บิ๊กเปี่ยมสุข ปรีชา กุลไพศาลธรรม “ปี 2562 เราจะทำคอนโดฯเรียลดีมานด์”

สัมภาษณ์พิเศษ

ไตรมาส 4/61 เข้าสู่ช่วงโค้งสุดท้ายของปี “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “เสี่ยอ๋อง-ปรีชา กุลไพศาลธรรม” กรรมการผู้จัดการ เปี่ยมสุข ดีเวลลอปเม้นท์ องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นอสังหาฯดาวเด่นของวงการอีกบริษัทหนึ่ง หัวข้อชวนคุยหนีไม่พ้นทางเลือก-ทางรอดรายกลางจะอยู่อย่างไรท่ามกลางมาตรการ LTV “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” สกัดฟองสบู่ด้วยการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ ซึ่งมีกติกาบังคับเหมารวมสินค้าคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบใช้เกณฑ์เดียวกัน รวมทั้งแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งเบื้องต้นประเมินว่ากระทบต่อกำลังซื้อโดยตรง

Q : ผลกระทบ ธปท.สกัดฟองสบู่

เปี่ยมสุขฯกระทบไม่เยอะ พอร์ตส่วนใหญ่เป็นแนวราบ ซึ่งมาตรการ LTV-loan to value ไปลดเพดานปล่อยกู้ซึ่งเท่ากับต้องเพิ่มเงินดาวน์มากขึ้น โดยบังคับใช้กับผู้กู้ที่ซื้อหรือมีสินเชื่อตั้งแต่หลัง 2 เป็นต้นไป

บริษัทเช็กลูกค้ากู้หลัง 2 มีประมาณ 10% เราจะเข้าข่ายเต็มที่ก็หลัง 2 (ดาวน์ 20%) ไม่ใช่หลัง 3 (ดาวน์ 30%) พอร์ตปีนี้เป้าโอน 1,200 ล้านเท่ากับกระทบ 10% ก็ 120 ล้าน จากแผนลงทุนเปิดตัวมีมูลค่าโครงการช่วงหลังเฉลี่ยปีละ 1,500-2,000 ล้าน อย่างปีนี้เปิด 1,500 ล้าน ปีหน้าเปิด 2,000 ล้าน

ส่วนผลกระทบ 10% การปรับตัวง่าย ๆ เราต้องรีเซล ขายลูกค้ามีกำลังซื้อหรือบ้านหลังแรก หรือซื้อเป็นบ้านหลัง 2 ก็ต้องเพิ่มเงินดาวน์ ต้องมีการสัมภาษณ์ลูกค้าก่อน ทำพรีแอปพรูฟว่าเคยกู้หรือยัง หลังที่เท่าไหร่ ถ้าเคยกู้แล้ว หลัง 2-หลัง 3 อาจต้องเพิ่มเงินดาวน์ เป็นเคสบายเคส

แต่ด้วยความที่กระทบไม่เยอะก็เลยไม่ต้องแก้ไขอะไรมากทุกราย เราต้องสัมภาษณ์ลูกค้าเพิ่มเติม เพื่อโปรเจ็กต์ในเรื่องการกู้-การโอน ถ้าไม่มีปัญหาบ้านหลัง 2 ใช้เงื่อนไขเดิมได้ ส่วนใหญ่กู้ 95-100% อยู่แล้ว ถ้าซื้อเป็นบ้านหลัง 2 ก็อาจต้องขอเงินดาวน์เพิ่มเพื่อลดปัญหาการกู้

Q : ต้องรีวิวแผนลงทุนปี”62

เท่าที่ดูเราเน้นทำบ้านหลังแรกมากขึ้น มีแลนด์แบงก์ไว้หมดแล้ว มองการพัฒนาเจาะเรียลดีมานด์ ลูกค้าเฟิรสต์บายเออร์ เร่งขึ้นมาจากผังเดิม ส่วนคอนโดมิเนียมปีหน้าเราจะเริ่มเปิดขายเป็นครั้งแรกหลังจากวิกฤตปี 2540 ซึ่งได้หยุดพัฒนาไปชั่วคราว

คอนโดฯที่เราทำมองว่าเป็นกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ ตอบรับได้ น่าจะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ได้ผลดี โดยทำเลที่ตั้งก็ตอบโจทย์ ก็เลยไม่ชะลอโปรเจ็กต์ คิดว่ามีตลาดอยู่

