เคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้ประสบความสำเร็จ (1)

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ [email protected]

ปัจจุบันคนไทย สนใจหาความรู้เกี่ยวกับเรื่องการลงทุนมากขึ้น จะเห็นได้จากหนังสือที่เกี่ยวกับเรื่องการลงทุนมีมากมาย บนชั้นหนังสือตามร้านหนังสือทั่วไป

ยิ่งสมัยนี้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากของสถาบันการเงิน อยู่ในระดับที่ต่ำมาก ทำให้คนที่พอจะมีเงินออมต้องขวนขวายช่องทางในการทำให้เงินงอกเงยมากขึ้น เพราะจะมาหวังดอกเบี้ยจากเงินฝากสถาบันการเงิน ก็คงไม่เพียงพอ อสังหาริมทรัพย์ก็สามารถตอบโจทย์มีได้อย่างดีทีเดียว

เพราะว่าโดยปกติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ จากทวีมูลค่าขึ้นไปเรื่อย ๆ เมื่อเวลาผ่านไป โอกาสที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกลงก็ต่อเมื่อ เกิดวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ๆ อย่างเช่นวิกฤตต้มยํากุ้ง เมื่อปี 2540 ที่เริ่มเกิดขึ้นในประเทศไทย แล้วได้สร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อคนไทยและเศรษฐกิจไทย ทั้งยังส่งผลกระทบไปถึงประเทศเพื่อนบ้านไม่ว่าจะเป็นมาเลเซีย ลาว เวียดนามเกาหลีใต้ ฯลฯ

ปี 2560 นี้ก็เป็นการครบรอบ 20 ปีของวิกฤตดังกล่าว ผมเชื่อว่าในชีวิตคนเราโอกาสที่จะเห็นวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ๆ เช่นนี้ อย่างมากก็ 2-3 ครั้งเท่านั้น

แต่ที่พูดแบบนี้ ไม่ได้หมายความว่า วิกฤตเศรษฐกิจกำลังจะเกิดขึ้นในเร็ว ๆ นี้ นะครับ

ผมยังจำได้ว่าตอนช่วงนั้นคนตกงานกันมากมาย แถมยังมีหนี้สินรกรุงรังเต็มไปหมด มีคนฆ่าตัวตายหลายคน เนื่องมาจากวิกฤตครั้งนั้น ผมเองก็เอาตัวแทบไม่รอดเหมือนกัน เพราะในช่วงนั้นผมก็มีหนี้กับสถาบันการเงินค่อนข้างมาก แต่โชคดีที่ยอมตัดขาดทุนหุ้นที่ลงทุน เพื่อนำเงินไปชำระหนี้กับสถาบันการเงินจนหมดหนี้ และยังเหลือเงินไว้ส่วนหนึ่งสำหรับไว้ใช้จ่ายในช่วงเศรษฐกิจย่ำแย่ในขณะนั้น ด้วยคำนวณว่าในช่วง 5 ปีข้างหน้า ผมจะต้องมีค่าใช้จ่ายประมาณเท่าใด เพราะในช่วงเวลานั้น เหมือนกับอยู่ในอุโมงค์ที่มืดมิด ซึ่งไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายทางเลย นับว่าผมเป็นคนหนึ่งที่โชคดีที่สามารถเอาตัวรอดได้ในช่วงนั้น

ทำให้ผมลดความ AGGRESSIVE ในการลงทุนลงมาก จากการลงทุนที่มีสัดส่วนหนี้ต่อส่วนทุนของผม เกินหนึ่งเท่ามาตลอด จนกลายเป็นไม่มีหนี้ แม้อาจจะทำให้ทรัพย์สินผมลดลงก็ตาม คงเป็นเพราะความคิดเข็ดขยาด แล้วไม่อยากให้ตัวเองต้องอยู่ในภาวะเช่นนั้นอีก แต่เมื่อเวลาผ่านไป ผมก็เริ่มกลับมากลายเป็นคนมีหนี้อีก

