คอลัมน์ สามัญสำนึก
โดย เมตตา ทับทิม
2562 ฟันธงล่วงหน้ากันมาแล้วว่าเป็นปีไม่สดใสของการซื้อขายที่อยู่อาศัย ปัจจัยบวกนับได้ตั้ง 2 เรื่อง คือ ประเทศกำลังจะมีเลือกตั้ง กับไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ยังทำงานไม่หยุด
ส่วนปัจจัยลบมีแค่กำลังซื้อสะดุด เศรษฐกิจซบยาวนาน แบงก์ชาติคุมสินเชื่อสกัดเก็งกำไร (เป็นปัจจัยลบเพราะเรียล
ดีมานด์เจอเต็ม ๆ เจอหนักกว่านักเก็งกำไรเสียอีก) แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นหรือเท่าเดิมก็ยังไม่สะเด็ดน้ำ เทรดวอร์จีน-สหรัฐซ้ำเติมทิศทางขาลงจีดีพีโลก หนี้ครัวเรือนระดับสูง
อืมม์ เรานับรวมยอดกู้ไม่ผ่านสูงปรู๊ดปร๊าดด้วย ดีไหมนะ
ทั้งหมดทั้งมวล ประชาชนชาวแมส หรือประชาชนเดินดินกินข้าวแกงทั่วไป ไม่ได้รู้สึกรู้สาอะไรด้วยเลย
ถามว่ารู้ได้ยังไง… วันก่อน “น้องจ๋า” รุ่นน้อง มช. ไลน์ส่วนตัวมาถามว่า รู้จักบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยี่ห้อโน่น-นี่ หรือเปล่า มีเพื่อนไปซื้อคอนโดฯ 1 ห้องนอน โซนบางนา-สำโรง ท่าทางไม่น่าเชื่อถือเพราะกู้ 100% ไม่ได้
สืบไปสืบมาปรากฏว่า เจ้าของเป็นบริษัทรับเหมาท็อป 10 ของเมืองไทย หาลำไพ่พิเศษพัฒนาโครงการขาย เงินเยอะก็เลยกู้น้อย (หมายถึงขอสินเชื่อโครงการ หรือพรีไฟแนนซ์ ไม่เยอะ)
ต่อมามีลูกค้าจะซื้อคอนโดฯแล้วไปขอกู้ 100% มาถึงตอนนี้ต้องเข้าใจก่อนว่า ลูกค้าเป็นรายย่อย ต้องขอสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์เรื่องเดียวกัน
แต่แบงก์งอนเพราะเจ้าของโครงการกู้สินเชื่อโครงการ หรือพรีไฟแนนซ์น้อย (หรืออาจไม่กู้เลยก็ได้)
แบงก์ก็เลยบอกว่า คอนโดฯแท่งเนี้ย ลูกค้ารายย่อยกู้ 100% ไม่ได้ ไม่ให้หรอก
สิ่งเหล่านี้คือ กลไกธุรกิจธรรมดา โครงการไหนที่บริษัทขอกู้พรีไฟแนนซ์มาสร้าง ตอนลูกค้ามาซื้อ แบงก์จะอุ้มสมด้วยการให้สินเชื่อรายย่อยแบบผ่อนปรน เช่น กู้ได้ 100% หรือมีดอกเบี้ยถูกกว่าปกติ 1-2 สลึง เป็นต้น
เพราะฉะนั้น การซื้อบ้าน-คอนโดฯแล้วกู้ 100% ไม่ได้ สาเหตุควรขึ้นอยู่กับการพิจารณาของแบงก์เป็นหลัก ไม่ใช่ขึ้นกับเจ้าของโครงการเครดิตห่วย
วันนี้ ความรับรู้ของคนอยากมีบ้านไปไกลมากแล้ว ภาพจำมีแค่ว่าฉันอยากได้คอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ กู้ 100% ไม่ได้ แปลว่าบริษัทไม่น่าเชื่อถือ
ปี 2561 ผู้ประกอบการในกรุงเทพฯแข่งกันสร้างคอนโดฯขาย จนแบงก์ชาติกลัวจะมีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ กลัวซ้ำรอยวิกฤตต้มยำกุ้ง ก็เลยออกมาตรการ 4.0 สารพัดมาสกัดการขอสินเชื่อ
ฝนตกทั่วฟ้า ต่างจังหวัดโดนเหมือนกันถ้วนหน้า ภาวะการขายฝืดเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว ยิ่งฝืดหนักข้อกว่าเดิม
บอกว่าต้องการสกัดเก็งกำไร การซื้อหลังที่สองเป็นต้นไปบังคับดาวน์แพง ๆ 20% ขึ้นไป
ยังมีระเบิดเวลาอีกลูก คือ “การกู้ร่วม” แบงก์ชาติ 4.0 บอกดีเวลอปเปอร์ไม่ครบทุกรายว่า การกู้ร่วมจะถูกนับเป็นการซื้อหลังแรก ถ้าหนึ่งในคนกู้ร่วมอยากซื้อหลังแรกเป็นของตนเองบ้าง จะถูกตีความเป็นการซื้อหลังสอง แทนที่จะได้วางดาวน์ 5-10% กลายเป็นต้องดาวน์ 20%
หมดกัน ฝันหวานอยากซื้อบ้านเป็นของตนเอง แต่ไปติดกฎเหล็กเรื่องการกู้ร่วมโดยไม่รู้ตัว
ดัชนีที่น่าตกใจอีกตัว สำนักสำรวจอสังหาฯ “AREA” บอกว่า เทรนด์ปีนี้ บ้านยิ่งสร้างยิ่งแพง เฉลี่ยทั้งวงการหลังละ 4.5 ล้าน ในปี 2561เปรียบเทียบกับปี 2560 เฉลี่ยอยู่ที่ 3.8 ล้าน ราคาเฉลี่ยปีเดียวเพิ่มขึ้นมาได้ยังไงตั้งหลังละ 7 แสน
ที่น่าสยดสยอง คือ AREA บอกว่า ตลาดแมส หรือราคาบ้าน-คอนโดฯต่ำ 2 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทำออกมาแค่ 15% ทั้ง ๆ ที่ดีมานด์ควรจะมี 70-80% ของตลาดรวมทั้งตลาด
เดินไปถามนักพัฒนาโครงการ เขาก็แก้ตัวมาว่า ผมทำราคาต่ำล้านออกมาตั้งเยอะแยะ ขายได้แต่โอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน ตอนนี้ขอเผ่นไปทำตลาดของแพงก่อน จนกว่าลูกค้าตลาดแมสจะกู้ได้-โอนได้
รัฐบาล คสช.บอก 5 ปีบริหารประเทศโดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง
แต่แบงก์ชาติสกัดสินเชื่อบ้านปีเดียว ทิ้งคนซื้อบ้านตลาดแมสไว้ข้างหลังเพียบเลยค่ะ