อีกส่วน เชื่อว่าการสำรองเงินไว้น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุดสำหรับเคสนี้ เพราะเรายังไม่มั่นใจว่าสถานการณ์เกิดเอฟเฟ็กต์อะไร รุนแรงมากน้อยแค่ไหน จึงมีเงินสำรองไว้ด้วยเพื่อรองรับวิกฤตปัญหา รวมถึงอาจมีโอกาสลงทุนอะไรดี ๆ เข้ามาผสม

เช่น อาจมีที่ดินที่ต้องการขาย พอเจอกับปัญหาแบบนี้ ดีมานด์ซื้อที่ดินดีเวลอปเปอร์ซื้อที่ดินอาจมีจำนวนลดลง คอนโดฯอาจมีการค้างสต๊อกมากขึ้น เป็นแบบนี้เราน่าจะได้ที่ดินในราคาดีขึ้น หรือเราอาจมีโอกาสซื้อคอนโดฯของดีเวลอปเปอร์ที่มีสต๊อกอยู่แล้วอาจต้องการขายยกลอตบางส่วนเพื่อปิดโครงการ

ดังนั้น การสำรองเงินบางส่วนอาจมีโอกาสดี ๆ ให้เห็น ปริมาณกำเงินสด 300-500 ล้านบาท ไม่ถึงพันล้าน เพราะเรายังดีเวลอปต่อ เราไม่ได้ชะลอ เรายังขยายตัวอยู่ เพียงแต่ไม่ได้ขยายเต็มที่ตามที่เราต้องการจะขยาย เพราะยังไงโอกาสในการรันโปรเจ็กต์โครงการแนวราบซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ ผมยังมองว่าเป็นโอกาสที่ดีกว่า

และผมเชื่อว่า ดีเวลอปเปอร์ที่ทำคอนโดฯกับแนวราบ ถ้าไม่ได้ทำอะไรให้มีความเสี่ยงมากขึ้นอาจไม่ได้มีอะไรทำให้เสียหาย แต่อาจทำงานยากขึ้นก็ต้องปรับกลยุทธ์ในการทำงาน เพราะเดิมทีเราไม่รู้ว่าจะมีการประกาศใช้แบบนี้ (มาตรการ LTV) แล้วเราขายในเงื่อนไขเดิม ๆ ซึ่งไม่ตรงกับเงื่อนไข LTV ของใหม่ มันก็ต้องแก้ปัญหากันพอสมควร

ในด้านตลาดต่างชาติ เช่น ลูกค้าจีนก็เริ่มมีความกังวลมากขึ้นด้วย เหมือนกับมีหลาย ๆ ปัจจัยที่สร้างความกังวลให้กับเรา ประมาณนี้ครับที่คิดไว้

Q : รีเซลเยอะไหม

ไม่เยอะนะครับ เพราะก่อนจะถึงขั้นรีเซลเรารีเจ็กต์กู้ก่อน เวลาเราทำโครงการ ขาย-โอน ก่อนโอนเรารู้แล้ว เราคุยกับลูกค้า ส่วนใหญ่ที่เปี่ยมสุขฯทำในการคุยกับลูกค้า เราจะไปรีเจ็กต์ตั้งแต่ยอดจองไม่ใช่ยอดสัญญา ซึ่งยอดจองเรามีการทำพรีแอปพรูฟค่อนข้างเข้มข้นหน่อย

Q : เช็กผู้ซื้อบ้านหลังแรกยังไง

บ้านหลังแรก จริง ๆ ด้วยความที่เราทำแนวราบอยู่แล้ว เช่น ทาวน์โฮม 2 ชั้นราคา 2-3 ล้าน สัดส่วน 90% ซื้อเป็นบ้านหลังแรกอยู่แล้ว เรามีลูกค้าที่ซื้อจนพอจะรู้ เรารีเช็กกับทีมงานอยู่แล้วว่าเป็นบ้านหลังแรกหรือหลัง 2 ลูกค้าที่เราขายทั้งหมดเป็น first home กี่เปอร์เซ็นต์ พบว่าสัดส่วนมี 90%