อย่างไรก็ตาม หนี้เหล่านี้ เกิดขึ้นมาจากความต้องการที่จะลงทุน ในทรัพย์สินที่ผมเชื่อว่าจะทวีมูลค่าในอนาคต เพียงแต่ผมเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นกว่าแต่ก่อน โดยผมเพิ่มพอร์ตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น และลดพอร์ตการลงทุนในหุ้นลง เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุน แต่ก็คงสภาพคล่องให้กับพอร์ตการลงทุนไว้ด้วย เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ถึงแม้จะทวีมูลค่าขึ้นไปเรื่อย ๆ แต่มีข้อเสียคือสภาพคล่องต่ำ ไม่ใช่คิดว่าอยากจะขาย ก็จะขายได้ทันที

ในขณะที่ “หุ้น” เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง อยากจะขายเมื่อไหร่ ก็มีคนรอซื้ออยู่ แต่มีข้อเสียคือมีความผันผวนของราคาสูงมาก ซึ่งอาจจะสร้างความเสียหายให้กับพอร์ตการลงทุนได้เป็นอย่างมาก ผมยังจำได้เลยว่า ในช่วงวิกฤตครั้งร้ายแรง ราคาหุ้นของบริษัทต่าง ๆ ลดลงไปอย่างน่าใจหาย ตั้งบริษัทราคาลงไปถึง 90 กว่าเปอร์เซ็นต์เลยทีเดียว จากเงินลงทุน 1 ล้านบาทเหลือไม่ถึง 100,000 บาท คุณทำใจได้ไหมครับ และยังมีสถาบันการเงินที่ต้องปิดไปหลาย ๆ บริษัท ทั้ง ๆ ที่ก่อนหน้านี้ดูเป็นสถาบันการเงินที่แข็งแกร่ง มีการเติบโตของยอดรายได้และกำไรสูง ในหุ้นของสถาบันการเงินที่ปิดไปเหล่านี้ มีนักลงทุนหลายท่านนำมันมาใช้เป็นวอลเปเปอร์ติดที่ข้างฝาบ้าน ไม่รู้ว่าเพื่อประชด หรือว่าเอาไว้เตือนสติตัวเองในการลงทุนครั้งต่อไป

บทความนี้จะขอเน้นเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ถ้าคุณสนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก่อนอื่นคุณต้องตัดสินใจก่อนว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณครั้งนี้เป็นการลงทุนเพื่ออะไร เพราะว่าในการลงทุนของคุณแต่ละครั้ง อาจจะมีจุดประสงค์ไม่เหมือนกัน บางครั้งคุณอาจจะต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่บางครั้งอาจจะต้องการซื้อเพื่อลงทุน ดังนั้นวิธีการที่จะซื้ออสังหาฯจากจุดประสงค์ที่แตกต่างกัน ย่อมต้องมีวิธีการที่แตกต่างกันด้วยเช่นกัน ทีนี้เรามาดูจุดประสงค์ของการซื้ออสังหาฯโดยทั่ว ๆ ไปจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทคือ

1.เก็งกำไร โดยหวังที่จะขายใบจองได้ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ หรือที่หลาย ๆ คนมักเรียกว่า “จับเสือมือเปล่า”

2.ลงทุน นั่นหมายความว่าคุณพร้อมที่จะโอนยูนิตที่คุณซื้อไว้ เมื่อโครงการสร้างเสร็จ ซึ่งยังอาจแบ่งได้เป็น 2 จุดประสงค์คือ

2.1 ตั้งใจที่จะขายยูนิตที่คุณซื้อไว้ หลังจากที่ตึกสร้างเสร็จ

2.2 ตั้งใจที่จะถือยูนิตที่ซื้อไว้ เพื่อหวังปล่อยเช่า

ติดตามอ่านบทความหน้า ซึ่งผมจะแนะนำวิธีการซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจุดประสงค์ของการซื้อครั้งนั้น จะเป็นการลงทุนหรือเก็งกำไรก็ตาม