมือนเนรมิตขึ้นมาก็ไม่ผิดนัก บิ๊กอีเวนต์ของเมืองชิงเต่า คือ เป็นสนามกีฬาแข่งเรือ
ในโอลิมปิก 2008 ที่ผ่านมา โดยชิงเต่าเป็นเมืองที่มีพื้นที่ขนาด 10,000 ตารางกิโลเมตร ประชากรจำนวน
9 ล้านคน

ภาคที่อยู่อาศัย มีการแบ่งสวัสดิการรัฐแยกเป็น 2 เวอร์ชั่น คือ คนจีนท้องถิ่นกับคนจีนต่างถิ่น หลักปฏิบัติจะไม่เหมือนกัน โดยให้สิทธิ์คนจีนท้องถิ่นสูงกว่า

ข้อมูลจำเพาะ ปี 1998 ราคาอยู่ที่ 800 หยวน/ตารางเมตร ต่อมาที่ดินรัฐเวนคืนไปสร้างอสังหาฯใหม่มาสวมทับบนที่ดินเดิม ราคาขยับเป็น 10,400 หยวน/ตารางเมตร สำหรับบ้านแนวราบ ส่วนแนวสูงอย่างห้องชุดโตปรู๊ดปร๊าดเป็น 28,000 หยวน/ตารางเมตร

ไฮไลต์คือบนที่ดินเดิม ถ้าทำเลเปลี่ยน รัฐบาลจะเวนคืนที่ดินและสร้างตึกสูงเพื่อขายราคาใหม่ เป็นเหตุการณ์ปกติของเขา เพราะกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของรัฐบาลจีนอยู่แล้ว

กฎเหล็กอสังหาฯ “เช่า 70 ปี”

หลักการพื้นฐานในด้านอสังหาฯ กรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของรัฐบาลจีน ประชาชนทุกคนได้เพียงสิทธิการเช่า ยาวที่สุดคือ 70 ปี ถ้าหากเราเริ่มต้นเช่าวันนี้ และอายุยาวเกินสิทธิ์เช่า 70 ปี วิธีการคือต้องเริ่มต้นนับ 1 ใหม่ ในการทำสัญญาเช่าอีกครั้ง

ขณะเดียวกัน รัฐบาลจีนไม่ได้มีกฎเหล็กถึงขนาดจำกัดจำนวนให้ซื้ออสังหาฯได้เพียงคนละ 2 ยูนิต แต่มีการควบคุมไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม ด้วยการกำหนดวงเงินดาวน์ แบ่งเป็น บ้านหลังแรกต้องวางเงินดาวน์ 50% ที่เหลือกู้แบงก์ แต่ถ้าเป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องซื้อเงินสด 100%

ถามถึงอัตราดอกเบี้ย แบงก์ยอดนิยมมีทั้งแบงก์เกษตร (คงจะคล้าย ธ.ก.ส.ของบ้านเรา) แบงก์ไปรษณีย์ ICBC เป็นต้น เฉลี่ยดอกเบี้ยอยู่ที่ 1-2.5% บนเทอมการผ่อนเฉลี่ย 20 ปี

ณ กรุงปักกิ่ง อสังหาฯ ราคาแพงสุดไม่ใช่ตึกระฟ้า แต่เป็นบ้านโบราณ ยิ่งได้รับการประกาศเป็นมรดกโลกยิ่งมีมูลค่าเพิ่ม หลังละ 1,000-2,000 ล้านหยวนก็มี แต่จำนวนจำกัด มีเงินก็ซื้อไม่ได้

ในขณะที่คนจีนรุ่นใหม่มีกำลังซื้อสูง แม้จะหาซื้อที่อยู่อาศัยกี่หลังก็ตามในประเทศตัวเอง แต่สุดท้ายสิ่งที่กอดในมือเป็นเพียงเอกสารสิทธิการเช่า ทำให้การซื้อคอนโดฯ ในตลาดเมืองไทยที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49% ในแต่ละโครงการกลายเป็นแรงดึงดูดสำคัญ

โดย “ณโด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอค่ายออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ฟันธงแล้วว่า เทรนด์ลูกค้าจีนช็อปซื้อคอนโดฯ ในเมืองไทยทะลักทลายจะมีอยู่ต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 5 ปีนับจากนี้