ส่วนที่ดินที่เราพัฒนา ด้วยความที่เราทำเซ็กเมนต์นี้เราก็ยังชัวร์ว่าลูกค้าซื้อเป็นบ้านหลังแรกอยู่ดี

อีกตัวที่เราทำ บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านก็มักเป็นบ้านหลังแรก 80% เหมือนกัน เป็นกลุ่มราคาเรียลดีมานด์ แต่ถ้าบ้านราคา 10 ล้านอัพจะไม่ใช่แล้ว กลุ่มนี้อาจซื้อบ้านหลังที่หนึ่งไปแล้ว มีการขยายครอบครัว มีกำลังเงินกำลังซื้อมากขึ้น ก็ไปซื้อบ้านหลัง 2 เพื่อให้เหมาะสมกับฐานะการอยู่อาศัยมากขึ้น โดยบ้านหลังแรกยังมีหนี้ส่วนหนึ่ง แต่ผมไม่มีข้อมูลลึกขนาดว่าบ้านหลังแรกเกิน 3 ปีหรือยัง

แต่แนวราบคิดว่าไม่น่าห่วงนะ บ้านเกิน 10 ล้านโดยส่วนตัวก็คิดว่าไม่กระทบ แต่ก่อนเราเคยทำบ้าน 10-20 ล้านเป็นบ้านหลัง 2-หลัง 3 ก็จริง แต่คนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อแข็งแรง แบงก์ชาติก็มี LTV 70-80% อยู่แล้ว ดังนั้น เงื่อนไขแบงก์ชาติ

วันนี้ไม่กระทบบ้านแพงหรอก แต่ดันไปกระทบคอนโดฯเป็นส่วนใหญ่มากกว่าอาจเป็นโชคดีของเราด้วย อาจเป็นสแตรทิจิกของเราส่วนหนึ่งที่เราทำและมีความชำนาญแนวราบ ส่วนคอนโดฯที่ไปจับแท่งแรกเราก็พยายามมองไปจับกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์จริง ๆ

Q : ทำเลคอนโดฯเรียลดีมานด์

ใกล้โรงพยาบาล พลอตที่ดินเราอยู่ใกล้โรงพยาบาลกรุงเทพ ซอยศูนย์วิจัย เดินห่างแค่ 100 กว่าเมตร ในกลุ่มนี้เราเห็นภาพมีคอนโดฯในย่านนั้น ข้อมูลบุคลากรโรงพยาบาลซื้อ 70-80%

ทำเลเราใกล้กว่าคู่แข่งมาก ห่างแค่ 100 กว่าเมตร พอได้ที่ดินแปลงนี้มาก็ตัดสินใจรันต่อเพราะกำลังซื้อชัดเจน ในขณะที่ทาง รพ.กรุงเทพก็ยังมีแผนขยายโรงพยาบาลอย่างต่อเนื่องในโซนนั้น ผมว่าบุคลากรต้องรับเพิ่มขึ้น ดีมานด์ตรงนี้ค่อนข้างชัดเจน

รายละเอียด กะทำไซซ์ห้อง 27-30 ตร.ม. ขายสัก ตร.ม.ละ 1 แสนต้น ๆ เฉลี่ยยูนิตละ 3-3.5 ล้าน คิดว่าสตาฟโรงพยาบาลสามารถซื้อได้ ผมว่าส่วนหนึ่งเป็นบ้านหลังแรกของเขา เพราะลำพังกำลังซื้อ 3-3.5 ล้านในเชิงสถิติซื้อเป็นหลังแรกเป็นส่วนใหญ่ เว้นแต่ซื้อคอนโดฯ 5-6 ล้าน ราคานี้ไม่ใช่บ้านหลังแรกแล้ว

ด้านค่าเช่าโซนนั้น 1.5-2 หมื่น/เดือน นอกจากคอนโดฯให้เช่ายังมีโรงแรมละแวกนั้น ปกติเช่ารายวันกับรายเดือน รูมเรตก็ค่อนข้างดี ในแง่การลงทุนโปรดักต์ที่เราวางไว้ยังมียีลด์ที่ดีอยู่ ตอบรับได้ทั้งนักลงทุนและเรียลดีมานด์ ส่วนตัวก็เลยเปิดคอนโดฯนี้เลย ไม่ค่อยห่วงแลนด์แบงก์มี 300 วา เราสร้างได้ 6,000 ตร.ม. เป็นพื้นที่ขายเกือบ 4,000 ตร.ม. ตก ตร.ม.ละแสนกว่า มูลค่าโครงการตก 400 ล้านกว่า จำนวน 120 ยูนิต ลองทำดู มูลค่าโครงการ 400 กว่าล้าน เปิดขายปลายไตรมาส 1/62 โอนปลายปี”63 หรือต้นปี”64 ด้วยซ้ำ มีเวลา 1.6-1.9 ปี

