คุมสินเชื่อช็อก 6 แสนล้าน อสังหาเบรกลงทุน-ที่ดินหยุดพุ่ง

ช็อกมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยสกัดหนี้เสีย-เก็งกำไรบ้าน-คอนโดฯ รอโอน 6 แสนล้านติดล็อก 3 สมาคมอสังหาฯยื่นขอแบงก์ชาติเลื่อนบังคับใช้มาตรการใหม่ 6 เดือน เป็น 1 ก.ค. 62 พร้อมผ่อนเกณฑ์ LTV ปล่อยกู้บ้านแนวราบ ยันเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ ลุ้นตลาดอสังหาฯไตรมาส 4 ได้อานิสงส์ คนซื้อหลังที่สองแห่โอนก่อนแจ็กพอตเกณฑ์ใหม่ต้องวางดาวน์ 20% คอลลิเออร์สฯฟันธงปีหน้าคอนโดฯเบรกลงทุน 25%

แม้มาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะประกาศบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 อยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็น แต่สาระสำคัญของมาตรการที่ ธปท.นำเสนอ คือ 1.ให้นับรวมสินเชื่อ top-up ทุกประเภท ในการคำนวณสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และกำหนดให้สินเชื่อรวมต้องไม่เกินมูลค่าหลักประกัน ทั้งกรณีปล่อยกู้ใหม่ และการให้สินเชื่อเพื่อการไถ่ถอน (รีไฟแนนซ์) 2.การปล่อยกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือปล่อยกู้ซื้อบ้านและคอนโดฯ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป LTV ต้องไม่เกิน 80% หรือให้ปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าหลักประกัน ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ 20% สร้างความวิตกกังวลให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง ตัวแทน 3 สมาคมอสังหาฯจึงเตรียมเข้าหารือ พร้อมยื่นข้อเสนอให้แบงก์ชาติพิจารณาก่อนออกมาตรการใหม่บังคับใช้อย่างเป็นทางการ

แบ็กล็อก 6 แสนล้านป่วน

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การประชุมร่วมกับ ธปท.วันที่ 11 ตุลาคมนี้ จะถือโอกาสแลกเปลี่ยนข้อมูลและทำความเข้าใจถึงผลกระทบจากมาตรการเก็บเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป สิ่งที่เป็นห่วงคือปัญหาการเหลื่อมเวลา และอาจเป็นผลกระทบต่อลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยแต่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยมีกำหนดรับโอนหลังปี 2562

เนื่องจากธุรกิจที่อยู่อาศัยมีลักษณะพิเศษ เพราะสินค้าที่ส่งมอบจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จทั้งหมดก่อน จากนั้นจึงทำการส่งมอบหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ใช้เวลาก่อสร้างนาน 1-2-3 ปี ล่าสุดประเมินพบว่ามียอดขายอยู่ระหว่างสร้างรอโอน หรือแบ็กล็อก (backlog) เพื่อส่งมอบหลังปี 2562 มูลค่ารวม 6 แสนล้านบาท

“ประเด็นคือแบ็กล็อกคอนโดฯ รวมทั้งบ้านจัดสรรที่สร้างไม่เสร็จในปีนี้จะต้องไปโอนในปีหน้า การเรียกเก็บเงินดาวน์ยังเป็นมาตรการเดิมคือ 5-10% แต่หลังปีེ ธนาคารผู้ให้กู้ต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ใหม่ของแบงก์ชาติที่จะต้องให้เพดานสินเชื่อ 80% เท่ากับต้องดาวน์ 20% จึงมีส่วนต่างที่ผู้ซื้อต้องโปะเงินดาวน์เพิ่มอีกอย่างน้อย 10-15% ตรงจุดนี้เกรงว่าผู้บริโภคหรือผู้ซื้อจะรับภาระไม่ไหว”

เสนอเลื่อนใช้ 1 ก.ค. 62

นายอธิปกล่าวว่า ข้อเสนอแนะในเรื่องนี้ ธปท.ควรพิจารณาเลื่อนกำหนดบังคับใช้ จากเดิม 1 มกราคม เปลี่ยนเป็น 1 กรกฎาคม 2562 แทน ให้ผู้บริโภคมีเวลาเตรียมตัวรองรับมาตรการใหม่ เนื่องจากกำหนดเดิมมีเวลาเตรียมตัวไม่ถึง 3 เดือน กะทันหันเกินไปควบคู่กับ ธปท.ควรพิจารณามาตรการ LTV (loan to value) หรือเพดานสินเชื่อใหม่ ปัจจุบันซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์ 5% ซื้อคอนโดฯวางเงินดาวน์ 10% แต่นโยบายการซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20% ผลกระทบรุนแรงไม่เท่ากัน เพราะเงินดาวน์คอนโดฯเพิ่ม 1 เท่าตัว จาก 10% เป็น 20% แต่เงินดาวน์บ้านเพิ่ม 3 เท่า จาก 5% เป็น 20%

