วสันต์ คงจันทร์ ถอดโมเดลลงทุนซีเนียร์เฮาซิ่ง

สัมภาษณ์พิเศษ

บิ๊กดาต้าเกี่ยวกับตลาดผู้สูงวัยในประเทศไทยปรากฏชื่อของ “พี่วสันต์ คงจันทร์” เอ็มดีโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์แบรนด์โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในทำเนียบแถวหน้าผู้รู้จริงอย่างไม่ต้องสงสัย “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษหลังจากเห็นภาวะบูมเงียบของโครงการที่อยู่อาศัยเซ็กเมนต์นี้ ซึ่งปี 2561 มีมูลค่าลงทุนโครงการรวมกันเกิน 1 แสนล้านบาทแล้ว

Q : ทิศทางเซ็กเมนต์ผู้สูงวัย

จากฐานข้อมูลที่เราสำรวจมานานจะเห็นการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ แต่ต้องยอมรับว่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยพัฒนาโครงการยาก และต้องดูแลระยะยาวมาก 20-30 ปี นี่คือเหตุผลที่บิ๊กแบรนด์ที่เป็นบริษัทมหาชนไม่ทำกันเพราะไม่เชี่ยวชาญพอ ประกอบกับพฤติกรรมผู้บริโภคตะวันออกที่เป็นครอบครัวใหญ่ อาศัยอยู่กับพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย จึงใช้วิธีปรับโปรดักต์ง่ายกว่า และคิดว่าคนไทยน่าจะชอบแบบนี้

เหตุผลที่บอกว่าพัฒนายากเพราะเป็นตลาดที่ต้องพึ่งบริการด้านการแพทย์เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ในขณะที่ดีเวลอปเปอร์ชำนาญเรื่องการก่อสร้างการออกแบบที่อยู่อาศัยสำหรับคนปกติทั่วไป เพราะฉะนั้น ที่ผ่านมาจึงเห็นการพัฒนามี 2 เวอร์ชั่นใหญ่ ๆ ก็คือพัฒนาเต็มรูปแบบ กับโมเดลที่ดีเวลอปเปอร์ทำด้วยการปรับดีไซน์และฟังก์ชั่นให้รองรับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัย

มีข้อสังเกตคือโครงการที่ลงทุนเต็มรูปแบบส่วนใหญ่ผู้ลงทุนหลักคือกลุ่มวิชาชีพ อาจเป็นหมอ พยาบาล ขนาดการลงทุนเป็นระดับรายย่อย โปรเจ็กต์ไซซ์เล็ก 30-50 ยูนิต เพราะไม่ใช่ตลาดที่มียอดขายเร็ว ขายได้น้อยก็เลยทำออกมาไม่เยอะ อีกอย่างเข้าใจว่าเป็นเรื่องการดูแลคนด้วย เพราะตลาดสูงวัยต้องพึ่งหมอ เพราะฉะนั้น โครงการไซซ์เล็กดูแลคน 30-50 คน ง่ายกว่าดูแลพร้อมกัน 1,000 คนอยู่แล้ว

เทรนด์ที่เห็น ส่วนใหญ่คนที่ซื้อโครงการแบบนี้มักโสด หรือเป็นม่าย ไม่ได้อยู่กับญาติ อายุเยอะขึ้นอยู่บ้านหลังใหญ่คนเดียว ความจำเป็นน้อยลง เริ่มมีพฤติกรรมขายบ้านไปซื้อโครงการแบบนี้แทนมากขึ้น

คนมักคิดว่าผู้สูงวัยต้องไปอยู่เขาใหญ่ หรือเชียงใหม่เพราะอากาศดี อย่าลืมว่าอากาศมีแค่แฟกเตอร์เดียวมันไม่พอ ซึ่งผมฟันธงว่าไม่ค่อยรอดถ้ามีแค่แฟกเตอร์เดียว การทำซีเนียร์เฮาซิ่งต้องมี 3 องค์ประกอบ คือ แหล่งกิน-แหล่งออกกำลังกาย-โรงพยาบาล ซึ่งอยู่ใกล้หมอเป็นเรื่องสำคัญ การเดินทางไม่เกิน 10-20 นาที ต้องถึงมือหมอ

