เน็กซัสชี้ ตลาดคอนโดปี 62 ดีลร่วมทุน “จีน” ยังทะลักเข้าไทย สัดส่วนจาก 6% เพิ่มเป็น 10% “ยุ่น” ทรงตัว

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า เทรนด์ปี 2562 ธุรกิจโครงการที่อยู่อาศัย ในด้านสินค้าพบว่ามี 3 เทรนด์หลักคือ 1.การจับ Target Oriented สินค้าอสังหาริมทรัพย์หันมาจับกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนมากขึ้น เช่น ผู้สูงอายุ, คอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้, คอนโดฯสำหรับผู้รักการออกกำลังกาย, คู่แต่งงานใหม่, ผู้หญิงอาศัยเดียว

2.คอนโดมิเนียมลีสโฮลด์มีมากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินแพง บวกกับหาที่ดินเปล่าเพื่อมาพัฒนาโครงการแบบฟรีโฮลด์ทำได้ยากลำบาก ทำให้ที่ดินลีสโฮลด์หรือที่ดินเช่าเป็นภาพการลงทุนที่คุ้มค่าการลงทุนมากขึ้นเรื่อยๆ เช่น ที่ดินเช่าของรัฐ มักกะสัน ที่รถไฟ ฯลฯ ออกมาประมูลให้เช่าระยะยาวมากขึ้น และ 3.มิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ จะเห็นมากขึ้นในปีหน้า

สำหรับตลาดคอนโดฯ แนวโน้มปีหน้าพบว่าตลาดซิตี้คอนโดมาแรง สัดส่วน 38% รองลงมาตลาดระดับกลาง 35% ในขณะที่ตลาดไฮเอนด์อยู่ที่ 19% ลักเซอรี่ 6% และซูเปอร์ลักเซอรี่ 2%

ในด้านนักลงทุนต่างชาติ พบว่า ปี 2561 ที่คาดการณ์ว่ามีคอนโดฯ เปิดใหม่ 60,900 หน่วยจาก 138 โครงการ โดยมี 26% เป็นสัดส่วนของโครงการร่วมทุนต่างชาติ แบ่งเป็นญี่ปุ่น 20% จีน 6% รวม 15,820 หน่วย แนวโน้มปีหน้าเชื่อว่ายังมีแรง โดยญี่ปุ่นใกล้เคียงเดิม ขณะที่จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ลงทุนเพิ่มทำให้สัดส่วนเป็น 10% อยู่ที่ 17,000 หน่วย

“นักลงทุนต่างชาติรายย่อย” กระแสที่พูดถึงกันมากในช่วงหกเดือนหลังของปี 2561 มองว่านักลงทุนย่อย ทั้งปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ ยังมองหาลูกค้าจากเฉินตู ยูนนาน เป็นโอกาสที่จะเข้ามาลงทุนมากขึ้น คาดว่าสัดส่วนใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

โดยเฉพาะนักลทุนย่อยจากฮ่องกง พื้นที่ใช้สอย 11 ตารางเมตรราคา 12 ล้านบาท เทียบกับเมืองไทยยงไม่พบราคาสูงขนาดนั้น จึงซื้อเป็นบ้านหลังสองได้ และนักลงทุนญี่ปุ่นมีแรงกระตุ้นจากดอกเบี้ยต่ำกว่า

ทั้งนี้ มีตลาดใหม่ที่น่าสนใจคือลูกค้าย่อยจากตลาด CLMV 4 ประเทศ (กัมพูชา ลาว เมียนมา เวียดนาม) มีกำลังซื้อที่มีฐานใหญ่มากและยังไม่ได้เข้ามาลงทุนในตลาดคอนโดเมืองไทยมากนัก

ในด้านราคา เน็กซัสมองว่าปรับตัวสูงขึ้นในอัตราชะลอตัวลง ทำเลกลางเมืองไม่เกิน 10% ต่อปี ภาพรวมอยูที่ 6-7% ในช่วงสามปีหน้า แต่ก็ยังถือว่าสูงอยู่ดี

ในด้านทำเล จุดโฟกัสในย่านใจกลางเมืองยังมีดีมานด์สูง หลายคอนโดฯ ซูเปอร์ลักเซอรี่จะปรับราคาสูงขึ้นไปอีก

เจาะโซนย่อย “ทองหล่อ” ภาพลวงตาที่คนเข้าใจว่าต้องพีคมาก คำถามคือราคาควรปรับตัวขึ้นไปสูงแค่ไหน 3-4 แสนบาท/ตารางเมตรหรือไม่ โดยต้นซอยขาย 3.8-4 แสนบาท ปลายซอยขาย 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร

“ต้องมองด้วยว่าราคาไหนเหมาะสม สมควรซื้อไว้เพ่อรอคาราคาเติบโตได้”

ทำเล “รัชดา” แหล่งนักลงทุนต่างชาติ โควต้า 49% ก็ยังถือว่าเป็นยอดขายส่วนใหญ่อยู่ดี และควรมองด้านบริการ การขายต่อ และการเช่า

ทำเล “ริมน้ำเจ้าพระยา” จากกระแสไอคอนสยามที่เปิดตัวปลายปี 2561 ทำให้ทำเลย่านเจริญนครคึกคัก โดยราคาที่ดินขยับสูงล่วงหน้าแล้ว เทรนด์ปีหน้าต้องดูว่ารา

ทำเล “ติวานนท์” ที่มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ระยะยาวจะได้ของราคาดี เพราะซัพพลายเกิดเมื่อสอง-สามปีที่ผ่านมา บนต้นทุนเดิมซึ่งหาไม่ได้แล้วจากทำเลเกิดใหม่ในปีนี้-ปีหน้า

นางนลินรัตน์กล่าวต่อว่า ในด้านซัพพลายเฉลี่ยห้าปีย้อนหลังอยู่ที่ 5-5.5 หมื่นหน่วย/ปี มีอัตราขายเฉลี่ย 90% คาดว่าอัตราการขายจะปรับตัวสูงขึ้นไปอยู่ที่ 91% ภายในปี 2564 อยู่ที่สินค้าตอบสนองผู้บริโภคได้จริงหรือไม่

สุดท้าย ปัจจัยอื่นๆ มาจากมาตรการแบงก์ชาติสกัดฟองสบู่ ทางดีเวลอปเปอร์อาจพัฒนาโครงการใหญ่ เพื่อให้มีเทอมการผ่อนดาวน์ยาวขึ้น ส่วนตลาดบ้านน่าจะกระทบโมเดลธุรกิจบ้านสร้างก่อนขาย ซึ่งได้เห็นแล้วว่ามีหลายบริษัทจะปรับมาทำบ้านสั่งสร้างมากขึ้น

“ภาพรวมๆ จะช่วยให้ตลาดมีเสถียรภาพมากขึ้น คนซื้อเพื่ออยู่จริงมากขึ้น โดยไม่ขอแตะการเลือกตั้งทั่วไปซึ่งจะมีผลตั้งแต่ไตรมาส 2/62 เป็นต้นไป และตลาดโลกโดยเฉพาะเทรดวอร์น่าจะมีผลต่อการเข้ามาลงทุนของต่างชาติในเมืองไทย” นางนลินรัตน์กล่าว

+++