“ดังนั้น ถ้า ธปท.ยืนยันให้เก็บเงินดาวน์20% จริง ๆ ก็ควรผ่อนปรนให้เก็บดาวน์คอนโดฯ 20% แต่บ้านควรปรับจาก 5% เป็น 10% เพื่อลดผลกระทบให้เพิ่มเพียง 1 เท่า ไม่ใช่ 3 เท่า”

คัดค้านมุมมองเก็งกำไรแนวราบ

อย่างไรก็ตาม โจทย์หลักที่มีผลกระทบจากมาตรการเงินดาวน์ 20% อยู่ที่ประเภทสินค้าแนวราบ หรือโครงการบ้านจัดสรร ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ พฤติกรรมการซื้อของลูกค้า 100% หรือเกือบทั้งหมด เป็นการซื้อเพื่ออยู่จริง ที่เรียกว่าเรียลดีมานด์ เพราะเมื่อตัดสินใจซื้อ ผ่อนเงินดาวน์ตามงวด และสินค้าสร้างเสร็จ ลูกค้ารับโอนทั้งหมด จึงไม่ใช่สินค้าที่มีการซื้อเพื่อเก็งกำไรแตกต่างจากสินค้าแนวสูง หรือคอนโดฯที่ยอมรับว่า ปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อเปลี่ยนแปลง โดยกลุ่มเรียลดีมานด์มีสัดส่วน 70% กับกลุ่มลูกค้าซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า กับซื้อลงทุนเก็งกำไรรวมกันอีก 30%

ในขณะที่โจทย์ของแบงก์ชาติตีความว่า สินค้าที่อยู่อาศัยมีการเก็งกำไร จึงออกมาตรการที่ครอบคลุมทั้งโครงการแนวราบกับแนวสูง ทำให้สินค้าบ้านจัดสรรได้รับผลกระทบไปด้วย จึงเป็นจุดที่ต้องทำความเข้าใจกับ ธปท. และขอให้ยกเลิกมาตรการเรียกเก็บเงินดาวน์บ้านเท่าคอนโดฯ

นิยาม “บ้านหลังที่ 2” ต้องชัด

อีกประเด็นที่คาดว่าจะสร้างปัญหาในการทำธุรกิจ คือ ธปท.ต้องกำหนดคำนิยามบ้านหลังที่ 2 ให้ชัดเจน เพราะสถานการณ์ปัจจุบันไม่เหมือนในอดีต รัฐบาลลงทุนเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้า 8-9 เส้นทาง ทำให้มีทำเลใหม่ในการพัฒนาคอนโดฯเกิดขึ้นมหาศาล ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตคนไทยก็ปรับตัวนิยมซื้อคอนโดฯใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นบ้านหลังที่ 2 สำหรับพักอาศัยใกล้ที่ทำงาน ใกล้สถานศึกษาของลูกหลาน วันเสาร์-อาทิตย์กลับไปพักอาศัยที่บ้านชานเมือง”รถไฟฟ้าสายใหม่ สายเก่าทำให้เกิดลูกค้ากลุ่มใหม่ขึ้นมา มีความนิยมซื้อห้องชุดเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยจริง

คนกลุ่มนี้ ธปท.ต้องดูแลด้วย แต่กำลังถูกเหมารวมว่าเป็นผู้ซื้อเก็งกำไรและใช้มาตรการดาวน์ 20% ข้อเสนอแนะคือ ธปท.ควรบังคับเก็บเงินดาวน์บ้านหลังที่ 3 เป็นต้นไป มากกว่าจะมาเริ่มบังคับกับบ้านหลังที่ 2″ นายอธิปกล่าว

เปิดโพยบ้าน-คอนโดฯรอโอน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า คอลลิเออร์สฯสำรวจโครงการคอนโดฯที่คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จหลังเดือนธันวาคม 2561 ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีทั้งหมด 142,556 ยูนิต มูลค่า 242,520 ล้านบาท คิดเป็น 27.3% จากมูลค่าโครงการรวม 888,844 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 102,793 ยูนิต หรือ 72% เหลือขาย 39,763 ยูนิต หรือ 28%