Q : เรียกอสังหาฯกตัญญูได้ไหม

อืมม์ ลูกซื้อให้พ่อแม่ ได้แต่ซื้อเพราะพ่อแม่ไม่ยอมอยู่ แต่ถ้าลูกซื้อแล้วอยู่กับพ่อแม่ เวิร์กมาก ซื้อแล้วอยู่ด้วยกันอันนี้เวิร์กมาก ส่วนกลางทำสำหรับรองรับหรือทำไว้ขายผู้สูงวัยเพียว ๆ ก่อนหน้านั้นเจ๊งมาเยอะแล้ว ประเภทโครงการที่ตั้งใจพัฒนาโครงการให้คนแก่ไปอยู่ ไม่สำเร็จครับ เพราะคนไทยถึงยังไงก็ยังชอบไปอยู่กับลูกหลาน อยู่กับญาติพี่น้องซึ่งคนที่ยอมไปอยู่คือ ไม่มีลูก ไม่มีญาติ ต้องไปอยู่สังคมแบบนี้ สัดส่วนคิดเป็น 10% เท่านั้น อีก 90% จะใช้ชีวิตสูงวัยอยู่กับครอบครัว ดีเวลอปเปอร์เองก็เห็นช่องทางตรงนี้เลยเลือกปรับแบบปรับดีไซน์เพื่อป้อนความต้องการของตลาดส่วนใหญ่

Q : ผู้ซื้อต้องเตรียมตัวยังไง

ในส่วนของผู้บริโภค เตรียมไว้เลย 3 ส่วน 1.เงินออมเพื่อซื้อ 2.กรณีเช่าต้องมีเงินใช้ชีวิตรายเดือน ขั้นต่ำ 20,000 บาท เพราะค่าใช้จ่ายตก 15,000 บาท กับค่าส่วนกลาง 5,000 บาท กับ 3.เงินดูแลสุขภาพตอนแก่ ถ้าเป็นข้าราชการก็ง่ายหน่อยเบิกค่ารักษาได้จนตาย แต่เอกชนไม่มีสวัสดิการก็ใช้วิธีซื้อประกันชีวิตแทน

ทั้งนี้ทั้งนั้น ประชากรผู้สูงวัยที่เป็นข้าราชส่วนใหญ่มีอุปสรรคไม่ผ่านด่านแรก คือ ไม่มีเงินออม สำหรับบางกลุ่มที่มีเงินเพียงพอใช้ชีวิตและมีบ้านอยู่ ยังมีทางเลือกเพราะรัฐบาลโปรโมตสินเชื่อบ้านผู้สูงวัย หรือ reverse mortgage

Q : โมเดลธุรกิจเป็นยังไง

กรณีเป็นโครงการขายกรรมสิทธิ์ ตลาดผู้ซื้อคนไทยที่มีความเป็นไปได้มี 2 กลุ่ม คือ กลุ่มราคา 3-5 ล้านกับ 10-20 ล้าน ส่วนกลุ่มราคาต่ำล้านไม่มีใครทำได้ เพราะคำนวณคร่าว ๆ ทำคอนโดฯขึ้นมา ราคาก็ล้านกว่าบาทแล้ว ในขณะที่โครงการสำหรับผู้สูงวัยทุกอย่างต้องคูณ 2 หมายถึงราคาแพงกว่าปกติ 2 เท่า ค่าส่วนกลางก็แพงกว่า 2 เท่า ทั้ง ๆ ที่ราคาต่ำล้านดีมานด์เยอะมาก

มีตัวอย่างที่คนไปดูงานเยอะก็คือ โครงการสวางคนิเวศ ของสภากาชาดไทย ทำราคาห้องละ 8-9 แสนได้ ก็เพราะเขาให้เป็นเงินบริจาค ซื้อเหมือนทำบุญ

นอกจากนี้ บ้านผู้สูงวัยทำได้แบบขายกรรมสิทธิ์กับแบบเช่า ในภาคปฏิบัติการขายแบบฟรีโฮลด์ หรือขายโอนกรรมสิทธิ์มีปัญหาระยะยาว เพราะตอนคนบริหารโครงการจะบริหารยาก ถ้ามีกรรมสิทธิ์เมื่อผู้สูงวัยไม่อยู่แล้ว รัพย์สินจะตกทอดไปยังลูกหลาน เขาเดาว่าลูกหลานจะไม่ยอมมาอยู่ เมื่อไม่มาอยู่ก็เลยไม่จ่ายเงินค่าส่วนกลางเพราะแพง

เพราะฉะนั้น โครงการสำหรับผู้สูงวัยจึงมักเป็นเงินบริจาค หรือสิทธิการเช่า 10-20 ปี ถ้าอยู่ไม่ครบ เสียชีวิตกลางทางหรืออยากย้ายออกก่อนกำหนด เจ้าของโครงการก็จะคืนเงินตามส่วน เพราะฉะนั้น ประเด็นค่าส่วนกลางจึงสำคัญมากที่จะรันโครงการให้ตลอดรอดฝั่ง ถ้าขายกรรมสิทธิ์เจอเคสเป็นทรัพย์มรดกให้ลูกหลานครึ่งโครงการก็แย่แล้ว

ผมจึงฟันธงว่ารูปแบบลงทุนดีที่สุด ควรเป็นการเช่าหรือลีสโฮลด์ แต่ก็มีปัญหาอีกว่าคนไทยไม่ชอบสิทธิการเช่า ชอบมีโฉนด (หัวเราะ)