จุดเด่นราคา 1.1 แสน/ตร.ม. ถูกกว่าตลาดซึ่งอยู่ที่ 1.3 แสน/ตร.ม. ยังมีรูมเยอะ สุดท้ายตอนลอนช์โครงการราคาที่ชัดเจนจะออกมาอีกที ตอนนี้เป็นราคาเซอร์เวย์ มองว่าถ้าถึงตอนเปิดโครงการแล้วตลาดจะมีไพรซ์วอร์หรือเปล่า เราไม่แน่ใจ แต่ยังมั่นใจเรามีข้อได้เปรียบเรื่องโลเกชั่นกับกลุ่มเป้าหมายเรียลดีมานด์ที่ค่อนข้างชัด

ข้อ 2 เรายังมีรูมที่จะทำราคาได้พอสมควร จึงกล้ารันโปรเจ็กต์นี้ทุกวันนี้ที่ดินแปลงอื่นมีเข้ามาให้เราดูแต่ไม่กล้าลงทุน เพราะโปรดักต์ไปซ้ำกับตลาด พอไม่มีจุดลูกค้าเป้าหมายชัดเจน ไม่มีโลเกชั่นชัดเจน ผมว่าน่ากลัว

Q : มีดีลทำจอยต์เวนเจอร์หรือไม่

เปี่ยมสุขฯพยายามไม่ใช่บริษัทลิสเต็ด (จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ) เรายัง nonlisted อยู่นะ ฉะนั้นจะไปจับมือกับใครเป็นเรื่องยาก บริษัทต่างชาติต้องดูบริษัทลิสเต็ด ไม่เช่นนั้นตรวจสอบยากของเราเองอาจจับมือกับบริษัทจดทะเบียนหรือบริษัทที่ไม่ได้เข้าตลาด เรื่องนี้ก็มีคนติดต่อเรามาพอสมควร อยากให้เราไปร่วมงานด้วย ไปจับมือด้วย คือผมว่าดีลยังไม่ค่อยลงตัวเท่าไหร่ ผมรันในแบบของเราดีกว่า

Q : มีคนบ่นปีหน้าไม่ใช่ปีสดใส

ส่วนตัวก็มองว่าไม่สดใสเหมือนกัน (หัวเราะ) ส่วนตัวคิดว่าถึงยังไงมีผลกระทบแน่นอนอยู่แล้ว และผลกระทบชัด ๆ คือเรื่องการโอน มีแน่นอน ลดแน่นอน ยังไงการโอนต้องมีปัญหาเข้ามาแน่นอนถ้า (แบงก์ชาติ) ค่อย ๆ ปรับผมจะเห็นด้วยมากกว่านี้หน่อย หรือการส่งสัญญาณล่วงหน้า ปีนี้แบบนี้

ปีหน้าแข็งแรงขึ้น แล้วปีต่อ ๆ ไปค่อยบังคับใช้กติกาใหม่ แบบนี้ผมว่าทุกคนเข้าใจได้ แต่มาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาฯ รอบนี้ระยะเวลามันหักดิบ พลิกหน้ามือหลังมือ ปรับแบบเร็ว ๆ คือไม่มีการบอกกันก่อน ก็เลยจะทำงานกันยาก

สินค้าบ้านกับคอนโดฯ ไม่ใช่เนรมิตได้ ต้องสร้างกว่าจะเสร็จกว่าจะโอน มันก็เลยยากหน่อย ในมุมการเติบโตก็ยังยากอยู่ดี ท้ายที่สุดจะเกิดปัญหาตลาดหดตัว ซัพพลายไม่ได้หายไป และไม่ได้เกิดจากดีมานด์หรือความต้องการซื้อบ้านหด แต่หดเพราะถูกควบคุมกำลังซื้อจากภาครัฐ

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!