ในด้านระดับราคาพบว่า ซัพพลายคอนโดฯอยู่ระหว่างขายส่วนใหญ่ราคา 3-5 ล้านบาท มากที่สุด 31,695 ยูนิต หรือ 22.2% รองลงมา 2.5-3 ล้านบาท 17,480 ยูนิต หรือ 12.3% และ 5-7.5 ล้านบาท 14,361 ยูนิต หรือ 10.1%ในส่วนโครงการบ้านจัดสรร มีทั้งหมด 56,309 ยูนิต มูลค่ารวม 371,380 ล้านบาท คิดเป็น 42.9% ของมูลค่ารวม 864,588 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 24,836 ยูนิต หรือ 44% เหลือขาย 31,473 ยูนิต หรือ 56%

เมื่อแยกระดับราคาบ้านจัดสรรพบว่า ส่วนใหญ่ราคา 3-5 ล้านบาท มากที่สุด 19,222 ยูนิต หรือ 34.1% รองลงมา 2.5-3 ล้านบาท 8,385 ยูนิต หรือ 14.9% และ 5-7.5 ล้านบาท 6,888 ยูนิต หรือ 12.2%

“จะเห็นว่าซัพพลายที่คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จหลังเดือนธันวาคมปีนี้ รวมกันเกิน 6 แสนล้านบาท มาจากคอนโดฯ 242,520 ล้าน บวกกับบ้านจัดสรรอีก 371,380 ล้านบาท”

Q4/61 รับอานิสงส์ดาวน์ 10%

นายภัทรชัยประเมินผลกระทบจากมาตรการเงินดาวน์ 20% สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ด้วยว่า ผลกระทบระยะสั้น ทำให้ตลาดมีความคึกคัก เพราะยังสามารถใช้หลักเกณฑ์ปัจจุบัน คือ ซื้อบ้านวางเงินดาวน์ 5% กับซื้อคอนโดฯวางเงินดาวน์ 10% จึงเป็นโอกาสสุดท้ายก่อนที่จะปรับไปใช้เกณฑ์เงินดาวน์ใหม่ ตามที่แบงก์ชาติขีดเส้นให้มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562

“ผลกระทบระยะสั้นกลายเป็นปัจจัยบวกในช่วงเวลาที่เหลือของไตรมาส 4/61 เพราะผู้บริโภคที่ลังเลหรือชะลอตัดสินใจอาจถูกกระตุ้นให้ซื้อเลย ถ้าไม่อยากเจอค่าใช้จ่ายเงินดาวน์ 20% ในส่วนของผู้ประกอบการก็คงไม่ชะลอโครงการในไตรมาสสุดท้ายนี้ เพราะทุกอย่างเตรียมการไว้หมดแล้ว”

แนวโน้มคอนโดฯปีหน้าแป้ก

ส่วนผลกระทบระยะยาว แนวโน้มตลาดคอนโดฯในปี 2562 ตลาดชะลอตัวลง เนื่องจากผู้ประกอบการต้องศึกษาตลาดและลูกค้าว่าสามารถรองรับการวางเงินดาวน์ 20% ได้หรือไม่

โดยปี 2561 ประเมินว่า เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ซัพพลายเปิดตัวใหม่จะสูงเกิน 60,000 ยูนิต ซึ่งหมายถึงทำสถิตินิวไฮในรอบ 3 ปีครึ่ง โดย 9 เดือนแรกมีการเปิดตัวใหม่แล้ว 4.4-4.5 หมื่นยูนิต คาดว่าไตรมาส 4/61 เปิดเพิ่มไม่ต่ำกว่า 15,000 ยูนิตในขณะที่เทรนด์ปี 2562 ที่มาตรการใหม่ของแบงก์ชาติเริ่มมีผลบังคับใช้ คาดว่าทำให้ซัพพลายเปิดตัวใหม่ของตลาดคอนโดฯดรอปลงเหลือประมาณ 45,000 ยูนิต หรือลดลง 20-25%

กรุงไทยชี้ไม่กระทบพอร์ตสินเชื่อ

ความเคลื่อนไหวของสถาบันการเงิน นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการ ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า ยังไม่ได้ประเมินผลกระทบจากมาตรการที่ ธปท.จะออกมา คิดว่าธนาคารต้องปรับ LTV ให้สอดคล้องกับเกณฑ์ใหม่ ซึ่งคงกระทบไม่มาก เนื่องจากที่ผ่านมาไม่ได้แข่งขันปล่อยกู้สินเชื่อบ้านมากนัก

“ที่สำคัญ ต้องดูคำนิยามบ้านหลังที่ 2 ด้วย เพราะถ้าถามธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ก็จะบอกว่า บางคนมีบ้านอยู่แล้ว แต่ซื้ออีกหลังให้พ่อแม่ ก็นับเป็นหลังที่ 2 แต่จริง ๆ แล้วต่างจากการซื้อเก็งกำไร ถ้าเหมาว่าหลังที่ 2 คือเก็งกำไรหมด จะใช่หรือเปล่า ก็ต้องไปดู ในส่วนของเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ให้นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน ธนาคารกรุงไทยปล่อยกู้ตามเกณฑ์อยู่แล้วเช่นเดียวกัน”

ธอส.ชี้แข่งขันเป็นธรรมมากขึ้น

ขณะที่นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส. กล่าวว่า เท่าที่ทราบมาตรการใหม่จะมี 2 ส่วน แยกระหว่างสินเชื่อของบ้านหลังที่ 1 กับสินเชื่อบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไป แต่ในส่วน ธอส.ซึ่งเป็นแบงก์รัฐ โดยพันธกิจต้องช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางเป็นหลัก นิยามบ้านหลังที่ 2 จะแตกต่างจากการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ยันยันว่าการปล่อยกู้ของ ธอส. บ้านทุกหลังเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น ธปท.จึงต้องให้คำจำกัดความบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปให้ชัด”

ทั้งนี้ ในการหารือกับ ธปท. วันที่ 11 ต.ค.นี้ ตนจะหารือประเด็นเหล่านี้ด้วย ในส่วนของเกณฑ์ top-up ที่ผ่านมา ธอส.จะปล่อยสินเชื่อบ้าน พร้อมให้วงเงินกู้ตกแต่ง อุปกรณ์เกี่ยวเนื่องอีก 10% และมีเบี้ยประกันชีวิตกลุ่มอีกไม่เกิน 5% เท่านั้น ขณะที่ธนาคารพาณิชย์มีทั้งพีโลน บัตรเครดิต ฯลฯ นอกจากนี้ ธอส.ต้องปล่อยกู้โดยกำหนดสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ (dept service ratio : DSR) ได้ไม่เกิน 1 ต่อ 3 ไม่ว่าจะกู้ซื้อบ้านกี่หลัง ขณะที่แบงก์พาณิชย์ปล่อยได้ 70-80-90% ธอส.จึงถูกจำกัดอยู่แล้ว หาก ธปท.กำหนดเกณฑ์นี้ขึ้น น่าจะทำให้การแข่งขันเป็นธรรมมากขึ้น

หวั่นกระทบเรียลดีมานด์

ส่วนนางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ชี้ว่ามาตรการดังกล่าวจะช่วยลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ แม้จะมีผลกระทบ เนื่องจากที่ผ่านมาธนาคารมีเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้านหลังแรกและหลังที่สองเท่ากัน ไม่ได้ใช้เกณฑ์แยก จึงต้องปรับให้เข้ากับเกณฑ์ใหม่ โดยเฉพาะการปล่อยกู้บ้านหลังที่สอง และกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วนนายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน มองว่าเกณฑ์คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่อาจกระทบผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ทั้ง ๆ ที่ปัญหามาจากกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯสร้างข้อมูลเทียมให้กับลูกค้า เพื่อให้ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ และส่วนใหญ่ซื้อเพื่อเก็งกำไรสำหรับบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้า

“แต่เชื่อว่าจะไม่เกิดฟองสบู่ เนื่องจากสถานการณ์ช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมา โครงการเปิดใหม่ชะลอตัวลงกว่า 20% สต๊อกสินค้าขายลดลง และสินค้าเหลือขายไม่ได้เหลือเยอะเท่าอดีต ขณะเดียวกัน อยากให้ ธปท.ช่วยเหลือประชาชนที่ต้องการมีบ้าน โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทด้วย”

ทั้งนี้ ธนาคารออมสินมียอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้าง 330,000 ล้านบาท คิดเป็น 15% ของพอร์ตสินเชื่อรวม ปีนี้ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อ 10,000-15,000 ล้านบาท ส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) เฉลี่ยอยู่ที่ 2.7-2.8% ซึ่งต่ำกว่าในระบบที่มี 3%

ด้านนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า การคุมเข้มสินเชื่อบ้านเป็นสิ่งที่ ธปท.ต้องดูแล และก็มีข้อดีที่จะช่วยให้ธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่วนสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐต้องปล่อยสินเชื่อด้วยความระมัดระวังอยู่แล้ว จึงไม่ใช่สิ่งที่ขัดกัน แต่เกื้อกูลกัน และเป็นการดีที่แบงก์จะได้ระมัดระวัง แต่ไม่ได้หมายความว่าไม่ให้ปล่อยเลย” นายสมคิดกล่าว